原文：房企频收购银行 市场向“金融业+加工业”变革

　　恒大地产正式迈步进军银行业。恒大地产1月24日晚间发布公告称，收购华夏银行(600015,股吧)已发行股本总额的4.522%，总代价为33.025亿元。此番收购后，恒大成为华夏银行第五大股东。

　　此前，10月30日晚间，万科企业股份有限公司发布公告称，拟通过旗下子公司，以基石投资者身份参与徽商银行股份有限公司H股在香港的首次公开发行。预计此次认购的股份数量不超过8.84亿股，最终认购结果将取决于实际发行情况。

　　其实自2009年开始，房地产金融化呈现加速态势，就相继有中国泛海控股集团、鲁能集团、绿地集团、复地集团、华润置地集团、侨鑫集团、越秀集团、星河集团、莱蒙集团、新华联(000620,股吧)等进入银行业。此时，万科入股徽商银行、恒大入股华夏银行等行为预示着未来房地产行业发展将呈现出新的特征和趋势。

　　从发展趋势来看，房企频频收购银行，将引领房地产行业融资模式创新与相关金融产品创新。与此同时，随着住宅产业化的推进，未来房地产行业将呈现出“金融业+加工业”的发展趋势，整个行业也会因此逐渐发生变革。

　　房企频收购银行的三个目的

　　从房地产行业趋向金融化的角度来讲，由于房地产行业本身就是资金密集型行业，本身不难理解为何房企与银行结成连理。同策咨询研究部总监张宏伟认为，从房企频频收购银行的角度来讲，无非三个目的：

　　第一、银行业作为盈利水平较高的行业之一，企业投资银行业本身就可以获得稳定的投资回报，这也可以理解为房企业务多元化向投融资方向转变。而当前来讲，银行估值水平为较低阶段，现在万科入股徽商银行、恒大入股华夏银行等行为可视为“抄底”投资转投金融行业的最佳时机，未来房企可以据此获得溢价收益；

　　第二、房企收购银行在融资方面可以“就地取材”，开放和拓宽了房企的融资渠道，降低融资成本，可以就此支持房企拿地与快速扩张。比如万科收购徽商银行(徽商银行是全国首家由城市商业银行和城市信用社联合重组设立的区域性股份制商业银行。徽商银行重组按照“6+7”方案进行整体设计，即由合肥、芜湖、安庆、马鞍山、淮北、蚌埠6家城市商业银行和六安、铜陵、淮南、阜阳的7家城市信用社合并组建，于2005年12月28日正式挂牌成立)，笔者认为，这对于刚刚进入合肥市场不久2013年就成为市场老大的万科来讲，将有利于万科快速布局和深耕安徽区域房地产市场。

　　第三、为房地产相关衍生服务提供金融支持。

　　如万科的野心远远不在于房地产市场开发，万科最近2-3 年一直在筹划为其管理的社区提供金融服务，而其触角已经伸向其已经拥有的庞大的已经入住万科项目内的客户群、潜在客户群，这些客户群有可能会在未来为万科带来更为广阔的增值收益或附加值收益。

　　再以恒大来讲，尽管恒大官方尚未公布此次收购是否是为房地产相关衍生服务提供金融支持，但是，对于它来讲，庞大的已经入住恒大项目内的客户群、潜在客户群同样存在着巨大市场机会，因此，恒大入股华夏银行之后，也不排除会积极涉及房地产相关衍生服务，比如医疗、养老等。

　　市场向“金融业+加工业”变革

　　从房地产行业趋向“加工业”的角度来讲，主要还是和当前住宅产业化的发展趋势有关。

　　据权威人士透露，由住建部牵头制定的“住宅产业化行动方案”目前已经形成框架，有望于2014年出台。据透露，到2015年，将在全国培育20个左右试点，其中，东部地区发展10个左右，中西部各发展5个。

　　其实，当前一些有远见的企业已经开始尝试住宅产业化，比如万科、远大等等，这些企业正在引领整个房地产开发模式变革，也将逐渐改变当前房企主要依靠土地升值房价上涨的盈利模式。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从房地产行业发展趋势来讲，住宅产业化模式将成为房地产行业经历暴利之后新的盈利模式。具体来讲：

　　首先，楼市常态化调控导致住宅产业利润逐渐摊薄，住宅产业化是房企可持续发展的需要。

　　从房地产行业发展趋势来讲，在常态化调控的市场背景下，未来房地产开发单纯依靠土地升值、房价上涨的盈利模式已越来越不可取，房地产行业的利润率会不断走低。住宅产业化模式可以提高项目周转率，以开发周转速度的提高来有效缓解行业利润增速下滑的局面，因此，从这个角度来讲，住宅产业化模式将成为房地产行业经历暴利之后新的盈利模式。

　　其次、住宅产业化可以在不增加太多成本的基础上，通过应用更多新技术提高住宅综合性能，从而提高住宅产业化对于住宅使用价值的性价比。

　　第三，住宅产业化通过类似于“工业化”的标准化操作，所有的部品、新技术应用都是通过集中采购、产业化的操作进行，产业化操作节省成本的同时，也可以推进节能、降耗、环保。

　　最后，住宅产业化“工业化”的标准化操作将提高效率降低劳动力成本。

　　因此，总的来看，房企频频收购银行，将引领房地产行业融资模式创新与相关金融产品创新。与此同时，随着明年住宅产业化的试点逐渐推进，房地产行业将呈现出“加工业”的特征，未来房地产行业将呈现出“金融业+加工业”的发展趋势，整个行业也会因此逐渐发生变革。

　　作者：同策咨询研究部 张宏伟