■ 虹口区公租房公司、瑞银资管、太平资管、国投瑞银打造，计划未来转为REITs

国内首只公租房基金将花落上海。早报记者 王炬亮 资料

　　国内首只公租房基金将花落上海。

　　瑞银环球资产管理（中国）有限公司（下称“瑞银资管”）昨日宣布，将与上海市虹口区公租房公司、太平资产管理有限公司（下称“太平资管”）和国投瑞银基金管理有限公司（下称“国投瑞银”），在上海设立中国首只投资于公租房，并持有其所有权的投资基金。该基金将投资于上海市虹口区业已开发的公共租赁住房。

　　瑞银资管相关负责人对早报记者介绍，该基金目前的性质是私募股权封闭式基金，待监管允许及条件成熟时，将转换为REITs（房地产信托投资基金）在国内公开上市。也就是说，目前该基金是个“准REITs”的概念。

　　所谓REITs，简而言之就是投资房地产的信托凭证。简单理解，是相关机构发行受益凭证，借此汇集多数投资者的资金，此后将这些资金交由专业机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券，是一种类似于债券的固定收益产品。

　　去年8月，北京市住房保障办公室常务副主任邹劲松曾公开宣布，北京市住房和城乡建设委员会与国投瑞银基金公司正共同开发REITs，且北京市已将该方案提交给证监会，这成为国内首个被曝光的开发中REITs。

　　不过，前述瑞银资管相关负责人表示，上海项目的进展比北京快，至于北京项目的情况，暂时不予置评。

　　太平资管是基石投资者

　　瑞银资管相关负责人表示，瑞银资管日前已经与上海市虹口区公租房公司、太平资管和国投瑞银基金公司签订四方协议，该基金目前已处于募资阶段。

　　据悉，瑞银资管和国投瑞银基金公司分别是基金的投资管理人和顾问，而太平资管是该公租房基金的基石社会投资者。也就是说，所谓募资，在现阶段并非是针对有意向的投资者开放募集，而只针对太平资管，未来则将视虹口区公租房的供应情况调整。

　　“如果（公租房）建造、推出很快，基金就需要更多资金，那么我们就会考虑引入其他的投资者。”该负责人说。

　　该人士同时表示，即便未来引入其他投资者，也将以机构投资者为主，暂不考虑高净值个人客户。

　　至于基金正式成立的时点，该负责人表示，要视目标资产（公租房）何时完工、推出而定。“虹口的这一批（公租房）目前还在建造中，但我们已经选好是哪些（地块、项目）。” 但该人士拒绝透露这批公租房合计套数与具体地点。

　　此外，对于该基金的拟募集规模，投资年限等细节问题，该负责人均表示暂无法对外界公开。但该人士透露，该产品和国外的REITs相似，会进行强制分红。

　　瑞银环球资产管理中国区主席凌新源也表示，基金的投资者可获得稳定的现金分红及潜在的资产升值。

　　意在转型为REITs

　　前述人士表示，目前市场上暂无真正的REITs产品面世，主要是由于监管机构还没有出台针对REITs的配套法律法规。“所以我们目前先以私募基金形式操作，等法律法规出台再转成REITs。当初我们设计这个产品，就是抱着日后有机会用REITs的形式上市的想法去设计的。”

　　据介绍，也正因该产品目前是私募基金性质，该产品不存在向证监会上报、是否获得批准的问题。

　　该人士表示，目前市场上已有许多私募基金投资在公租房，但其募集资金是用于建房，通过销售、政府回购或寻找其他投资者接收以实现自己的退出。

　　“这种形式，收益来自于买卖产生的一次性交易收益，而不是滚动的长期收益形式，是不能做REITs的。而我们基金的收益，主要来自于公租房的租金。”该人士指出，在私募基金形式下，租金收回后将把收益按比例分给投资者，以后转换为REITs，就按股份数来分享收益。"

　　瑞银环球资产管理亚太区主管宋睿康指出，这一项目的重大意义在于，随着这一模式未来在中国其他城市的进一步推广，将有力地支持政府的公租房发展计划。

　　前述负责人则坦言，瑞银资管实际上很希望这种“私募封闭式基金-REITs”的模式可以在其他城市实现。“但要看两方面，一个是地方政府的兴趣，二是公租房是不是已经准备好，因为我们这个基金是去买那些已经盖好的公租房。”

　　“北京朝阳区

　　项目进展较慢”

　　上海虹口区负责人昨指出，希望通过前述创新产品，在资本市场上盘活固定资产的同时，又能确保基金投资的物业继续保持公租用途不变。这将是个多赢的金融创新和市场化改革的尝试。

　　可见的是，不止上海，包括北京、广东等地都在推进REITs。

　　广东方面，此前出台的《广东省建设珠三角金融改革创新综合试验区总体方案》提出，在总体试点推进框架下，研究开展房地产投资信托基金和个人住房抵押贷款证券化业务，培育房地产金融市场。

　　而北京方面，邹劲松去年8月曾公开表示，北京朝阳区政府已经推出了5个公租房项目，约2000-3000套，与国投瑞银基金公司进行合作，将其打包作为REITs的标的，一旦证监会审批通过，就可以把公租房资产证券化，其长期运营资金就能解决。

　　根据媒体报道，邹劲松曾提到，试点需要保证国投瑞银6%的资本收益率。

　　但针对该北京项目，瑞银资管相关负责人表示，推进速度比上海项目要慢些，具体情况不予置评。

　　事实上，REITs在国外尽管非常普遍，但是在国内一直没有实质性进展。

　　有基金人士表示，在4年多前，证监会曾组织基金公司内部讨论基金公司发起REITs产品的可能性，当时大约有10家基金公司递交REITs产品方案。

　　2011年8月份，随着鹏华美国房地产证券投资基金和诺安收益不动产基金相继获批，公募基金正式借道QDII试水海外REITs。而国内对此依旧谨慎，2011年4月份，以内地物业地产为标的的汇贤REITs在香港发行。