对于激进扩张又遭遇调控的房地产企业来讲，如何度过阶段性的资金周转困境是其面对的共同问题。上市房企中华企业便是其中典型的一例，在经历了2010年和2011年的高调拿地之后，去年以来，销售不畅使中华企业不得不轮番借信托“止渴”，如今中华企业

　　的销售虽然有所好转，但信托也不是“省油的灯”，高成本融资将不断压缩企业未来的利润。

　　中华企业2012年年报数据显示，在中华企业一年以内到期的其他非流动负债中，包含了8个信托产品，加上其他流动负债以及其他非流动负债项下信托计划余额超过50亿元，如果按照信托计划每年仅10%的利息计算的话，产生的高额财务费用也将对中华企业盈利产生很大影响。

　　信托成本吞噬利润

　　信托融资是上市房企的权宜之计。一个可以作为比较的数据是，中华企业2012年实现净利润5.7亿元，而期间中华企业财务费用便高达6.5亿元，其中主要是信托融资的高成本造成的。期间中华企业利息支出6.6亿元，信托融资成为压缩中华企业利润的主要因素。

　　“与大型房企相比，上市房企中中型房企和小型房企的融资结构中，信托会占据很大比例。大型房企对信托融资的需求不是很高，而对于需求旺盛的中小房企，信托公司出于风控的考虑一般也会比较谨慎，只有这类上市的中型房企项目，信托公司最为青睐，这些房企也往往更多地和本地信托公司合作。”北京一信托公司分析人士对记者表示。

　　中华企业2012年年报显示，截止到期末，中华企业一年以内到期的其他流动负债项下涉及6家信托公司的8笔信托计划，其中五矿信托3笔，此外还有上海国投、建信信托、四川信托、中投信托以及去年于当地成立的陆家嘴信托，期末余额达到22.31亿元。这也就意味着仅此一项，中华企业今年内就要支出超过22亿元用于偿还信托融资。

　　其他流动负债项下，包括华能贵诚信托、上海国投两家信托公司，期末余额为3.97亿元。

　　其他非流动负债项下，中华企业还包括有中铁信托、大业信托、中诚信托、平安信托、兴业信托5家信托公司的信托计划，期末余额也高达25.86亿元，而年初时该项余额仅为8.52亿元。上述三家加起来，中华企业身上所背负的信托债务超过50亿元。

　　根据中华企业披露出来的信息，目前存续信托项目中，信托公司为中华企业提供的融资成本均在10%以上，普遍在10%-13.5%之间，如果按照10%的利息计算的话，上述超过50亿元的债务也将对该公司盈利产生很大影响。其中，平安信托去年9月份与中华企业发行的一款房地产单一信托计划规模高达11亿元，按照信托计划两年信托期以及10.5%的固定年利率计算的话，仅此一笔信托融资中华企业便要支付其2.3亿元的利息。

　　但是，在中华企业已经到期的信托融资中，年化成本很多仅有9%。这也从侧面反映房地产行业融资成本在去年有增高的趋势。

　　不过，房地产企业通过信托融资虽然较银行融资要支付更高的成本，但也是目前大部分房地产企业唯一的出路。中华企业去年体系内关联公司间的融资行为提供的担保次数高达26次，其中绝大多数都是为信托融资进行的担保，中华企业2012年年报中披露的12次质押事项中，9项是针对信托公司，而剩下的3项为银行，分别是东亚银行和平安银行。

　　在质押项目中，不仅仅是子公司的债权、股权、销售收入等，亦包括其持有的上市公司股票，2012年11月5日，中华企业与上海国际信托有限公司签订了《股权受益权转让与回购合同》，上海国际信托设立“上海信托·明珠系列上市公司股权受益权投资集合资金信托计划”，以该信托资金受让本公司合法持有的2105万股海通证券股份有限公司无限售流通股的股权受益权，实际转让价为人民币1亿元，按照年末该股票2.16亿元的账面价值来算，其质押率不到50%。

　　短期难摆脱信托融资困境

　　在上市房企中类似中华企业这样借信托燃眉之急的中型房企不在少数。信托资金虽能解决短期的流动性困境，但却不能改变放弃的短期赢利状况。在不断到期的高额债务背后，房地产企业也不得不依赖转让项目“脱困”甚至盈利。虽然数据显示，房地产企业资金链最为紧张的时刻已经过去，但是其前期大量债务的到期日也正在逐渐接近。对于轮番向房企接力融资的信托公司而言，则要密切关注企业的流动性状况。

　　中华企业年报显示，2012年偿还债务支付的现金高达85亿元，在除去预售款之后，公司的流动负债合计超过86亿元，而期末中华企业账上余额仅20亿元左右。

　　仔细分析中华企业的报表发现，中华企业期内实现营业收入35.8亿元，同比下降22.0%；净利润5.7亿元，同比下滑25.0%，每股收益0.36元。收入结构中，公司去年房地产结算收入27.8亿元，同比下滑28.8%；公司销售商品、提供劳务收到现金54.6亿元，同比上升74.2%。但是对利润贡献最大的一项却是投资收益。去年，中华企业通过转让子公司上海华营置业有限公司100%股权的形式出售上海港国际客运中心2号楼项目，实现投资收益5.24亿元。出售中华企业大厦部分物业，回笼资金3.58亿元；又因为古北2-1地块被政府收储，得到收储补偿4.7亿元。如果剔除资产处置带来的非经常性损益，公司业绩仅3596万元。

　　不过，相对于2011年年底，中华企业的流动性困境已经有所缓解，但是信托或许仍将是中华企业短期主要的融资渠道，中金公司研报认为，高额信托融资成本将在未来一到两年继续拖累业绩，公司未来将继续加强销售，加快资金回笼，高成本信托融资占比偏高的局面短期内难有改观。

　　就在中华企业发布年报的当日，中华企业公告指出，拟向安徽国元信托借款6亿元，用于相关项目的开发建设，信托期限2年，综合年利率10.5%。