拥有659页投标文件的上海农商银行，最终不敌993页的太保联合体

　　[ 房地产本来就不单单是一个建筑行业，其具有很强的金融属性，包括资产的证券化都将成为未来的趋势，是阻挡不住的潮流 ]

　　围绕外滩8-1地王的“口水战”仍在发酵，而今年上海新单价地王的诞生则显得有些“静悄悄”。

　　昨日，备受瞩目的黄浦区594(北块)、596街坊地块定标活动在上海市土地交易市场举行。最终，上海外滩滨江综合开发有限公司(下称“外滩滨江公司”)与中国太平洋财产保险股份有限公司(下称“太保财险”)组成的联合体以27.7亿元拿下该商办地块，折合楼板价36176元/平方米，再创今年上海单价地王，较其“上一任地王”(上海申电投资有限公司于9月29日以底价20.5亿元摘得的黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12商业地块，折合楼板价28983元/平方米)升值24.8%。

　　“综合考虑地段、未来发展前景等因素，这个价格不算贵。”上海纯华投资管理有限公司董事长萧纯钢对《第一财经日报》记者分析称，“这个地块的招标很有特点，入围的三家企业中两家来自金融行业，可见房地产的金融属性已经越来越明显。”

　　未现高溢价

　　上海市规划与土地管理局网站本月23日公示，该地块中标候选人为外滩滨江与太保财险组成的联合体及上海农商银行，其中，前者最高有效报价27.7亿元，后者报价27.68亿元。

　　值得注意的是，该地块的招标出让采取有竞价招标的方式，按照综合条件最佳者得的原则确定中标人。即先由评标小组的综合评分择优确定中标候选人，再以现场竞价方式从中标候选人中确定中标人。

　　昨日，上海市黄浦区规土局宣布了定标结果，外滩滨江、太保财险联合体以27.7亿元中标，这理论上意味着，在现场竞价环节，双方均未加价。

　　“这是意料之中的事情。”汉宇地产一位分析师告诉本报记者，该地块采用招标的出让方式，且设置了很高的准入门槛，结合当前的调控政策、市场环境及地块位置等诸多因素，该幅地块并未出现区域内商办地块高溢价成交的现象。

　　由于采取招标的方式出让，有关部门并未公布该地块的底价，不过有业内人士分析称，按照该项目5亿元的保证金推算，地块的底价在25亿左右，而这一数字仅比实际成交价低2.7亿元。

　　公开资料显示，该黄浦区商办地块出让面积为18675.5平方米，容积率4~4.3。其东临黄浦江，北接外滩，堪称上海今年以来推出的位置最佳地块。目前，该地块周边商办物业的售价约为6万~7万元/平方米。

　　记者查阅公开资料发现，外滩滨江公司由上海环江投资发展有限公司和上海外滩投资开发(集团)有限公司合资组建。其中，环江投资为一人有限责任公司(法人独资)，注册资本1.8亿元，外滩投资开发公司由黄浦区国资委出资组建，主营房地产开发与经营，注册资本10.1亿元。

　　上海市规土局网站公布的投标文件显示，在上述联合体中，外滩滨江公司出资比例为64.3%，太保财险出资比例为35.7%。

　　比拼落税方案

　　“双方都为此做了极其充分的准备。”一位知情人士告诉记者，该地块不仅出让方式有些特殊，最终入围的企业也都具有国资背景。

　　记者发现，外滩滨江与太保财险联合体的投标文件长达993页，上海农商行的投标文件也达659页。在投标文件中，双方均承诺将长期持有该房产，如转让，需经出让人同意。

　　此外，双方还公布了详细的落税方案。外滩滨江公司承诺年度落税黄浦区170万元，太保财险不仅承诺年度落税黄浦区1亿元，还称将在符合规定的前提下，将多家在过去三年年均缴纳税款超过10亿元的关联企业之纳税地迁至黄浦区；上海农商行则承诺年落税黄浦区2亿元。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍称：“几家入围企业均不是知名的大房企，但开发上的短板可以通过聘请专业的咨询公司来补上，这对于几家财大气粗的公司来说都不是问题。”

　　对于这样的出让结果，萧纯钢有自己的看法：“房地产本来就不单单是一个建筑行业，其具有很强的金融属性，包括资产的证券化都将成为未来的趋势，是阻挡不住的潮流。”

　　无独有偶，今年8月，金融数据服务领域的“老大”上海万得信息技术股份有限公司以8亿元的价格竞得黄浦江沿岸E20地块。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟则认为，对于重要的地块，出让方有时是从产业链整合的角度来考虑，通过设置一些条件来优化竞买候选人也很正常。“如果让专业化房企来操作，可能更多考虑的是经济效益，而国资背景的企业，则能更好地体现政府意图，这对于地块开发来说，并不见得是坏事。”