分析人士称不会造成港楼价剧跌，对内地买家影响有限

　　郭兴艳

　　内地买家在港豪购物业，被普遍认为是近两年推高香港楼价的“元凶”。

　　上周五，香港金融管理局(下称“香港金管局”)宣布，再次分别下调各类价格住宅物业的最高按揭比例一成，并首次向外地的按揭贷款申请人“出招”。分析人士认为，由于香港约四成新房买家来自内地，此举被认为是针对内地购房者“限贷”，从而冷却高烧的香港楼价。

　　但业界人士认为，该举措对资金充裕的内地买家影响不大，短期内交易量或下降，而香港已超越历史高位的房价也将不会出现迅速下跌。

　　香港金管局：并非针对内地人

　　自2008年底以来，香港房价累计升幅已超过八成。以1997年香港楼市最高峰价格定为100点的中原城市领先指数，也首次超越100点大关，6月10日收报100.72点，港岛地区更高达111.88点。

　　香港金管局总裁陈德霖指出，香港楼价已超越1997年的历史高位，而利率风险却远高于当年——当时的按揭利率一般都超过10%，现在按揭利率仅为1%左右。

　　上周五陈德霖宣布自6月11日起，所有住宅物业的贷款按揭比例均下调一成。

　　实际上，香港金管局已先后在2009年10月、2010年8月和11月，三次推出收紧按揭贷款标准的“逆周期监管措施”。除进一步提高按揭门槛外，此次不同的是，首次推出两条针对来自外地的按揭贷款申请人的限贷新规，对象包括主要收入并非来自香港，以及以资产净值作为申请依据的申请人。

　　金管局规定，不论是住宅或工商物业的按揭，如果按揭贷款申请人的主要收入并非来自香港，则贷款最高按揭比例，按照上述各类物业适用标准再下调至少一成；另外，以资产净值作为按揭贷款申请的情况，最高按揭比例由50%下调至40%。

　　金管局副总裁阮国恒在回答《第一财经日报》记者提问时称，今年第一季度住宅物业贷款已占香港所有贷款组合的32%，上述限贷措施均为提升银行的风险管理。金管局数据显示，今年第一季度物业相关贷款按年增加2570亿港元，也创下历史新高。

　　阮国恒还表示，此次推出上述限制外地按揭贷款人的措施，“并非针对内地人”，但承认内地人若符合限贷条件也将受到规限。

　　事实上，低息环境和内地资金，已是近年香港楼市价格一路攀升的最强动因。

　　如今，香港各大地产商但凡开售新楼盘，都会到内地进行推广路演，温州和山西客团体购买香港豪宅的消息也时有发生。

　　身兼行政会议成员和香港房委会资助房屋小组主席的张炳良，近日便在房委会周年会议上称，香港楼市已成为全国性市场，估计有四成的新房买家都是来自内地。他表示，内地的购买力扭曲了香港的住宅需求，单靠增加供应已不能解决楼价升幅远超市民负担能力的问题。

　　业界人士认为，限贷措施针对内地买家的意图明显，因内地人在港借贷买房，往往以资产净值作为依据进行申请。但这一限贷措施，并不等同于直接限制内地人到港买楼。

　　阮国恒也在记者会上表示，香港银行往往并不认可香港以外的收入来源，在港无固定收入人士一般会选择以资产净值为依据，进行按揭贷款申请。他透露，这类申请所批出的按揭贷款通常数额较大，以往占比相对较低，但今年此类申请已上升至所有按揭贷款申请的10%。

　　内地买家冷静后再买港楼？

　　以香港媒体报道马化腾七成按揭购买价值1.57亿港元三个豪宅单位计算，马化腾当时向香港银行最多可贷款1.09亿港元；但若如今购买，最多可借贷四成6280万港元，需额外支付4620万港元现金购买。

　　本报记者昨日在内地客人往来频密的香港红墈火车站见到，对于新措施地产代理感到相当紧张，参观示范房的客人明显减少，“这两天都没人看楼，我今天必须带人去看，求你们去看一下就当帮帮忙吧。”姓张的女中介说。

　　美联物业首席分析师刘嘉辉却向本报表示，虽然此次限贷措施针对性强，但并不会对拥有充足资金的内地买家产生太大影响。他认为，香港金管局再次限贷当日，特区政府同时宣布在下半年将推出8幅土地以增加新建楼房供应，特区政府此次以“组合拳”形式全方位出击，但市场价格却未必会跌，“政府只是想要冷却楼市，而不是打残楼市”。

　　实际上，特区政府从去年开始，便从土地供应、征收“额外印花税”打击炒楼、增加销售透明度和加强按揭信贷控制四方面出手，并将购买房地产剔除出投资移民项目。

　　刘嘉辉表示，他年初预计今年香港房地产价格上升10%，如今已达到目标。此次新措施出台后，短期的市场交易量必会受到影响，“任何人要多交现金都会考虑一下”。他认为，买家在权衡利弊后，很可能还会作出资金流动性仍旺盛、通胀情况仍严峻的结论，相信楼市可得到平稳发展。

　　尽管香港楼市已超越1997年历史最高位，他却认为，“当时炒楼泛滥，而如今是有资金实力的人持有房产以对抗通胀，不会有骨牌效应(的下跌)”。

　　然而瑞信亚洲区首席经济分析师陶冬却撰文大声疾呼，在香港“不买楼了”。他指出，香港银行已在自行上调银行借贷利率，投资性买楼的安全窗口已经关闭。他认为，尽管与1997年时相比，香港整体投资在物业上的杠杆比率并不高，市民供楼负担介于44%~46%，因此“当年跳水式房价暴跌重现的可能性不高”，但由于低息环境不可能长期持续，“相信三年后的房价一定低过今日”。