新华网上海5月30日电（记者王鹤　桑彤）奇高的收益率及监管层的严密关注再次将房地产信托置于风口浪尖。记者近日采访了解到，被信贷紧缩抑制的房地产企业融资需求正转向信托，信托资金已成为中小房企的主要融资来源之一。

　　专家表示，目前开发商的信托融资成本已超过15%，而楼市成交已初显疲态，双重挤压下，市场风险累积不容忽视。监管层尽管未出台针对房地产信托的新政，但无论对银行等产品销售渠道，还是信托公司等发行方，均屡屡提示风险、释放紧缩信号。投资者应重视其中风险，不应盲目追求高收益率。

　　资金链告急　中小房企融资全面转向信托

　　易居研究院近日发布报告指出，目前全国房地产开发企业资金来源增速明显慢于投资增速，出现了少有的投资增速反超资金来源增速的现象，企业自筹资金比重处在历史高位，融资环境明显趋紧。

　　大型房企多转向海外融资，恒大地产、雅居乐、合生创展、中骏置业、复地、华南城、碧桂园、首创置业、路劲、宝龙、瑞安建业等多家房企纷纷通过海外发债、向外资银行借贷等方式发力海外资本市场储备资金。

　　中小房企则全面转向极具灵活性的金融工具信托融资。从近几个月各个信托公司发行的房地产信托产品来看，大部分都投向中小开发商位于二、三线城市的住宅类项目，融资额大多在5亿元以内。也有少数知名大型房企身影，如世茂股份，去年5月以来已前后进行了5次信托融资，总融资规模超过26亿元。

　　北京市天睿律师事务所运营总监陈谋博告诉记者，他所在的事务所专门从事中小企业评估、贷款、清收服务，目前正在帮助银行清收，已经有部分企业由于资金链紧张而倒闭，大都是房地产项目企业。"房地产调控政策的作用下，一定会有部分中小房地产开发商倒掉。现在中小开发商都不可能从银行获得开发贷款，通过我们公司介绍融资的百分之百都是房地产开发商，普遍希望能通过信托融资。"

　　自从国家针对房地产开始"组合拳"式的严厉调控紧缩政策，房地产信托就逆势而起。中国信托业协会数据显示，今年一季度投向房地产领域的新增信托项目金额高达710.9亿元，同比增长12.5%。

　　同期央行数据显示，一季度人民币房地产贷款新增5095亿元，同比少增3338亿元，房地产开发贷款新增1678亿元，比上年末回落6.5个百分点，其中还包括保障性住房开发贷款的651亿元。

　　信贷与信托"此消彼长"，可见信托资金已成为中小房企的主要融资来源之一。

　　收益率高企　房地产信托销售火爆

　　多位接受记者采访的信托公司人士表示，房地产企业"求资若渴"，而信托公司受到净资本管理约束，不可能无限制发行信托产品，使得房地产信托"供不应求"，收益率屡屡创新高。

　　据好买基金研究中心监测，去年10月之前，房地产信托最低年化收益率在5.50%－6.00%之间，10月之后达到6.60%，今年以来均在7%以上，最低收益率接近10%的房地产信托产品举不胜举。而信托产品的最高预期收益率从11%一路涨至15%，个别信托计划甚至打出最高收益率超过20%以此吸引投资者。

　　股市低迷，楼市前景不明，房地产信托如此可观的收益预期，确实颇具投资吸引力。

　　宜信财富管理中心高级贵宾理财顾问葛伟芬告诉记者，信托投资门槛以100万元起步，投资者是高净值客户，特别是楼市限购令出台后，很多客户将注意力转向房地产信托。"尤其是去年下半年以来，收益率越来越高，目前我们代售的房地产信托计划收益率均在9%－12%。今年房地产信托销售很好，特别是一些质量好的项目，产品出来一周就被抢购一空。"

　　高收益总是伴随高风险，楼市成交已初显疲态，开发商在信托产品到期时能否回笼资金，及时兑付是房地产信托风险所在。

　　葛伟芬称，现在做的房地产信托项目都是二三线、三四线城市，拿地成本低，且当地政府出于招商引资目的还会给予一定补贴，增强了房地产企业的周转能力，同时也降低了信托产品风险。

　　好买基金研究中心报告称，信托公司目前处于"卖方市场"，有机会选择资质相对优秀的房地产企业，并在股权质押、抵押物、抵押率、担保条款、连带责任条款上做更好的考虑。

　　"我们自己也在对房地产信托进行结构性调整，注意力正在从住宅类房地产项目转向商业地产。"百瑞信托研究发展中心博士后科研工作站主任罗靖告诉记者，即便要做住宅类信托也会选择优质公司，并将好几个项目打包做成基金，以此分散信托产品风险。

　　市场风险累积　房地产信托收紧趋势明显

　　实际上，若考虑信托发行等各环节费用，目前开发商信托融资的成本一般在15%以上，极个别开发商融资成本甚至达到25%－30%。

　　一面是高企的资金成本，一面是初显疲态的房地产市场，风险累积不容忽视。去年，银监会就出台《信托公司净资本管理办法》，拟以类似银行资本充足率的指标约束信托公司；随后又发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求信托公司自查房地产开发项目是否满足"四证"齐全等条件，并要求信托公司每月上报房地产信托业务的风险监测情况。

　　4月份以来，信托业内几度传出银监会将暂停房地产信托的消息，尽管银监会人士表态并未叫停，对房地产信托业务的要求没有变化，不过银监会确实收紧了房地产信托产品最重要的销售渠道商业银行。

　　信托公司人士告诉记者，银监会主要领导此前在内部会议上警示，对于存在违规行为和高风险经营的房地产开发企业，银行不得协助通过房地产信托类理财产品、发行债券等方式募集资金。

　　银监会主席刘明康也明确表示，要对当前房地产市场出现的一些新苗头密切监测、加强研判，加强房地产信托业务的监管。

　　监管的紧缩信号已经释放，无论是从资金主要募集方银行，还是从产品发行方信托，均遏制了房地产信托的推出。银行销售渠道对房地产信托的谨慎，甚至停售，无疑将大大影响产品募集。此外，目前已有大型信托公司按月对融资类房地产信托的总规模规定上限。

　　联华国际信托高级信托经理周林对记者说，监管层虽说近期不会针对房地产信托出台新规，但业界都认为收紧趋势明显，最近希望多做几个项目。毕竟对不少信托公司来说，房地产信托是非常重要的盈利来源。

　　罗靖说，一方面，部分商业银行暂停销售房地产信托确实有比较大的影响，特别是那些非常依赖银行渠道的信托公司；另一方面，随着楼市成交下滑，投资者对房地产信托也愈发谨慎。

　　信托公司人士对记者坦言，并非所有房地产信托产品都很好卖，特别是近段时间，投资者开始担心楼市疲弱可能引发的风险，房地产信托没有年初那么好卖。