以房地产项目为抵押的信托计划能否在危机中安然度过，成为信托计划最大的风险。

　　一场始自去年下半年的鄂尔多斯民间借贷风波，不仅让当地的银行、民间借贷机构进退维谷，也令信托业遭受困局。当从煤炭财富转移而来的资金被釜底抽薪后，信托这个曾经被当做“救火大队”的融资渠道，正在步步逼近风险临界点。

　　鄂尔多斯建筑市场处于冰冻期。据相关房地产开发商统计，今年在建工程中，约有75%处于停工或半停工状态;1~4月，全市销售商品房149.8万平方米，下降20.8%。

　　在此背景下，以房地产项目为抵押的信托计划能否在危机中安然度过，成为信托计划最大的风险。更让市场担忧的是，信托计划背后渗透了民间借贷的色彩。“鄂尔多斯有其特殊性，与其他地区相比，民间借贷在当地渗透程度较深，几乎家家都在放贷，作为信托计划的尽职调查，摸清项目控制人背负的债务对信托公司来说存在一定困难。”一家大型信托公司人士向《中国经营报》记者坦言。

　　本报记者根据信托网和中国信托业协会网站披露的信息统计发现，当前鄂尔多斯仍处在运行中的信托计划，共涉及了6家信托公司的19款产品，其中今年到期的信托规模达25.64亿元，投向用于房地产的产品规模占比达50%;且今年以来发行的信托产品规模仍超过20亿元。信托公司方面，中融信托充当急先锋，有11.6亿元的信托产品今年到期，占比近总计划的50%。

　　中融11亿资金临风险

　　在今年到期的信托产品中，中融信托首当其中。

　　记者了解到，2011年5月10日，中融信托发行了一款“鄂尔多斯伊金霍洛旗棚户区改造项目集合资金信托计划”，资金规模为11.64亿元，到期日为2012年5月9日和2012年11月9日。

　　信托计划书显示，信托资金运用于向鄂尔多斯凯创房地产开发有限责任公司(以下简称“凯创地产”)增资，完成增资后受托人合计持有凯创地产96%的股权。而项目实际资金用途涵盖鄂尔多斯伊金霍洛旗棚改和城市之巅两大房地产项目，两项房地产项目总投资为71.2亿元。

　　71.2亿元的投资规模，对于矿产资源和房地产业迅猛发展的鄂尔多斯来说，并不是一个庞大的投资额。然而，现实之下，上述两大支柱产业由飞速发展转向迅速萎缩，成为了鄂尔多斯之“痛”。

　　“上述产品不可避免地也会出现资金链紧张的压力，特别是今年以来，政府对房地产市场的调控，加剧了房地产信托的风险。”用益信托研究员岳婷认为。

　　从上述信托产品计划书，可以看出这两个项目的业态都涉及到商业地产，但当前商业地产的发展虽未受到信贷的限制，但市场对其未来的投资远景仍然堪忧。“未来三年商业地产将面临重新洗牌的局面，加之项目本身回款周期一般在3~5年，盈利性考验的是房地产开发公司现金流。”阳光新业集团副总裁杨宁表示。

　　此外，信托计划书还显示，凯创地产房地产开发资质为四级，“从风控的角度来说，房地产开发资质决定了项目本身的质量，一般来说，投资规模在5亿元以上，对房地产公司的资质要求都在二级以上，主要是确保项目后期风控。”上述信托公司人士说。

　　对于这种风险，上述信托人士表示，鄂尔多斯当地的金融环境的确会使个别项目受到影响，“但其所在公司不会暂停在某个地区考察项目，如果尽职调查做得充分，资产优质，风控严格，好项目当然还是要做的。”

　　据信托计划书显示，棚改项目地处鄂尔多斯市伊金霍洛旗阿镇中心位置，占地面积213828平方米(320亩)，总建筑面积598270平方米，项目总投资为32.2亿元，已支付的自投资金19911万元，待投入自有资金60000万元。项目类型包括还迁房、商品住宅、商业、写字楼、酒店等，定位为伊金霍洛旗中心地段中高档综合社区。截止到2010年3月11日，支付拆迁安置补偿款8584.6万元，支付比例为50%。

　　当地人士告诉记者，目前棚改项目并未做完，从棚户区迁出的不少居民仍住在彩钢房中。而有消息称，地方政府在棚户改造中出现资金紧张，不过，此消息本报记者还未从官方渠道得到证实。而地处鄂尔多斯市东胜区铁西新区的城市之巅项目，项目业态为高层住宅、商业及酒店等，项目总投资为39亿元。一位知情人士告诉记者，今年初该项目曾停工，直至6月末再次开工。

　　但据财政部数据显示，1~7月，内蒙古自治区全区税收总收入继续保持平稳增长，但增速呈现逐月回落态势，累计增幅较上年同期的41.6%回落了31.9个百分点。税收总收入增幅在10%以上的有乌兰察布市、锡林郭勒盟、通辽市、兴安盟、巴彦淖尔市、包头市、赤峰市和呼和浩特市及计划单列市满洲里市，鄂尔多斯未列其中。

　　据悉，2011年9月份，鄂尔多斯市政府还曾动员各级金融机构积极向上争取信贷规模，特别是要求金融机构加大商品房按揭贷款发放力度。但鉴于国家调控政策，银行在授信方面难以松动。随后，地方政府启动了75亿元的财政资金，通过注入当地的商业银行，用以向房地产企业贷款。无疑，这种靠推高房地产泡沫的经济发展模式，最终的结果便是任何一环的资金链断裂，都会导致游戏参与者玩火自焚。

　　对于开发资质为四级的凯创地产公司为何却能拿到70多亿元的项目并通过信托计划顺利融资到11亿元，凯创地产是否出现资金紧张，当下的房地产形势是否会影响到产品的兑付等问题，记者致电中融信托相关人士并发出采访提纲，但截至发稿前，并未收到回复。

　　风险一触即发

　　然而，房地产风险仅仅是鄂尔多斯金融风险链条上的一环，信托计划背后，更多的是矿产能源和民间资本交错的金融困局。

　　来自官方调研的保守估计，鄂尔多斯当地民间借贷资本至少在2000亿元以上。而维系当地房地产高速发展的资金，来自民间借贷的部分或已高达8成。借贷成本则大约在月息2.5%左右，最高甚至可达4%至5%，是一年期银行存款利率的10至20倍。

　　这也解释了为何鄂尔多斯房地产行业在两年的时间，实现了房价从3000元/平方米一跃升到20000元/平方米。全市一度几乎成为一个超大建筑工地。“鄂尔多斯90% 以上的家庭都拿出了钱投资房地产。”一位在鄂尔多斯有房地产开发经历的房地产公司人士表示。

　　也就在这两年，鄂尔多斯成为了信托公司业务主要拓展地，中融、中信、新华、华宸、西部信托等公司在当地的业务规模总计达到百亿元。“房地产项目自然是信托公司优先选择的投资方向，矿产资源的优势又为房地产提供了丰富的资金保证，高额的收益成为信托公司追逐的热点。”普益财富信托研究员范杰认为。

　　然而，在经济增速下行、社会流动性紧张和从严宏观调控形势下，鄂尔多斯大批房地产在建项目无奈停工，一些中小矿企接连倒闭，民间借贷链条不时断裂。当地民间借贷市场处于封冻状态，由此造成的企业融资难极有可能引发资金链困局。

　　范杰认为，当前鄂尔多斯的投资客虽然看到了泡沫的存在，但很多人都存在侥幸心理，“认为我不会是最后一个投资的人，即便是投资失误了，还有土地抵押，这有可能恶化局面，加大风险隐忧”。

　　在范杰看来，更大的风险在于，“很多信托计划的融资方，实际上是通过发放信托产品顺利融资后来偿还之前民间借贷的资金，而规避实际用途，这本身对信托计划来说就是一个风险隐忧，一旦爆发将出现全面崩盘”。

　　中国信托网咨询部分析师周雪梅也表示，当前有些信托产品还存在借新还旧的现象，虽然资金困难暂时得以缓解，但却仍然存在不能顺利募集资金的风险，作为投资者选择项目要看担保条件、信托公司，要关注进程控制，及时对项目进程进行把控，做到风险预知。