来源：四川信托

随着市场限制措施增加，房企通过销售快速回笼资金的难度也不断加大；房企自身的债务将集中到期，资金链安全方面面临较大压力；银行贷款、发债融资、私募基金等房地产企业传统融资渠道逐渐关闭，房地产融资成本攀升。面对业务风口，信托公司除了对客户进行详细分类，梳理业务结构，加强风控之外，也必将对传统的业务模式进行创新。

一、房地产信托传统模式

（一）开发贷型信托模式

这是最为基础，也是最简单的形式，在满足“四三二”的基础上，由信托公司向开发商发放信托贷款，开发商提供资产抵押、股权质押、第三方担保等，并按约定向信托公司支付利息、归还本金，信托公司再向投资者分配信托收益和本金。

实际上，相较于银行贷款而言，信托贷款受规模、资金成本、期限、退出形式、资金用途、托管、风险资本计提等方面的限制，并无突出优势。但目前能够通过银行获得贷款的房地产企业较少，并且限制较多、要求较高，而房地产的高抵押和质押等优势又使得很多银行趋之若鹜，因此信托贷款应运而生。不过，鉴于目前很多贷款项目“包装”过多，在政策的约束下，未来这种模式的空间将会越来越小。

（二）股权+债权型信托模式

此种模式也是目前市场上主流的地产类信托模式。但其并未摆脱债权的束缚，本质上还是一笔贷款。故而市场上也称此类融资模式为“明股实债”。此种模式主要分两种方式：

一是信托公司以信托资金的形式直接入股开发商、受让股权、参与增资扩股等，成为其股东，在期限等条件满足时，按约定由开发商或其它第三方根据约定价款收购信托的持股部分；

二是信托公司仅用信托资金中很少的一部分入股开发商，然后将剩余的信托资金按照股东借款的形式进入开发商，同时这部分资金的偿还顺序排在银行贷款或其它债务之后。这两种形式的信托资金均可作为资本金。此类模式的诞生其实是为了向不满足“四三二”条件的房企发放贷款，其未来受到监管政策严制约的可能性非常大。

二、房地产信托创新模式

（一）保理型信托模式

该类模式以一类房企为核心企业，开展对其上游融资申请人（含保理公司）的有追索权或无追索权的国内保理和再保理业务。通过与一类房企纸质确认融资申请人的应收债权、预留电子印鉴较验、应收账款到期信托公司自动从房企账户扣取相应金额等操作对接，为融资申请人的放款与还款等操作提供便利，满足一类房企对其上游供应商的支持。在信托公司形成资产包之后，通过券商在深交或上交发行的资产支持专项计划，最终使非标资产转化为标准资产。

目前主要分为三种模式：一是“房企+信托+供应商”纯保理模式；二是“房企+保理公司+信托+供应商”的再保理模式；三是“房企+保理公司+信托+供应商”的ABS模式。同业案例主要是兴业为万科做的保理模式，以及民生针对碧桂园全国建筑商的ABS模式。

此类模式可以有效突破单一项目的各种缺陷，满足大型地产公司的资金需求，同时鉴于融资主体为其供应商，也不会提高地产公司的负债率，是金融机构在地产供应链领域的有效探索。此外，通过资产证券化的方式能够达成信托资产非标转标的目的。

（二）投贷联动信托模式

该类模式在操作方式上和“股+债”模式几乎一致。而不同的是信托公司会在此模式下参与运营，输出管理。最终依靠项目公司的利润分红完成信托退出，并带来超额的浮动收益。其本质是由融资行为向投资行为的转变。

但是，该类模式对信托公司自身的管理能力提出较高的要求，在实际操作过程中，除了前期的运营管理之外，后期的利润核算将是信托公司的一大挑战。为此，优化利润核算和退出方式将是该类模式进一步发展的难点。不过，在新的监管形势下，信托的投资行为将进一步被鼓励，此类模式也将获得较大的发展空间。

诚然，从信托公司发展业务的角度来看，地产业务会长期占有一席之地。但是金融风险的防控，整体脱虚向实的趋势不会改变。本次地产公司融资的困局在为信托公司带来业务风口的同时，本质上也是地产行业一次自我调整，留清去浊的过程。在此之后，房地产行业必将向着更加健康的方向发展。地产业务风起，信托模式渐新。