通过互联网金融等手段创新融资模式赢得不少地产企业青睐。 周游 摄

　　马年伊始，深圳金融圈频频传来金融与地产加快联姻步伐的消息。先是平安银行继去年年底成立地产金融事业部后，与57家房地产开发企业签约，并率先推出地产永续债这一新的地产融资模式。此消息热度未减，又传来深圳本土险企生命人寿耗巨资增持金地集团股份表决权达到10%。截至公告发布日，生命人寿已持有金地集团14.808%的股份，成为金地集团第一大股东。

　　业内分析人士指出，无论是以银行、险企为代表的金融机构，还是房地产企业，都站在一个关键的路口。一方面，在新型城镇化下，房地产业迎来了更大的机遇与挑战，房企希望通过互联网金融等手段创新融资模式；另一方面，银行、保险面临金融脱媒、利率市场化和同质化竞争加剧等诸多挑战，过度依赖于存贷利差的盈利模式不可持续，而与业绩好的房企合作，可以为银行、险企带来丰厚的中间收入和利润回报。

　　平安银行：签约57家房企探索永续债

　　平安银行在马年显然加快了联合地产企业的步伐。在去年12月份平安银行举办的地产金融俱乐部揭牌仪式上，万科、保利、碧桂园等全国性一线房企均与平安银行签约，57家房地产开发企业成为俱乐部首批会员。

　　近日，记者又从平安银行内部人士了解到，平安银行地产金融事业部欲揽地产、信托巨擘入怀，银行投行条线旗下的“金橙俱乐部”一举吸纳了40家信托公司成为会员。

　　2013年平安银行地产事业部成立之初，曾联合平安大华基金与恒大地产合作发行了50亿元的地产永续债，这是去年平安地产事业部最大手笔的创新项目之一，而此次与众房企签约或源于地产永续债。

　　中金公司报告认为，永续债券就是没有明确到期日或期限非常长的债券，“债券之名，权益之实”是永续债产品的灵魂。国内目前主推的地产“永续债”是参照了国际市场“永续债”的功能，利用内地和香港在财务制度上的不同处理方式，设计的一款创新产品，实质上就是利用高级别信用设计的没有固定还本付息的理财产品。投资人购入永续债券之后，虽不能在到期后收回本金，却可以每年按票面利息，永久取得利息。

　　业内人士表示，永续债融资金额巨大，且可以专款专用，再加上项目的其他配套资金，将形成大额的资金沉淀，银行可获得相当可观的中间业务收入。而目前50多家房地产开发企业成为平安银行金融俱乐部的会员后，可能会有更多的房企尝试这种融资手段。

　　平安银行地产金融事业部总裁刘湣棠还透露，平安银行事业部正在尝试与集团旗下的信托、基金公司合作，为房地产企业设计各类资管计划。

　　生命人寿：耗资40亿增持金地股份

　　平安银行联合众房企尝试地产永续债的消息还未平息，深圳另一本土险企生命人寿耗巨资增持金地集团股份表决权已达10%的消息，再次成为新年的业界焦点。

　　继2013年12月3日安邦产险首次举牌金地集团后，2014年2月12日金地集团再度发布公告，截至2014年2月11日，生命人寿通过二级市场交易累计持有金地集团股份表决权已达10%。截至公告发布日，生命人寿已持有金地集团14.808%股份，累计耗资超过40亿元，成为金地集团第一大股东。

　　生命人寿保险公司此后发布金地集团权益变动报告书，称公司持股金地集团的目的是出于对金地集团未来发展前景的看好。

　　在“招保万金”一线地产公司中，生命人寿为何选择金地集团？

　　记者了解到，金地集团持有现金超过180亿元，净资产负债率为73.59%，而招商地产为72.96%、保利地产为80.2%、万科为79.54%，在“招保万金”四大公司中排名第二低，流通股市值约为280亿元，财务健康。此外，该公司土地储备量高达2500万平方米，加上权益土地储备量，在不少业内人士眼里，其溢价收益率和控股股东相应收益都充满想象空间。

　　资本市场分析人士认为，数年沉寂后的金地集团，正处于业绩爆发的拐点，当前其市值约为280亿元。金地集团去年以来业绩高增长的表现较为抢眼，在龙头房企中股价较低，估值上升空间更大；市场预计金地2014年的可售资源超过1000亿元，业绩成长性良好，未来随着金地集团业绩改善及所掌控的土地增值溢价，资产规模将再上层楼。

　　相对而言，生命人寿这笔投资耗资绝对值很小，拿40亿元以小博大，在不少业内人士眼里，这是笔很划算的买卖。

　　生命人寿高层随后对外表示，在未来12个月内将根据证券市场整体状况，并结合金地集团的发展及其股票价格等因素，决定是否继续增持金地股份。

　　分析

　　地产龙头企业最受金融业垂青

　　金融企业为何偏爱地产龙头企业？从2014年首批房企“成绩单”可以找到答案。1月份多个城市一手住宅销售数据缩水，三线城市楼市销量已跌至6个月谷底，四线城市楼市销量更是创下11个月新低。而与之相对照的是，万科、恒大今年1月份的销售简报双双飘红。从简报数据来看，两家房企的1月份销售金额双双越过百万元大关，并且销售金额同比、环比均有增长。

　　泰康人寿深圳分公司业务总监李东敖表示，险企的资金量充足，资金流稳定，融资成本低，对地产企业来说，是最好不过的“金主”。但险企在选择联姻“对象”时，往往会选择龙头房企。

　　李东敖分析认为，地产龙头企业之所以能引得金融业垂青，主要是其销售业绩好，这意味着险企的投资可以获得安全的回报。“最近香港地价骤降，给市场一个信号，那就是房地产市场的泡沫开始挤破。在这样的形势下，险企的资金就更重视安全性，只有那些业绩好的龙头地产企业，才可能获得注资。”

　　再从上市地产股的现状来看，目前A股地产板块估值普遍很低，是个好的投资时期。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析认为，“目前A股二级市场地产板块估值很低，不为短期投资资金看好。金融市场正相反，投资人很中意地产类公司的长期成长性，信托计划、基金子公司理财产品、券商资管计划和银行理财产品成为进入房地产领域的渠道。”他指出，“目前地产股处于历史低位，以险资为代表的长线投资资金必然会有所动作。”

　　记者发现，在刚刚过去的2013年，生命人寿、泰康人寿、中国平安、新华保险等险企在房地产均有涉足。2013年的A股上市险企年报显示，房地产是险资配置的重要组成部分，中国太保2012年投资性房地产租金为3.8亿元，同比上升45.6%；中国平安为8.16亿元，同比上升18.78%；新华保险为6900万元，同比上升15%。

　　强强联合分享利润实现收益

　　业内分析人士指出，无论是以银行、保险企业为代表的金融机构还是房地产企业，都站在一个关键的路口。一方面，在新型城镇化下，房地产业迎来了更大的机遇与挑战，房企希望通过互联网金融等手段创新融资模式。另一方面，银行、保险面临金融脱媒、利率市场化和同质化竞争加剧等诸多挑战，过度依赖于存贷利差的盈利模式不可持续，而与业绩好的房企合作，可以为银行、保险企业带来丰厚的中间收入和利润回报。

　　以地产永续债为例。自去年民生银行、平安银行分别与恒大地产合作发行类永续债产品后，诸多金融机构和大型房企纷纷跟进，地产永续债持续升温。

　　招商证券银行业研究员肖立强告诉记者，地产永续债的升温源于它满足了大型龙头房企对降低融资成本的需求。永续债目前适用于在境外上市或有境外融资平台的房企，由于香港或境外的银行利率更低，因而可以降低房企融资成本。万科、保利、富力、中信、金地、碧桂园、雅居乐、招商、佳兆业等公司均有可能成为该类产品发行方。

　　此外，肖立强分析认为，这一模式可以在会计处理上作为股本处理，而不计入长期负债，可以有效降低上市房企的资产负债率，资金用途比“开发贷”更为灵活。鉴于当前大型房企普遍急需降低融资成本，以获得更高的利润，永续债受宠便成为自然。

　　不过，也有业内人士提醒，对于投资者来说，尽管永续债可为他们提供高评级企业的高收益产品，然而风险也不容小觑：我国的法律框架还不支持无固定期限的债务，暗藏潜在风险；而国内外利率水平的变化，也会对该类产品发行方的还款能力产生冲击。

　　对于未来金融跨界地产的发展前景，李东敖告诉记者，金融与地产的联姻将成为一大趋势。联姻后，金融企业与地产企业各取所需，分享利润、实现收益、获得新的融资渠道。

　　李东敖认为，未来险企与地产企业进行深度合作的可能性很大，金融与地产的联姻也将呈现越来越多元化的走势。每个金融机构都会根据自身的条件和特点，有针对性地选择与地产企业的合作模式。一种是险资进入养老地产，如泰康人寿、平安人寿；一种是险资进入地产公司，如生命人寿增持金地股份；另一种是房企进入银行业。

　　记者获悉，去年以来，不少房地产企业积极涉足金融领域，如万科入主徽商银行和打造社区金融、恒大地产购入华夏银行股权、绿地集团入股上海农商行等，这些事件都被市场认为是地产行业加速跨界金融行业的尝试。

　　“对于险企而言，过去受到种种政策的限制，不少投资渠道被封死了，现在政策变动可以投资了，险企当然要抓住安全性较强、收益稳定的投资机会；对于地产企业而言，在目前资金链越来越紧张的大环境下，能获得金融机构的助力，等于获得了低成本融资。金融联姻地产，二者是强强联合、互利互惠的关系。”李东敖如是说。