俗话说，淮南生橘,淮北则生枳，同样是房地产抵押在P2P行业看来是最稳健的模式，而在银行业，一个流传甚广的说法却是，房产抵押的坏账率并不低，有统计显示，银行清房(无贷款)的坏账率约为1%，而余值二抵则更高达5%。这是为什么呢?

　　沪上专业从事房地产抵押P2P平台----信合行的CEO郑睿表示，银行做房产抵押贷款之所以坏账高，与房产抵押处置手续过程漫长、处置费用高、寻租空间大不无关系。

　　首先，在中国的司法体制下，一个违约的房产抵押，从起诉开始到能拿到房产拍卖变现的过程，最快也要6个月以上，有些甚至长达2年，对于银行来说，时间成本就拖不起。

　　其次，由于司法处置房产的费用较高，其中税费是大头，司法处置房产视同房产销售，税费按二手房买卖交易计征，总税收约在5%-10%之间，再加上1-2%的诉讼费和律师费、1%执行费、3-5%拍卖费、0.25%评估费、每个案件5000元保全费，可达到全部拍卖所得的20%-40%。

　　再者，司法拍卖实行一次流拍打8折、二次流标打6.4折的做法导致了寻租空间，一些专做司法拍卖房屋生意的“房虫”们往往内外勾结，使首轮甚至二轮流拍，令最终成交价远低于评估价，银行自然得不偿失。

　　不过，同是房产抵押，P2P却采取了完全不同的处置方法。

　　郑睿介绍，以信合行为例，所有抵押的房产都会要求借款人签署全权委托公证和强制执行公证，一旦违约，投资人就可以不经过法院诉讼流程，直接进入司法拍卖;甚至直接出售房产变现回笼资金，不仅效率高，而且完全可以市价进行买卖，这样就不会出现抵押物价值大幅缩水、还覆盖不了债务的情况，投资人的本息得到了有效的保障。

　　不过郑睿提醒投资人，不同的房产类型，资金回笼的速度也是不一样的。一般来说，住宅由于需求体量最大，且购买人群最多的房产类型，变现最快;其次是商铺，最后是厂房。当然，对于“地段为王”的房地产业来说，一线城市的房产由于需求量大，也更加容易变现，信合行目前就只做上海地区的房产，从而能够给投资人最高的保障级别。因此，信合行自从2012年成立以来，业务稳步发展，2014年交易量已经达到了 3.6亿 ，证明了这种做法对投资人极高的吸引力。