每经记者 卓志强 发自广东东莞

　　在接受《每日经济新闻》记者采访的商业地产业内人士徐龙云看来，人和商业被曝出上述乱象，与它独特的开发模式不无关系。

　　据了解，人和商业的商业模式比较特殊，主要是兴建人民防空工程，并在和平时期将其用作地下商城，通过出租商铺或转让商铺经营权的方式，以获取回报。

　　“作为地下商城，它在国内尚无很强劲的对手，而且人防工程是政府工程，可获得较多政策支持。但从根本上说，人和商业本身的模式存在较大缺陷。”徐龙云说，它不是严格意义上的商业地产，没有真正的产权，所以在融资方面会受到很多限制。而一旦需要资金，公司可能会通过旗下的项目来实现，比如涨租金等。

　　与徐龙云存在相同看法的还有标准普尔信用分析师陆枫。

　　今年7月4日，标普宣布将人和商业的长期企业信用评级从“B”下调至“B-”。陆枫分析，“人和商业获得银行融资的渠道有限，其商业模式较为脆弱。该公司对于其开发的地下商业物业没有土地使用权。而银行提供贷款通常需要贷款申请者将相应的土地使用权作为抵押。人和商业的物业购买者也由于银行信贷紧张和没有相应的产权，在获得银行贷款方面遭遇困难。”

　　记者同时发现，由于缺少土地使用权证，难以获得银行信贷支援，人和商业不得不在一些项目上支付本来毋须缴纳的土地出让金。

　　在招股书中，人和商业也有这样一段说明：“本公司过往依然支付地价及取得土地使用权证，以便能透过抵押土地使用权向中国的银行取得抵押贷款。”

　　对于部分没有土地使用权证的项目，人和商业为地下商铺的经营权购买者提供抵押担保则成为公司现金流的另一掣肘。人和商业2011年年报显示，其为各种贷款提供担保的存款金额已达3.35亿元，到今年上半年，这一数字已达到3.50亿元。

　　融资渠道被制约仅是这种开发模式的弊端之一。有分析指出，由于城市黄金地段的资源稀缺性，人和商业要保障立足长远的持续经营，就必须保留大部分地下商铺单位用作租赁。因此，未来如何在利润增长、持续经营以及融资压力之间维持平衡，将成为人和商业模式的艰难考验。

　　“你能保证国家法律对人防工程的商业定位一定不会改变吗？假如有一天要开始征收土地使用费和物业税呢？所以，它还得为可能存在的政策风险做准备。”徐龙云补充说。