文/甘丽

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　　甘丽，易融网总裁助理兼市场部部长

　　正文

　　对大多数资金周转不畅的中小企业主及创业者而言，融资尴尬的问题一直存在，而资金能否及时到位小则关乎短期运营，大则决定企业命脉。玩转房产抵押贷款，成为有效撬动中小企业和创业者融资杠杆的关键因素，其中的门道不可不知。

　　借助房产抵押“利器”

　　借助贷款之力实现资金流动，是不少创业者、企业主博得发展良机的重要之举，在此过程中，合理运用好房产抵押贷款是门学问：如若借款人借款额度相对较大，最好在申请贷款时能够提供房产抵押，从而让贷款成功率得以保障。

　　陈先生是上海的一个企业主，先前苦于组建设备资金匮乏，一直忙碌于各银行之间寻求100万元贷款，结果令他失望万分：企业资质不牢固、借款用途金额高、不愿提供房产抵押，成为他叩不开银行贷款之门的关键问题。

　　最终陈先生在易融网的帮助下成功获得了相关机构发放的贷款，其最终同意以房产作为抵押，成为获得贷款的关键。其在上海南郊的房产市值170万左右，贷款额度不到房产价值的7成，借款人信用记录良好，并且有稳定的还款能力，这让陈先生在此次贷款中尝到了甜头。

　　虽然在对企业主、创业者的贷款门槛限制中，关于企业经营满1年、年开票额百万元以上、负债率60%以下等条款屡见不鲜，但随着经营性贷款政策的日渐放宽，不少银行业等贷款金融机构正在尝试放宽门槛，而有无不动产抵押、经营前景是否良好，成为通过该门槛的重要标准。

　　3类疑难房产

　　不同贷款方案

　　有房子就可以申请房产抵押贷款吗？显然不是。在申请房产抵押贷款的同时，借款人必须对房产属性有明晰判断，在确保房产符合抵押资质的同时展开贷款申请。在目前的房产类型中，部分房产并不具备直接用作抵押贷款的资质。

　　按揭中的房产

　　不能直接抵押。因为按揭中的房产抵押他项权尚在银行手中，产权实质上处于暂时移交状态，不具备完全产权，因此借款人并不具备该房产的抵押支配权。针对按揭中的房产想贷款，只有借款人先将按揭中的未还款项还清，然后再用已还清贷款的房子用作抵押申请贷款，才可能成功。以易融网为例就多次碰到此类贷款客户，一般会先通过投资公司帮助客户垫资还清贷款，然后再帮助客户申请房产抵押贷款。

　　房龄超过20年或户型小于50平方米的房产

　　抵押困难。银行要评估抵押物的可变现能力，针对房龄超过20年或户型小于50平米的房产，一般在申请贷款时较为困难，特别是向银行申请房产抵押贷款。虽然大部分贷款机构对该要求的界定比较严格，但是随着贷款行业竞争的日益激烈，也有一些贷款机构对房产的门槛标准有所差异。

　　产权属性不明确的房产

　　无法用作抵押。产权不确定的房产主要包括：未满5年的经适房；小产权房；不能提供购房合同、协议的已购公房；不能提供央产房上市证明的央产房；租赁而来的厂房等办公用房等，因为产权属性不能确定，不具备申请房产抵押贷款的先决条件。针对此类情况，一定要确保自己的房产抵押变现能力，比如经济适用房，可以满5年之后再做抵押贷款的申请打算。

　　贷比三家好处多

　　随着贷款融资市场的日渐火热，对急需贷款的企业主、创业者而言，不仅要知道如何衡量房产抵押的可行性，同时对于选择哪种贷款融资渠道也要贷比三家，智慧贷款。以房产抵押贷款为例，针对中小企业主或私营业主，一般需借款人具备良好的个人资信，生产经营稳定连贯，贷款额度普遍为借款人房产评估价的6～7成，贷款期限最高可达10年，贷款利率上浮10%～30%。

　　在实际借款过程中，虽然小部分借款人符合以上贷款资质，却不知道到底该如何贷款，不知道怎么评估自己的房产，不知道哪家银行或贷款机构的贷款产品可以申请，更不知道贷款利率其实是可以对比选择。据易融网调查问卷显示，近9成被调查企业在银行贷款时就遇到了融资困难。当然，这与银行的信贷风险控制机制有关，但也与不了解更多的贷款渠道和产品有关系。