REITs的发展源于美国1960年内地税则（InteralRevenue Code）与不动产投资信托法案（Real Estate Investment Trust Act）的通过。起初法令上只允许权益型REITs的设立。初期的发展相当缓慢，1967年开放抵押类 REITs，促使REITs的规模快速扩展，但整体市场仍不大。 1993年时，开放退休基金得以投资REITs使得投资群扩大，REITs的数量成长至189个，资本额成长超过三倍到322亿美金。到了1997年，不单是金额增加，REITs成立个数也增加。到2005年11月,REITs在美国已有相当规模，已上市的REITs共197只，市值3339亿美金。

根据REITs 的资金投向的不同，可以将它们分为三大类：权益类（Equity）、抵押类(Mortgage)和混合类(Hybrid)。权益类主要收入来源于房地产的租金, 受利率影响相对比较小，抵押类收益主要来源于房地产贷款的利息，抵押REITs股息收益率比权益类REITs高，受利率的影响比较大。混合类REITs采取上述两类的投资策略，具有权益类REITs和抵押类REITs的双重特点，收益率亦介于二者之间。见表1。

REITs在美国种类繁多，涵盖零售业、工业、办公楼、公寓、医院等房地产，其中工业/办公与零售与住宅合计占了REITs的半壁江山。见表2。

亚洲REITs的市场最大的是日本和新加坡，分别有243亿美元和53亿美元的市值。

日本在2000 年11 月修改了投资信托法，修改后的投资信托法准许投资信托资金进入房地产业。在2001年，日本成为提供REITs的第一个亚洲国家。日本J-REITs有两种型态：一是公司型态，所发行的证券是投资凭证；另一种形式是契约型，如同基金的形式，发行受益凭证。到2005年12月，日本已有28只REITs。

新加坡在2000年以前已有REITs上市法规，但并没有REITs申请上市，后来发现是税收问题，于是做出规定：对REITs的留存收益征税，即派发股息给REITs机构和个人投资者的时候不征收所得税(海外机构投资者例外，需要征收10％)。于是REITs有了较大发展。

香港没有对REITs投资者免税的规定，分红后还需要交纳17.5%的所得税。直到2005年开始有首只REITs上市.领汇是香港市场的首只REITs产品，上市后，领汇有30-40％的升幅，随后的另两只REITs，泓富REIT和内地首只REIT——越秀REIT也都以上限定价，并且在上市后表现强劲。香港REITs的价格上升使得相应的股息率下降，息率升水亦处于较低水平。

REITs通过多元化投资组合，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务，有效地降低了投资风险，也取得了较高的投资回报。机构投资者更可投资于不同的REITs，涵盖不同类别的房地产项目，不会为个别REIT的局限而受限制，投资更灵活、风险更分散。

过去10年中，REITs至少有5年的收益率超越美国主要股指的收益率，除两年取得负收益外，其余年份均显著高于美国10年期国债收益率（见表5）。放到更长的时期，过去30年间REITs的年化收益率为13.95%,高于同期美国主要股指的年化收益率：标普500指数12.96%, 道琼斯指数的9.01%, NASDAQ指数的11.87%。并且多数国家REITs所分派股息不会在REITs 的层面被征税。投资者所收到的股息只会在个人的层面被征税，因此获得较高的税后回报。见表3。

由于监管方面的规定，REITs 不可能偏离物业投资业务或分散投资至非物业投资业务，稳定的投资策略给投资者带来较肯定及可预见的管理及业务行为。因此，尽管最近1年和3年以来REITs的波动性高于股票，但从计算期超过5年以上的波动性来看，REITs的波动性却低于股指。例如，过去30年REITs的年收益率的波动率为13.04%，低于标普500指数14.92%, 道琼斯指数的15.13%, NASDAQ指数的22.28%。见表4。

REITs高收益/低风险的特征,看起来违背了金融学的基本常识。我们认为可能的解释是，一是我们用于衡量风险的指标只反映了金融风险，而没有反映REITs所包括经营风险，包括管理层是否用心维护物业资产；二是尽管REIT是上市交易的，但REIT背后的物业不象股票与债券有连续的价格，从而导致REIT的风险低估。

1、在传统组合中加入REITs可使组合优化

机构投资者的传统组合中通常只包括债券、股票类证券，加入REITs可使组合优化,即组合有效边界向左上方移动，意味在相同风险水平下，增加REITs后的组合可获得更高收益，或是为取得相同收益水平，增加REITs后的组合只承担更低风险。之所以会产生这样的效果，除前述的REITs长期的收益率高于股票，波动性低于股票的收益/风险特征外，更重要的是，REITs与美林国债/公司债指数，美林抵押证券指数的相关系数分别只有0.06和0.01，与道琼斯指数、Wilshire5000指数、S&P500指数的相关系数在0.3左右，远低于各股票指数之间的相关系数。REITs与股票、债券类资产相关度低，能够有效地分散机构投资者的投资风险，并在不增加整组合风险的前提下提高收益。见表5。

2、REITs可提供较高的股息收益

保险基金、养老基金等机构投资者在做资产配置时，还需考虑资产与负债的现金流匹配，有股息收益的要求。REITs是固定收入投资工具以外的另一可行的投资选择。从产品特性看，REITs 是具有相对稳定现金流收入和收益的投资产品。多数国家均要求REITs收入的绝大部分必须会定期以股息方式分派给持有人,并通过税收的安排来鼓励REITs派息(见表6)。REITs 的高股息分派比例为投资者提供稳定的现金收入。过去4年以来REIT收益率与10年期政府债的息率差明显收窄，但仍保持了正利差。由于REITs基本上会将税后盈利全部用于派息，所以股息收益率高，一般是同类股票的4倍。

3、REITs可满足机构投资者对投资安全性的要求

REITs属信托产品的一种，具有信托的财产隔离功能，符合保险基金、社保基金投资安全性的要求。例如，香港的REITs守则规定REITs的资产必须以信托形式持有，及必须与受托人、管理公司、相关实体、其它集体投资计划及任何其它实体的资产分开处理。由受托人进行有效监管。一旦设定信托，作为信托财产的房地产证券便具有了独立性，不同于委托人、受托人及受益人三方任何一方的自有财产且不受该三方中任何一方债权人的追及，有效地保障了资产的安全。并且使投资者利益得到最大限度的保障。信托使受益人处于只享有利益而免去责任的优越地位，对信托财产享有优先于委托人或受益人的债权人的权利，且在信托财产旁落他人之手时，受益人有权向受让人请求返还财产。

（正文完）