2017年房地产哪里最火爆？不是北上深，不是“四小龙”，而是海南三亚。

2017年1月、2月，三亚楼市备案销售火热，环比历年相同月份，均创下新高。其中1月份网签备案4298套，同比上涨24.29%；二月份网签备案6865套，同比上涨173.17%。

可就在这时，一盆冷水浇在这座温暖的海滨之城头上。

3月11日，海南三亚市政府官网发布《三亚市人民政府关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，进一步收紧当地楼市的信贷政策和市场秩序监管。

第三套及以上停贷

分析师认为，三亚的楼市调控如果与同等级的城市进行比较，其调控措施可谓相当严厉。其主要措施不仅包括了限购、限贷，也对炒楼花做出了明确规定，同时还对未竣工期房不得交易、更名等，做出了明确规定。

据三亚最新的调控政策，在购买第二套住房的家庭，申请商业个贷首付比例不得低于50%；并暂停向购买第三套及以上住房的家庭，发放商业个人住房贷款。

对于期房销售，三亚市政府规定：禁止将未竣工的预售商品房，进行再行转让。而在预售商品房未竣工交付，预购人没有获得房屋所有权证之前，住建部门不得为其办理转让等手续。此外，未成年人不得在三亚市区购买住宅，而为防止炒楼花等买卖住房预售权等行为，三亚市政府还明确，房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关将不得为其办理房屋权属登记手续。

在二手房市场，三亚将建立房地产销售信息每日统计报告制度，同时严禁开发商与购房者签订所谓的“阴阳合同”。

三亚市政府还要求，住建部门将会同相关部门，展开对商品房销售明码标价的专项检查，未按要求公示房源和价格的开发商或受到从严从重的处罚。

从新房到二手房，从限购到限贷，在业界看来三亚市楼市此番调控，其严厉程度不比一线城市要低。

“从房地产城市的分级来看，三亚算是三四线城市。此次三亚所出政策如此齐全，在同等级城市中，可以说是相当严格的了。”一家房产机构分析师说。

业界认为，三亚在“两会”期间出重拳调控楼市，与其近几个月房价快速上扬有关。

“房子是用来住的、不是用来炒的”，调控升级，势在必行。然而，面对这一道道加急“限购令”，很多人感到不解：三四线城市不是库存压力大吗？到底应该去库存，还是限购？房价是否会“越限越涨”？会不会“泡沫破裂”呢？

进入3月以来，全国多地相继出台楼市限购升级政策。不仅是三亚、崇礼，就在两会前夕，保定市下辖涿州和涞水，以及杭州等地区相继升级楼市限购政策，这其中住房限购和差别化住房信贷政策升级成为多地限购政策升级的共同特点。

在业内看来，这些地区楼市近期回暖显著，是此轮限购升级的重要原因。去年开始，环北京三四线城市房价暴涨。以涿州为例，2016年部分地区的房价上涨超一倍，“炒房”气氛浓郁。而三亚房价涨幅更是已连续两月排名全国榜首。数据显示，三亚今年1月新建商品住宅的成交均价为23566元／平方米，去年全年均价为19169元／平方米，涨幅达23%。

业内人士分析，多地限购政策的接连出台，对于稳定住房市场、防范住房炒作等都有了较为明显管制，也代表了目前全国楼市调控政策继续收紧的大趋势。

中国人民银行行长周小川10日在两会新闻发布会上表示，住房贷款在中国还会以相对比较快的速度发展，但是确实要适当平衡。随着住房产业的政策调整，增速估计会适当放慢。

中国人民银行副行长潘功胜日前强调，要继续完善差别化住房信贷政策，加强房地产金融宏观审慎管理，促进房地产市场平稳健康发展。

在全国政协委员、恒大集团董事局主席许家印看来，目前三四线城市库存压力相对比较大，房地产调控政策继续对三四线城市去库存是总的基调，但中国这么大，一二三四线城市的情况各有不同，政策也不能搞“一刀切”。因此，采取因城施策的调控措施，是比较符合实际的。

“去年开始，政府因城施策及时进行调控，很多热点城市都出台了限购、限贷、限价政策。最近政府还专门提出，这些热点城市金融机构的资金不可以拿去买地，这些调控措施都是很有针对性的。”许家印说。

热点城市本来就热，各种限制政策就是要给楼市降温去火，防止市场过热。接下来房价怎么走，现在还不好说，但把“炒家”限制在市场之外，对刚需购房者还是有利的。

不少人关心，对于三四线的“冷门”城市来说，房地产市场是什么情况，房价会不会“断崖崩盘”？

“判断趋势应该看基本面。中国经济长期向好的基本面没有改变，这个基本面和房地产市场紧密相关，只要这个基本面不改变，房地产市场就不会改变。”住房和城乡建设部部长陈政高说。

那么，既然楼市没有“断崖崩盘”的危险，要不要现在买房投资呢？

几乎所有代表委员都不看好“炒房子”。复星集团董事长郭广昌就表示，“如果五年之前问我这个问题的话，我会毫不犹豫说当然要投。今天问我的话，我感觉是要根据自己的一个财务状况。房子是用来住的，该买还是要买，但是如果你要借钱炒房子，那风险就很大了。”

“我们正在根据中央要求，制定房地产平稳健康发展的基础性制度和长效机制，这个基础性制度长效机制出台以后，对房地产会起到一个保障作用。”住建部部长陈政高表示。

住建部部长这段话里，有两个关键词：“平稳健康”和“长效机制”，而且这是中央的要求。以前房地产市场的主要问题，就是不够平稳，大涨猛涨的时候多，涨上去又调不下来。难怪有不少人抱怨，“限购令”的结果，就是越限越涨。

那么，怎么来稳楼市、稳房价呢？政府工作报告明确，今年的调控策略还是那7个字，因城施策去库存。啥叫因城施策？就是房子多的城市，得想办法去库存，要支持居民自住和进城人员购房需求；房子少的城市，就得想办法稳房价。

先看土地牌。土地与房价的关系，就相当于面粉和面包。面粉一个劲儿地涨价，那面包肯定便宜不了。房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地供应，去库存任务重的城市要减少乃至暂停住宅用地供应。特别是进一步规范土地市场秩序，遏制炒作土地的投机行为。

也就是说，房子不是用来炒的，土地也不是用来炒的！开发商想当“地王”可以，但是不能“囤货居奇”。还琢磨把开发周期拖延个几年，等着倒手赚土地差价的，赶快醒醒吧！

再看产业牌。利用产业政策，盘活存量，加大市场供应，也是稳楼市、实现住有所居的重要一环。今年将加快推动住房租赁市场立法，推进机构化、规模化租赁企业发展，努力构建购租并举的住房制度。

最后看金融和税收牌。人大新闻发言人傅莹表示，本届人大常委会已把制定房地产税法列入了五年立法规划，但今年并没有把房地产税草案提请常委会审议的安排。尽管房地产税还没有确切实施的时间表，不过代表委员对这张牌还是寄予厚望。

经济日报(ID:jjrbwx)、 华夏时报、网易财经等