随着严查消费贷、首付贷，大力发展北京地区租赁房市场 ，试点共有产权房等房地产调控措施陆续落实，今年北京房地产市场已不复前几年行情。

据伟业我爱我家市场研究院统计，截至10月28日，北京全市二手住宅网签量为5221套，同比下跌72.8%，环比下跌31.2%，终止了7月份、8月份、9月份三个月的连续小幅上升趋势。从价格上看，10月份北京二手住宅成交均价环比下降1.5%，继续保持今年5月份以来的连续下跌趋势。

与房地产市场成交冷清相对应的是，北京市的房地产贷款市场增速也明显放缓。中国人民银行北京营业管理部最新发布的报告显示，截至9月末，北京市金融机构人民币房地产贷款（包括房地产开发贷款和个人购房贷款等）余额16024.2亿元，同比增长16.2%，增速比上月下降2个百分点。

京城首套房最低上浮5%

从去年9·30新政以来，北京市个人住房按揭贷款的利率一路走高，从去年年中的8折，上调到今年初的9折，直至今年年中全面恢复基准利率。而随着房地产调控的进一步加码和四季度银行信贷业务的收缩，目前北京地区的商业房贷利率全面进入1.05时代，即首套房上浮10%已不鲜见。根据融360最新发布的报告显示，9月北京地区房贷的平均利率已破5.15%。

21世纪经济报道记者在北京地区，向工商银行、建设银行、中国银行、农业银行、交通银行、民生银行、光大银行、浦发银行、招商银行在内的9家银行多个支行了解到，其中，工商银行、中国银行、建设银行、交通银行、农业银行的个贷经理表示首套房贷款利率最低上浮5%，而浦发银行的相关人士在电话里告诉21世纪经济报道记者，首套房利率上浮40%，但基本不做业务了。民生银行相关人士表示，目前不接受按揭贷款业务，其余均表示最低上浮10%。且所有银行的放款时间全部在元旦之后。

“除了政策调控外，11月、12月一般是银行的收款季，各个支行的贷款业务指标都基本完成，很难再有新的放款。加上年末通常会有的资金紧张状况，房贷利率折扣对银行来说不划算。”某股份行北京支行业务经理告诉21世纪经济报道记者。

也有信贷经理表示，其实额度并没有那么紧张，放款速度变慢主要是因为审批变严和政策调控。“其实近期资金并没有那么紧张，一些网点的额度也还有，但分行对房贷规模是有意控制的，希望同比增速和占比不要像去年那样大幅度增长，所以利用放款时间和利率进行调节。”某国有大行北京分行的一位信贷经理表示，“这个利率估计会持续一段时间，年前肯定低不下去，年后还要看各银行的情况和政策导向。”

央行北京营业管理部数据显示，9月末，人民币个人购房贷款比年初增加1286.7亿元，占人民币各项贷款新增额的22.4%，较2016年末占比下降17.9个百分点，比今年一季度末下降13.8个百分点，北京地区个人购房贷款在各项贷款增加额中的占比明显下降。

支付结构变化大

在房贷利率高歌猛进的同时，北京地区的房价则陷入停涨微跌。国家统计局最新公布数据显示，9月北京的新建住宅、二手房价格指数都出现环比下调。多家中介公司人员告诉21世纪经济报道记者，目前的房价已经回落至年初水平，部分业主主动下调挂牌价，二手房市场由之前的卖方市场变成了买方市场，购房者的议价空间也加大了。

那么，议价空间加大是否降低了刚需业主的购房成本？

9月份刚贷款买了一套房子的李女士给21世纪经济报道的记者算了一笔账。“我8月初就看中了这套房子，当时报价是680万，我觉得贵就拖了一会儿，砍价到662万，贷款243万。但没想到这段时间利率却从基准变成了上浮5%，原来本息合计422万，月供14000元左右，现在本息合计432万，月供14400元左右。结果砍下来的钱一多半都给银行了。”

此外，商业贷款利率的上升也导致房屋交易的支付结构发生变化。据伟业我爱我家研究院统计，北京二手房交易中，选择商业贷款的比例越来越小，已从1月的53.8%降到了10月的23.9%，而选择全款和公积金贷款的则越来越多，分别占比为33.3％和26.9%。

“整个9月、10月，我们门店没有经手一笔商业贷款买房的，大多数都是全款或者公积金贷款、组合贷款，”北苑地区的一位链家经理表示，“现在全款购房议价空间较大，不少购买刚需小户型的业主都选择全款购房，或者采用组合贷款的方式购房，而且目前组合贷款的审批速度也快于纯商业贷款。”

同策咨询研究部总监张宏伟表示，未来房地产调控将会着重建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的长效调控机制，限购限售政策也都是在为长效机制的建立赢得时间，预计未来住房政策会形成“一城一策，因地制宜”的格局，像北京、上海这样的超热点城市，短期内房地产调控政策难以放松。

不过，也有一位房地产分析师认为，房贷利率快速提升会加重刚需购房者的负担。“国家调控房地产的目的是抑制投机需求。”