今年3月，国务院批复了《滨海新区综改方案总体方案》，其中包括10个方面的改革实验内容，批复函同时要求，“鉴于土地和金融两个改革方面的特殊性，需要天津市制订专项方案并报批后实施”。于是在此后的5个月里，天津方面在与有关部门的不断沟通中，展开了土地专项方案的撰写。

    天津方面人士告诉记者，天津市在8月9日已与国土资源部就此方案达成初步共识。当日，双方签署的备忘录中，共提到12个方面的合作内容。主要是改革农转用和征地制度、完善征地补偿机制、改革集体建设用地管理和收益分配制度等。

    这些方面，也正是天津市上报的土地专项方案的主要内容。以此来看，该方案是目前全国各“综改区”土地改革政策中最为全面丰富的。

    上述人士还透露，相关部门与天津方面沟通过程中曾表示，滨海新区作为一座直辖市的一个区域，“足够大也足够小”，比较适合承担起更为全面的土地改革试验的重任。

    外界认为，如果该土地专项方案获得批准，意味着滨海新区将成为全国土地改革涉及领域最为广泛的“试验区”，其价值不言而喻。

    土地指标“5年内灵活调整”

    目前全国大部分地区的土地指标都实行“一年一下达”的管理模式，即地方根据每年的用地指标，向国土资源部报批。地方只有权在这“一年内”的指标范畴内调整。

    此前，国土资源部曾原则同意，可以给天津滨海新区一次下达五年的土地利用计划指标。
   
    这已经让滨海新区在全国“走在前列”，而在最新的《土地方案》中，天津市申请继续细化。

    天津市申请在国家批准的年度利用计划中，将滨海新区有关计划指标单列，并且实行土地利用总体规划的动态管理——即根据滨海新区发展用地需求，试行“两年一次评估调整，五年一次滚动修编”的规划修编制度，统筹安排与滨海新区发展相协调的各类用地规模和布局。

    在已获得的“5年的总盘子一次审批”的基础上，滨海新区还申请在“5”内进行深化。

    天津方面参与方案筹划的人员告诉记者，滨海新区的开发初期面临着需求量大的问题，因此将试行在滨海新区建设用地总规模范围内按照“前期适当集中，后期相应调减”的方式安排年度土地利用计划指标。

    这位人士介绍说，比如以滨海新区近年实际审批新增建设用地的平均数为基数，在今后三年内以适当高于基数的方式将年度计划指标下达给天津市，天津市政府在全市指标额度范围内按照滨海新区建设时序分年度统筹安排使用，调控农用地转为建设用地的总量和速度，保证建设需要。

    调整土地出让金分配

    近年来,各地方政府在土地出让时收益颇丰，土地收益金成为各地方财政的重要收入来源，在一些地方已经占到了地方财政的50%—60%，被称为地方政府的“第二财政”。

    但这笔钱如何使用，在很多地方存有一定漏洞，且缺乏监管规则。

    2004年之前，土地出让收益主要用于城市建设和城市土地开发，也就是“取之于农，用之于城”。而2004年后，国务院出台了新的文件，要求地方政府至少拿出土地出让收益的15%，专项用于农业土地开发。

    但从全国实际看，很多政策没有落实到位。

    就滨海新区而言，现行的土地出让金管理方案是天津市2006年颁布的《天津滨海新区土地出让金管理办法》，办法规定滨海新区土地出让成交后，由所在区财政局收取土地出让金，并按规定将出让成本划拨给滨海新区土地整理储备部门，将土地出让金政府净收益的80%上缴天津市财政局，20%留给所在区。

    天津方面在《土地方案》中，明确提出了将进一步完善土地收益基金专项管理制度，优化土地收益的支出使用结构。

    天津一位参与此方案筹划的人员说：“我们想进一步改革，将一定比例的土地收益金用于土地储备，从而优化土地收益使用结构，完善专项管理制度，保障全社会土地增值收益的公平分配。”

    在完善土地收益基金专项管理制度方面，天津市提出在统一规划的前提下，建立滨海新区统一的地价体系，健全统一的土地出让金管理办法，合理确定集体建设用地流转的土地收益分配比例，改革土地收益分配使用管理制度。

    与此对应，天津还在完善土地储备制度和市场调控机制方面，提出将完善土地储备制度，规范土地储备行为，建立滨海新区统一的土地储备机制，探索委托整理、发行土地债券等方式引入社会基金，解决土地收购储备资金来源。

    并在已形成的滨海新区城乡统一土地交易平台，实行土地供应计划调控和集中交易，增强政府对滨海新区土地市场调控能力。

    改革“农用地流转”制度

    农用地流转，尤其是“农村集体建设用地向城市建设用地”的流转备受关注。此前重庆在其递交到国务院有关部委的《重庆综改方案》中，提出申请设立农村土地交易所，着力解决这一问题。

    天津市在其土地方案中未提出“土交所”等具体做法，但也提出将逐步形成城乡统一的土地市场管理体系，将集体建设用地交易纳入国有土地使用权交易市场统一管理，形成城乡统一的土地市场体系，充分发挥市场配置土地的基础性作用。

    天津市提出，将在滨海新区依法对农用地征收和转用探索新的审批及实施方式，天津市将依据滨海新区土地利用总体规划和土地利用年度计划，依法批准或一次报批农地转用，并合理确定征收范围，由天津市政府批准组织征收。

    通过改革土地征收审批制度，天津方面对滨海新区土地利用总体规划确定为建设用地的集体土地，由市政府分区域、按地块、有计划地批准征收，统一安置农民。

    同时，以改革农用地转用制度为目标，天津市政府在滨海新区年度土地利用计划指标额度范围内，按照新区供地计划、项目安排和建设需要，批准农用地转用。涉及占用基本农田的，转用方案每年一次报国务院批准后组织实施。

    上述天津人士对记者说：“天津市还将申请改革集体建设用地土地使用制度，具体做法是，进行集体土地登记发证，明确集体建设用地规模、比例，界定集体建设用地权益，实行集体建设用地使用权有偿取得和流转制度，将集体建设用地纳入统一土地市场，完善配置方式，实行交易许可。同时,建立健全集体建设用地流转中的土地收益分配机制，维护集体的土地收益权。”