来源：华尔街情报（ID:iMarkets）

中国放弃一刀切的楼市刺激政策，转而允许各地政府采取因地制宜的措施，因宽松的政策一度刺激一线城市出现了疯狂购房。过去一年房价领涨全国的上海和深圳随后公布了限制性措施。

光房价涨地产股不涨 不奇怪吗？

一份路透调查显示，年初以来的宽松货币环境以及房地产利好政策，带动热点城市房价上涨，进而将推高今年全国住宅均价涨幅；不过，随着越来越多的过热地区收紧调控，明年整体涨势将开始回落。

房地产销售端回暖的势头已开始传导到投资端，预计今年房地产开发投资实现正增长，不过高库存短期内难以缓解，可能仍需要三年以上的时间。

12家接受路透调查的中外机构全部认为今年全国住宅均价将上涨，预测值从上涨4%至12%不等，预估中值显示2016年房价将上涨6.3%，2017年涨幅降至2%。

此次调查在6月3-8日进行。多数分析师预测所依据的数据来源于国家统计局70个大中城市房价和中国指数研究院的百城房价指数。年度房价变动幅度是指该年12月与上年12月相比的涨跌幅。

2016年住宅均价变动的预测值，较今年2月进行的调查结果明显上升，后者为上涨4%。

受访者认为，今年以来流动性不断放松，叠加诸多行业利好，热点城市需求旺盛而供给不足导致房价上涨，形成较强带动效应，而部分地区土地市场火爆进一步提高了市场预期。

受访者认为，2016年房价会出现较大幅度上涨的城市包括一线城市周边地区、发达二线城市，而会出现较大幅度下跌的城市主要集中在西北、东北的三四线城市，也有受访者认为今年各地不太可能出现房价大幅下跌。

对于今年房地产投资，全部受访者均认为会实现正增长，而今年2月的调查中，还有三分之一的受访者预计会回落。去库存取得阶段性成果，需求回升投资信心增强，尤其是，一二线城市新房存量较少，房价下跌概率低，将吸引较多投资进入。

对于目前中国房价水平与经济基本面以及发展前景的匹配程度时，12家接受调查的分析机构给出7的预估中值，认为超过合适水平，与前次调查的预估中值一致。

“宽松货币环境带动房地产需求上升，且此前投资低速增长导致部分地区供需偏紧。”光大证券宏观分析师徐高和杨业伟认为这是今年房价上涨的主要原因。

“高流动性预期不变，资金向强势市场汇集。在一线城市普遍收紧后向周边二线城市溢出，推动资产价格。三线城市去库存趋势由4月份开始向好，但能否更大程度带动市场仍有疑问。”世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨表示。

中央经济工作会议已将去库存列入今年五大重点任务，年初亦接连出台降首付、降税两大利好，上海、深圳等一线城市淡季不淡，房价涨势凌厉，引发决策层出手通过加强限购、收紧信贷来为当地楼市降温，但楼市热度很快又蔓延到一线周边及热点二线城市。中指院最新数据显示，5月全国百城新建住宅均价环比和同比分别上涨1.7%和10.34%。

“2016年整个房地产市场处在复苏的过程中，货币环境较为宽松，销售好转，房企拿地积极提高，这些都会推动年内房地产投资会出现增长。”链家研究院李攀丽表示。

今年以来，房地产销售的高增长传导到投资开发，房地产投资增速从去年底的1%逐步回升，前四个月已升至7.2%，先行指标新开工面积增速达21.4%。

尽管对今年房地产市场持相对乐观态度，多数受访者仍认为中国房地产市场高库存困境至少需三年左右才能得到缓解，三四线城市的去库存难度很大。

中国统计局70个大中城市房价图表

会有更多地区收紧楼市政策

房价飙升引起了各地政府的警惕，3月25日上海率先出台调控政策为楼市降温，收紧非当地户籍居民购房标准，规定部分二套房首付比例不低于70%；深圳、南京等地也纷纷效法。上海颁布实施楼市“新政”后第一周，根据佑威房地产研究中心提供的数据，上海市商品住宅成交面积大跌60%。

但在宽松的货币政策环境下，分析师们认为对楼市的定向调控可能收效甚微。上海等地的调控举措“只会让楼价上涨趋势没那么明显，但不可能让楼价掉下来，”瑞信分析师杜劲松指出。他认为，一线城市房价飙升主要由收入不平等造成的；更多城市可能会出台楼市政策，但其效应都在减弱。

瑞银证券中国首席策略分析师高挺表示：

我们持续看好房地产行业以及受益于房地产复苏的行业。不会改变全国房地产去库存的政策基调。房价上涨会持续带动二、三线城市去库存。

交通银行金融研究中心研究员夏丹认为：

房价上涨过快或三高地王频出的城市很可能重蹈一线城市的覆辙。房价的过快上涨不仅不利民生，同时若对购买力的透支持续，可能导致未来某段时间内出现阶段性需求断档，而使房价面临滞涨或回调，这极有可能引致市场预期转向，不利于去库存需要的基本面复苏要件。

预计，限购、限贷、限价、控地都可能成为地方政府的收紧措施。

光大的徐高和杨业伟也认为：

可能会有部分过热的二线城市重新 收紧调控政策，通过提高首付，收紧贷款和购房条件等。

世邦魏理仕则的谢晨指出：

除一线城市外，二线城市对于调控收紧房产市场普遍谨慎，未必会有大范围、更多的城市跟进，而可能以较为缓和行政指导措施介入调节房产市场。

目前南京、苏州等房价涨势较快的城市，已出台限价政策，而吉林等地仍面临较大的库存压力，政府继续通过提高贷款额度等措施刺激需求。各地进一步因城施策。

不过，三四线楼市的疲软仍是一些机构投资者的心头之患。过去3年表现超越95%同行的国泰投信中港台基金经理陈士心认为，中国政府为地产去库存所作的刺激政策尚未见到明显效果，反而催生了一线楼市的投机与抢购。他称，此前地产股的涨幅有限，正显示了资本市场认为一线城市房地产价格的飙涨是不可持续的。

中国最大的上市地产商万科在其2015年年报中表示，尽管去年主要城市的交易金额普遍回升，一些城市的房价快速上涨，万科仍然认为传统房地产开发的黄金时代已经结束。

注：此前权威人士在人民日报上发文表示，房子是给人住的，这个定位不能偏离，要通过人的城镇化“去库存”，而不应通过加杠杆“去库存”，逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策。

二线楼市投资须知

中国指数研究院最新数据显示，截至今年5月，内地100个城市新建住宅平均价格环比上涨1.70%，涨幅较上月扩大0.25%。当中，一线城市涨幅与上月基本持平，二线城市涨幅扩展较大，三线城市涨幅略有收窄。

大和报告也指，据该行追踪的50个城市数据显示，今年首五个月土地拍卖金额按年增加59%。二线城市拍卖金额上升1.29倍，三线城市升26%，而一线城市却因土地供应较少，按年跌25%。

在实体经济疲弱的环境下，政府去库存的脚步不会放缓，二线城市也将受益。不过，中国地大物博，不同城市的情况也不相同。会受到资金追捧的二线城市应当具备两个特点，首先人口数量足够。其次，临近内地核心城市，如北京、上海、深圳。值得留意的是，在投资者关注二线城市楼盘时，可以优先考虑临近学校、地铁站的楼盘。

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一线楼市的价格与上证房地产指数的比值在2014年2月达到记录最高点，此后的6个月间，上证房地产指数上涨15%，超过上证综指7.8%的涨幅。当二者比值在2012年8月与2011年9月达到高点时，此后半年的房地产板块走势均强于大盘；仅仅当比值在2013年6月达到高点之后的六个月，房产股的涨幅与大盘相当。

一线城市房价与上证房地产指数之间的比值已经扩大到6.3倍，达到2014年6月以来的最高水平。2014年6月该比值创下第二最高记录，此后的六个月内，上证房地产指数接近翻番，同期上证综指的涨幅为58%。

过去两个月，在上海上市的房地产股票表现差强人意，其6.6%的涨幅位列上证五大分类指数最后一名，与火热的楼市形成反差。虽然上海、深圳等地已经出台调控政策为楼市降温，但在彭博采访的8位基金经理与分析师中，仍有5位看涨一线楼市价格。

“地产股的盈利会改善，”富兰克林华美中国A股基金经理游金智称。“一线城市房地产，排除短期的政策可能收紧外，长期来看上海、深圳、北京的房市会一直好下去。” 野村证券分析师Jeffrey Gao也认为，未来两年，楼市回暖应将提振中国地产商的毛利。

分析师预测显示，A股三大上市地产公司金地集团、保利地产和万科的2016年净利润都有望加速增长。其中，金地2016年净利增幅预测为17.1%，增速几乎较去年预测水平翻番。另据万科5日公告，公司3月份实现销售金额336.1亿元，同比飙升1倍以上。

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