本报记者 苏丝 上海报道

　　5月21日，星浩资本宣布启动星光耀地产基金第三期募集，计划募资规模达45亿-60亿元人民币，有望刷新国内地产基金募资新纪录。

　　5月20日，据媒体报道，星浩资本的母公司复星国际（00656.HK）则宣布筹组一项价值10亿美元的私募基金，大部分为来自中国以外的退休基金等机构投资者。复星首席执行官梁信军在股东会后回应称，公司确有相关计划，但10亿美元数字不确切，1-2个月后将公布详情。目前复星系旗下房地产基金主要包括智盈、共赢和星浩三大主要的管理平台。

　　几乎与募资同时，星浩资本已展开新的土储行动。5月16日星浩联手绿地，以13.79亿元的底价竞得上海闸北区319街坊87丘地块，折合楼面地价8600元/平方米，规划建筑面积16.03万平方米。德佑地产市场研究部认为，这一较低的楼板价给未来留下了较为充足的盈利空间。

　　这是继2012年星浩资本联合复星竞得上海真如城市副中心A1、A2地块之后，再度在上海市中心拿地，该地块将建为继真如项目之后的上海又一个星光耀广场。星浩资本首席执行官赵汉忠透露，星浩资本在该地块开发中将占50%的比重，预计项目总投资将在40亿以上，由星浩资本团队操盘。

　　值得关注的是，绿地刚以30亿元借壳盛高置地香港上市，尚未展开融资动作，业内人士指出，该公司此时选择联手拿地，或许也有出于缓解资金压力的考虑。高力国际董事朱磊认为，近期土地市场回暖，险资、基金、信托等进入房地产行业越来越普遍，像星浩资本这样自身拥有基金管理平台的企业，拿地还是有优势的。

　　据公开资料，2010年10月成立的星浩资本已募集和管理两期星光耀基金，共56亿元。所募基金已在大连、哈尔滨、南通、上海和苏州等多个城市建设城市综合体项目，这些项目建成后价值将超过600亿元。部分项目还与美国保德信 、纽约梅隆银行等知名机构以组建合资公司的形式进行开发。

　　三期基金募集完成后，加上前两期基金总规模，星浩资本旗下星光耀地产开发基金将超过100亿元。

　　星浩一期、二期的产品都是纯股权，但从三期开始星浩丰富了产品线，分成了三个产品，45亿中是包括了20亿的A类纯债权产品，15亿的B类保本浮动型产品即所谓的夹层基金，以及10亿的C类纯股权产品，预计三期将产生更大的杠杆效应。星浩资本副总裁黄海滨指出，由于杠杆率和风险较高，其回报率亦相对较高，估计资产年回报率在20%左右。

　　黄还透露，星浩资本将尝试基金多元化战略。公司考虑今年分别推出华人美元平行基金和文化创意地产基金，前者是通过募集海外华人手中闲散的美元资金，以美元基金的形式投回国内，募集规模计划1-2亿美元。

　　星浩资本此前发行的两期房地产私募基金，主要投资于一线城市及部分二线城市的城市综合体项目，单个项目建筑面积基本在30万平方米以上，投资额达数十亿元。而文化地产基金计划投资体量更小，是建筑面积15-20万平方米的中型综合体，并拟与影视公司合作，在项目中植入文化娱乐元素，首期基金计划募集15亿元左右。

　　由于目前星浩资本所投项目还没有一个完成开发周期，基金退出也还在寻求最佳路径。对项目整体展开IPO、Reits等证券化手段，已被星浩资本列入退出机制范畴。黄海滨进而透露，星浩资本考虑近期再募集设立一个商业地产并购基金，在星浩地产基金期满需退出一些优质项目时，以市场价格接手，继续开拓项目利润空间。

　　作者：苏丝