来源：21世纪经济报道 记者：方海平

随着金融去杠杆持续深入、信用风险集中暴露，房地产企业的资金问题浮上水面。

近期，21世纪经济报道记者从多位市场相关人士处了解到，一些名不见经传的小型房企多年前拿下的地块由于资金吃紧无力开发正四处寻求买家接盘。这一现象并不鲜见，相比于前几年的市场环境，房企尤其是中小房企正面临严重的资金饥渴症——融资渠道收窄、融资成本高企、项目回报率受政策限制始终处于低位。

银行建立白名单制度

房企融资渠道的收紧是“全方位”的。北方地区一家城商行对公客户经理对21世纪经济报道记者表示，去年底以来，银行贷款的授信额度就明显吃紧，“我们今年开年没几天系统就显示额度超了500多亿，现在贷款基本上是月初有一点额度，然后大家排队，排上了就放，其他行业的企业都很难放出去，更别说开发商了。”

据记者了解，银行对于开发商的授信政策基本是建立白名单制度，按照规模以及企业性质排名，多将门槛设立为规模50强的开发商，甚至30强。此外，即使入了白名单也很难拿到贷款。“我们能做的基本上排名前50，还要求国有背景或者上市，房贷去年停了，开发贷已经很久没做了。”另一家银行人士对记者透露。

一家上市房企的融资部门负责人也对记者表示，现在去银行贷款直接被告知“没有额度”、“做不了”的情况很常见。另外还有成本问题，“以前还能拿到基准甚至下浮的贷款，现在由于额度吃紧，能贷到的都上浮三四成。”

从银行对开发商的授信政策即可看出，这种环境加剧了大型、国有背景的房企与中小型、民营背景房企在融资难度上的差异。事实上，据21世纪经济报道记者统计，今年以来虽然市场普遍反映银行额度紧张、房企融资困难，但是新增房地产贷款数据仍在增加。据Choice数据终端统计，2017年，主要金融机构新增房地产贷款56000亿，比2016年减少700亿，但是到今年一季度，新增房地产贷款1900亿，比2017年同期增加了200亿。

这也就意味着，大型房地产企业获得了更多的银行贷款。记者查阅部分大型房企的年报发现，其负债结构大多以银行借款为主，且有上升趋势。比如，万科2017年的银行借款在总负债中占比为60.5%，比2016年提高2个百分点；保利地产2017年的银行借款占比66%。

借力资金运作

本就不受银行“待见”的中小型、民营房企只能更加转向资管计划、信托等融资渠道。但是这些渠道同样受到严格限制，此外，其资金成本上涨更为明显。一位股份制银行资产管理部总经理对21世纪经济报道记者表示，资管新规落地，堵住了非标融资的渠道，虽然现在鼓励ABS、Reits等融资方式，但是这些工具目前还不成熟，对底层资产有较多要求，且流程效率低。

越来越多房企向信托、基金等渠道寻求资金，但其最大问题则是资金成本高企，“去年还能给出8%、9%的资金，现在基本要到12%以上了。”一位私募基金人士对记者如此表示。对于房企而言，资金成本过高则意味着对项目的收益率要求更高了。但是实际上，受制于限价政策，房地产项目的回报率维持低位，难以覆盖资金成本。

一位熟悉房地产企业融资情况的机构人士透露，很多房地产企业项目融资资金池运作的趋势越来越明显，即以某一项目的名义进行融资，融到的资金运用于多个不同的项目，或者加快资金周转率，在债务到期之前实现项目资金回笼并继续对其进行投资运作，获取资金收益。“以12%的成本融来资金，但是项目的回报率可能只有8%，不可能覆盖资金成本，就必须通过其他方式弥补资金的收益，如果加快周转在资金到期之前实现两次投资-回笼则可以。”

房企面临的资金压力或可从近期多家房地产企业的加快项目周转期的动作中可见一斑。近日，包括碧桂园、泰禾地产、中海地产等多家房地产企业流传出的内部文件显示，要求员工放弃节假日休息、加班加点赶工期。

华北某大型房地产企业项目人士对记者表示，事实上，现在房地产企业相当于半个金融机构，负债率居高不下，高度依赖资金的周转和盘活。据21世纪经济报道记者统计，在证监会行业分类下的140家上市房企中，截至最新一季报告，合计负债超过1000亿的有15家，资产负债率超过80%的有34家。