1-10月房地产运行数据点评

　　事件

　　统计局公布了1-10 月房地产运行数据：投资增速持平，新开工企稳，销售增速继续上升。

　　评论

　　一、新开工企稳。1-10 月，新开工累计同比下降8.5%，降幅较9 月缩小0.1 个百分点，稳中微升。10 月单月地产新开工面积11778 万平米，环比下降2.5%，同比下降6.4%。10 月保障房单月新开工仅为2 万套，而9 月为70 万套，单月环比下降主要是保障房开工减少的原因。假设保障房平均每套55 平米，则剔除保障房后的单月新开工面积环比上升42%。如果剔除保障房因素，10 月单月的新开工面积是1-10 月累计开工的11%，而该比值在07-09 年间平均为9%（10、11 年受保障房开工影响较大，而无可比数据），即10 月的新开工情况好于前期各月。尽管9月的新开工有所回落，但10 月的新开工数据支持了我们之前新开工企稳回升的判断。

　　二、投资增速持平。1-10 月，全国房地产累计投资57629 亿元，同比增长15.4%，增幅与9 月持平。10 月单月房地产投资6583 亿元，同比上升15.5%，增速上升1.3 个百分点；环比下降10.5%。10 月保障房单月投资1200 亿元，剔除保障房单月投资额环比下降9.7%。10 月投资剔除或不剔除保障房投资，占1-10 月累计投资额的比重均为11%，而历史上该比值在11%~12%之间波动，投资符合趋势。对2012 年全年房地产投资增速我们判断会增长16%。

　　三、销售增速继续上升：1-10 月，全国商品房累计实现销售面积78743 万平米，46301 亿元，累计下降1.1%和上升5.6%，增幅较上月均上升2.9 个百分点。10 月商品房实现销售10302 万平米，5947 亿元，环比下降6.6%和6.2%，同比上升23.2%和31.7%。10 月销售环比下降符合趋势，04 年以来仅有05、06 年10 月销售额环比9 月上升，环比降幅也处于历史中位水平。尽管10 月单月的同比增幅较大有基数较低的原因，但与更长的历史比较，10月的销售也是好于历史同期的，10 月单月销售占1-10 月累计销售额的12.8%，该比值在04 年以来，剔除08 年的平均值为12.1%。10 月商品房和住宅价格分别环比上升0.3%和0.2%，与10 月百城房价指数环比上升0.17%的趋势相符。

　　四、土地购置费用继续回落，但龙头拿地更加积极：10 月单月土地购置面积和费用分别同比下降36.6%和53.8%，累计下降18%和11.8%，环比下降32.5%和11%。中指的数据也显示10 月全国300 个城市住宅用地成交下降，10月住宅类用地成交608 宗，2635 万平米，环比减少20%，同比减少23%。但龙头公司拿地热情回升，万科10 月拿地金额和权益建面环比增长34%和22%；保利10 月拿地建面和金额为9 月的8.2 和2.4 倍。同时，中指数据还显示，10 月成交的地块较为优质，10 月成交的总体溢价率环比增加3 个百分点，为15%，同比增加11 个百分点；楼面地价1744 元/平米，环比上涨17%，同比上涨49%。

　　五、资金来源增速继续回升：1-10 月房地产投资资金来源为76379 亿元，同比增长11.6%，增速继续上升1.5 个百分点。从资金来源分析，1-10 月国内贷款、自筹资金和定金预收款分别同比上升14.7%、11.7%和16.1%，占比较9 月分别下降0.3、0.4 和上升0.5 个百分点。尽管资金来源增速有所，但行业资金仍处于紧张状态，10 月资金来源与投资额比为1.33，较9 月继续下降1.1 个百分点，接近历史最低水平。

　　投资策略：我们认为短期内行业的基本面和政策面超出预期的可能性都不大，预计地产股未来表现将基本同步于市场。重点公司推荐万科，保利，金地，招商，华侨城，阳光城，中南建设，荣盛发展等一二线龙头公司。（国金证券研究所）