信任危机制约中小房企信托融资
中国信托业协会发布的最新数据显示，截至第二季度末，房地产信托规模为8118.63亿元，较之2012年年底的6880.69亿元已有较大增长。房地产信托缺少严格的监管，且操作手段较为简单，从而使得诸多资质不高的中小房企，有机会与此类资金联姻。
很显然，信托资金对房地产板块已滋生出不信任的情绪。在这种情绪的支配下，信托资金的偏好转向了其他行业。细细深究，这种信任危机的矛头其实指向了中小房企。其较小的资本金和业务规模，使得其无法进入银行重点客户的名单。同时资本市场较高的要求，更是使得中小房企望洋兴叹。
房地产信托缺少严格的监管，且操作手段较为简单，从而使得诸多资质不高的中小房企，有机会与此类资金联姻。中小房企出于救急的目的，往往在信托资金较高的投资回报率上给予了承诺。在信托公司的包装下，投资者产生了较大的投资冲动。
在这种信任关系的支配下，2010年至2012年，我国房地产的各类信托计划接踵而来。信托公司、投资者及中小房企，目的不同，但都加入了这一狂潮之中。
但背后的风险正在无形地积累着。三大风险正膨胀起来：一是此类信托资金，多投向三四线城市的中小项目，但三四线城市较弱的市场消化能力已被市场所揭示。二是此轮楼市调控已动真格，其力度之大、时间之长、杀伤力之强，历史罕见。中小房企借信托资金试图打翻身仗，显得困难。三是中小房企受楼市竞争格局的挤压，其项目运作的效率难以提高，且盈利能力正在削弱。
这一风险终究在2013年开始暴露出来。房地产信托面临了兑现的高峰，但中小房企显然难以守信。信托计划承诺的高额投资回报已无法足额或按期得到兑现，房地产信托兑付危机的预警频频发出。原有的信任关系开始瓦解。
投资者终究是敏感的。投资者显然已意识到中小房企背后的楼市泡沫与财务风险，他们开始看空房地产市场。在这种情绪的支配下，其资金投入的信心与积极性已明显削弱。信托公司在“钱荒”的风波下，也开始下调房地产板块在公司业务中的比例，从而将重心转移到其余行业上。
信托资金是“势利”的，已不愿意再次充当中小房企的救命稻草。中国信托业协会发布的最新数据显示，此类资金的投向重点已悄然变成了工商企业和基础产业。过去被中小房企视为香饽饽的融资工具，如今已不愿意发挥雪中送炭的救急功能。
中小房企显然已失宠。这种信任的丧失，已开始威胁到此类房企的未来生存。中小房企若想继续存活下去，则必须审视当前的融资困局。
所幸的是，中小房企并非没有选择，市场中依然存在多样化的融资模式。
首先，可以搭建更为有效和稳定的融资体系。中小房企可以联合起来，建立各种互助型基金，从而渡过当前的难关。
其次，迎合地方政府需求，投身于棚户区改造等“时髦”领域，这样容易赢取优惠的融资条件。
最后，涉足准房地产业务，包括交通设施配套建设、农田水利设施建设、城市垃圾处理等业务。信托资金的偏好表明，此类业务更容易受到资金的青睐。
此次信托资金流向发生的结构性变化，加快了中小房企危机意识的形成。中小房企终究需要缝补这层破裂的信任关系。房地产市场跌宕起伏，中小房企依靠一成不变的融资方式终究难以存活。主动出击、积极创新与拓宽融资渠道，才能提升中小房企在市场中的形象，最终建立有信任度的融资体系。
（作者系上海（楼盘）易居房地产研究院研究员）
表情
