上海市黄浦区董家渡11号地块，该地块于2001年被上海市房地局列入新一轮的旧区改造地块，目前由华浙公司开发。

　　王家码头街123号位于上述地块，上海万康机械施工有限公司(以下简称万康公司)于2001年与上海市房屋土地管理资源局签订《上海市国有土地使用权出让合同》，取得黄浦区王家码头街123号房屋《上海市房地产权证》(沪房地黄字(2001)第0004656号)，并于同年将房产转让给万康公司法定代表人陈凡并完成转让登记。

　　2011年，陈凡的房地产权证被莫名其妙的注销，随着陈凡的多方反映，其房地产权利被恢复，但该地块因此也出现了陈凡与开发商“一地两证”的情形!但目前，经华浙公司申请，陈凡的房屋又被行政裁决拆除，面临强拆!

　　一、上海黄浦区“一地两证”违法注销房地产权调查情况

　　根据记者了解的情况，2011年10月31日，上海市黄浦区房地产测绘中心在未经实地调查核实的情况下，出具《房屋倒塌、拆除等灭失证明》，证明王家码头街123号房产已灭失。华浙公司据此以及系争的房屋拆迁许可证向主管部门申请注销登记。2011年12月1日，王家码头街123号1幢、2幢、3幢房屋产权在产权登记簿上被注销登记。

　　《上海市房地产登记条例》第39条规定：“房屋因倒塌、拆除等原因灭失的，房地产权利人在灭失事实发生后申请注销房屋所有权登记，应当提交下列文件：(一)申请书;(二)身份证明;(三)房地产权证书;(四)房屋灭失的证明”。《房屋登记办法》第19条第3款规定，办理因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记的，房屋登记机构应当实地查看。

　　因此，办理房屋灭失注销登记的，即申请主体是原房地产权利人(房地产登记机构也可主动注销)，另外，房屋登记机构应实地调查核实。但遗憾的是，在华浙公司而非权利人提出申请注销的情况下，上海市黄埔区房地局(现分为住房保障和房屋管理局、规划和土地管理局)未尽到审慎的实地调查核实义务，在产权簿上登记注销了房屋产权;但系争房产至始至终从未灭失。虽然，经权利人发现并举报后予以恢复产权登记，但已给权利人造成了一定的损失。

　　权利人已就此事向黄浦区人民法院提起了行政诉讼，要求确认登记注销产权违法。现本案正在进一步审理当中。

　　虽然案件还在审理中，但从目前了解的事实看，房屋仍在，何来灭失!何来注销!至少个别人员存在严重不负责任甚至渎职!

　　二、一纸裁决拆除——站在法院被告席上的房地局作为行政裁决的裁判者，如何令人信服？

　　2013年11月20日，华浙公司向上海市黄浦区住房保障和房屋管理局申请房屋拆迁裁决，要求陈凡从王家码头街123号全幢房屋迁出，并支付非居住房屋货币补偿款18730134.54元以及停产停业补偿费和其他补贴费。华浙公司的申请依据为沪黄房地拆许字(2002)第21号《房屋拆迁许可证》已将系争房产列入“董家渡11号地块旧城区改造项目拆迁范围”。

　　万康公司及陈凡答辩认为：华浙公司依据该拆迁许可证申请拆迁不合法;委托的拆迁公司年检未通过不合法;开发项目为商业地产项目，不属于公共利益，不适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定。更为重要的是，房地局本身作为非法注销该房屋的行政违法诉讼的被告，不应该作为行政裁决的裁判者，应当予以回避。

　　黄浦区住房保障和房屋管理局经合议，其于2013年12月9日作出黄房管拆(2013)621号《房屋拆迁裁决书》，原封不动地照搬并同意了华浙公司的申请事项，针对万康公司和陈凡的答辩意见却只字未提，更严重违背基本事实认定“被申请人对裁决申请书认定的基本情况无异议”。

　　站在法院被告席上的房地局，在华浙公司提起行政裁决时，本应主动回避，但其仍然无视陈凡的回避要求、径直裁决并支持了华浙公司的全部请求，如此裁判，如何令人信服?

　　三、拆迁主体变更、延期十一年的拆迁许可证还能作为拆迁依据吗？

　　经记者调查，2002年7月17日，上海市黄浦区人民政府发文《关于批准董家渡聚居区11号地块前期开发项目划拨使用城市国有土地的通知》(黄府土发(2002)第22号)，将董家渡11号地块批准给上海董家渡聚居区房地产投资有限公司(以下简称聚居区公司)实施前期开发建设划拨使用。系争的王家码头街123号房屋即位于上海市黄浦区董家渡11号地块。2002年9月9日，上海市房屋土地资源管理局发文《关于认定黄浦区董家渡等街坊列入新一轮旧区改造地块的函》，董家渡11#地块已纳入新一轮旧区改造的地块，土地出让金减免为零。

　　聚居区公司已于2002年8月26日取得黄浦区房屋土地管理局核发的《房屋拆迁许可证》(沪黄房地拆许字(2002)第21号)，后经申请拆迁期限延至2005年6月30日。之后，聚居区公司与浙江华浙白马房地产开发有限公司成立华浙公司。2004年8月30日，黄浦区政府发文《关于批准黄浦区620号街坊地块建设项目用地和收回城市国有土地使用权实施有偿出让的通知》(黄府土发(2004)第18号)，批准注销聚居区公司前期开发的公文，将该城市国有土地使用权批准给华浙公司开发，并要求办理国有土地使用权有偿出让以及建设用地批准手续。之后,市规划局批准华浙公司凭手续可以申办“房屋拆迁许可证”，至今华浙公司没有申办出自己的“房屋拆迁许可证”。却一次次办理了董家渡聚居区公司的021号拆迁许可证的续期。

　　那至此，华浙公司是否已经继受取得该拆迁许可证的拆迁人的主体资格，其可否依据房屋拆迁许可证申请拆迁裁决?

　　《拆迁实施细则》第29条第1款规定：“建设项目在拆迁期限内发生转让，应当经区、县房地局同意后，办理房屋拆迁许可证变更手续;区、县房地局应当将变更后的房屋拆迁许可证的相关内容予以公告”。

　　从上述过程看，聚居区公司和华浙公司并非项目转让关系，华浙公司是一个新项目的开发，故其直接沿用聚居区公司的拆迁许可证显然缺乏法律依据。

　　同样，2002年的拆迁许可证，一再延期，直接已经延期十一年多。十一年前核发的拆迁许可证能作为现在拆迁的依据吗?

　　四、以“旧城区改造”之名行“商业地产开发”之实

　　在批准聚居区公司对该地块进行前期开发的公文被注销后，聚居区公司对该地块前期开发的授权已终止，那华浙公司进行后续开发是否仍属于旧城区改造值得推敲。事实上至2004年11月15日11号地块尚未动迁居民仅剩402户个体户25户，已完成比例达83.78%，未动迁户比例仅剩13%不到。华浙公司在动迁旧房工作中并没有作出多大贡献，却坐享其成享受免除出让金21亿多元及减免拆除公房补偿费、人防建设公建费等几千万元费用。

　　《关于鼓励动迁居民回搬推进新一轮旧区改造的试行办法》(沪建城(2001)第68号文)第1条规定：“新一轮旧区改造……在动迁安置上，实现以异地实物安置为主向鼓励原地原区域有偿回搬和多种安置方式并存转变”。第4条规定：“拆除改造地块可试行动迁居民出资回搬原地或原区域。试点地块由各区按本办法规定申报，由市建委、市房地资源局、市住宅局、市规划局等有关部门共同认定。申报内容包括：改造范围、改造范图内拆除一、二级旧里及各类建筑面积、动迁居民和单位数量、回搬比例等”。第5条规定，“凡按本办法规定经认定的试点地块可适用以下政策：土地使用权出让金为零……”。

　　因此，按照沪建城(2001)第68号文的规定，旧城区改造项目的试点地块可试行动迁居民出资回搬原地或原区域，并可享受土地使用权出让金免缴为零的政策。

　　但黄浦区政府将董家渡11号地块的国有土地使用权收回后，批准给华浙公司进行开发改造，但对该地块范围内居住用地47050㎡国有土地使用权由“无偿划拨”变更为“有偿出让”。但董家渡11号地块之前已经被认定土地出让金减免为零，现又变更为有偿出让，因此实际上该建设项目的性质已发生变更，其后续开发属于新设项目。

　　另外，从华浙公司对该地产的开发性质来看，在建房产属于商业房产，不具有公共利益的性质，严重违背旧区改造的初衷，旧城区改造政策应不再适用。

　　从最初的《上海市人民政府关于加快本市中心城区危棚简屋改造的实施办法》，到上述沪建城(2001)第68号文，旧城区改造的主要目的从来都是为了改善居民的住房条件，并向原住居民提供就近安置或者回迁的选择，其公益性也体现于此。新一轮旧区改造地块享受土地出让金减免为零是有前提条件的，即按照沪建城(2001)第68号文的规定，鼓励动迁居民出资回搬原地安置;建设单位在规划及建设过程中，应根据旧城区改造政策，在改造基地上重新建造房屋时保证一定数量的廉价回搬安置房，面积在70~90㎡左右，并向相关主管部门申报回搬比例。

　　虽然黄浦区政府已将该地块批准有偿出让给华浙公司，但华浙公司至今未补交土地出让金，实际上仍在享受着旧城区改造的免缴出让金的政策，但同时又逃避旧城区改造时应配备一定比例的回搬房鼓励原居民出资回搬的义务，所谓的旧区改造项目已有名无实。

　　从在建房产的开发性质来看，华浙公司将该土地用于建造高端的住宅小区，住宅房间全为350~600㎡的大平层，并未配套一定比例回搬房，也未按沪发改城(2004)205号文的规定配备社区诊所，因此其建设项目性质已经发生变更，由旧城区改造项目变更为商业地产项目，不再具有公共利益的性质。华浙公司违背旧城区改造的政策，利用“无偿划拨”的土地进行商业地产开发，已严重涉嫌偷逃国家财产。

　　五、在面临被拆迁时，被拆迁人的正常生产生活权益如何保护

　　华浙公司 2012年10月开始，在距离万康公司办公楼仅1.5m处施工建楼，施工至今，不但声音隆隆、而且已经造成房屋开裂，给万康公司的生产经营、员工的生活提出了严峻的考验。

　　《物权法》第89条规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照”。第九十一条规定：“不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全”。

　　《上海市城市规划管理技术规定》第29条第1款规定：“非居住建筑位于居住建筑南侧或东西侧的，其间距按第二十三条至第二十八条的规定控制”。第23条第1款规定：“朝向为南北向的〔指正南北向和南偏东(西)45度以内(含45度)，下同〕，其间距在浦西内环线以内地区不小于南侧建筑高度的1.0倍，在其他地区不小于1.2倍”。

　　万康公司办公楼高度达20m，为保护权利人的相邻权，保障权利人通风、日照和采光的需要，华浙公司新建住宅与办公住宅的间距应按照《上海市城市规划管理技术规定》的规定，设置间距至少达20m。但华浙公司在距离万康公司办公楼仅1.5m处施工建楼，已经严重影响了办公楼的通风、日照和采光，严重影响了万康公司的生产经营以及员工正常的工作生活。

　　不仅如此，华浙公司的违法施工还导致万康公司办公楼严重开裂、屋顶水泥整块塌落，员工的生命也受到了威胁，严重违反了物权法第91条规定的“维护相邻不动产安全”的规定 。

　　那么，华浙公司取得了工程规划许可和施工许可吗?

　　如果取得，在明显不合法的情况下是怎么取得呢?如果没取得，无证施工为何没有被有关部门阻止呢?

　　而于此形成鲜明对比的是，万康公司的生产经营以及员工正常的工作生活被严重干扰，有关部门如何保护他们的合法权益?

　　记者随后走访了上海黄浦区房地局，房地局有关负责人向记者表示：“案件如今走到正常的法律程序，我们将依法处理后续事宜。”综合中国网报道