【《财经网》记者 方璐】 史上最严厉的房产调控政策已经出台一周年。龙洲经讯咨询机构董事长葛艺豪（Arthur Kroeber）先生和龙洲经讯咨询机构首席分析师咬丽蔷（Rosealea Yao）女士在接受《财经网》采访时认为，中国房地产市场不是泡沫，房地产成交量下降是价格下降的前提；只要调控得当，中国房市就不会坍塌；金融改革可帮助中国房市健康发展，但鉴于金融改革涉及到政治因素，改革将很困难。

　　中国房地产有结构问题 但不是泡沫

　　《财经网》：您认为中国房地产市场存在的主要问题是什么？

　　葛艺豪：我觉得最主要的就是，很多人都在说“中国房地产市场是个泡沫”，其实我不太同意这个意见。原因是，首先，“泡沫”到底是什么东西？人们所说的“泡沫”，就是认为市场价太高，认为这些价格不合理。然而，这不是科学的意见。

　　所谓的“泡沫”应当具备哪些特点？应当是很多人投资一个资产，但其目的不是从该资产中获得持续的现金流，而是通过再次卖掉该资产，期待资产升值，结果是那些资产的供给太多了。可是，在中国，尤其是房地产市场，现在并不是供应过多，而是缺乏。现在中国有2亿人住在城市的家庭，可是，房子却只有1.5亿套。所以，实际上，我们去看房子供应的基本情况就能看出，是短缺，不是“泡沫”的问题。

　　所以，最主要的问题不是“泡沫”，是中国房地产市场的结构不平衡，商品房太多、太贵，老百姓可买的太少。可是太贵不是有“泡沫”，而是因为太缺乏，这是我最基本的看法，不是“泡沫”，而是结构不平衡的情况。

　　咬丽蔷：中国房地产市场确实面临严重的结构性问题，住房短缺只是大前提，之后才可以说有“泡沫”的问题，也就是说，在这个基础上，房价存在过快上涨的问题。尤其是过去两年，据我们的估算，过去两年，35个大中城市，房价上涨50%以上。中央政府看到这个问题后，觉得房价上涨太快，如果大家还要去买房，就会在支付能力上出问题。政府政策确实希望遏制房价上涨的趋势。

　　我觉得有个表现就是，今年政府把一套房的优惠措施全部取消了，起初说对自住型需求是优惠的，今年其实已发生了变化，政府在政策上对这一部分需求表示了一定的谨慎，政府不能在支付能力恶化的情况下，放开信贷口子给予支持。

　　成交量下降是价格下降的前提

　　《财经网》：中国政府去年出台了很多房地产新政，您如何看待政策出台后的效果？

　　葛艺豪：我觉得最基本的问题是，政府政策的目的，是减少商品房投机性需求，而对于老百姓买得起的房子方面，政府要提高供应。对于控制商品房价格一直上涨的这一现象，政府有两方面的政策，问题是，现在大多数开发商资金还是充裕的，如果他们看到，政府政策对房价有很负面的影响，那么他们就不愿把手里的房子卖出去，他们就会将其保留在手里，等过一段时间以更高的价格卖出去。政府的政策很严格，可表现出的结果就是房子的价格仍然不下降。不过大致看来，交易量应该是会下降。

　　咬丽蔷：现在我们看到的成交量下降，房价未降，其实一般的市场规律也就是这样的——先是成交量下来，才会有价格的变化。基本上，我判断，可能再过2—3个月，会看到实质性的价格松动，可能会在15%之内这样的水平。要说大降价的话，由于机制方面的原因，不太可能。

　　葛艺豪：15%相对于2008年中国房价市场价格的下降幅度而言，还是少一点。我们的分析是，2008年平均房价下降21%，这是从最高点到最低点，此外，从最低点到最高点升值大概超过了50%。所以，你可以看到，15%的幅度虽然算是比较有影响的下降表现，可这并不是一个“泡沫”的结束，只是一个调整。

　　中国房地产市场状况与1980年代的日本没有可比性

　　《财经网》：您曾表示，中国房地产市场状况与20世纪80年代日本房地产市场没有可比性，请问原因是什么？

　　葛艺豪：日本在20世纪80年代末为什么出现房地产泡沫破裂？因为基本上日本的城市化进程已经结束了，当时大概有80%以上的人口居住在城市里，所以日本长期的、新的需求来源不存在。可中国完全相反，现在中国的城市化率还不到50%，加之30年以来的快速发展，结合历史上日本、朝鲜等东亚地区国家情况来看，中国的城市化进程至少还有20年的快速发展才会结束。

　　因此，中国有一个很大的、稳定的、新的需求来源。所以，如果说，我们估计到2030年，中国的城市人口大概差不多达到10亿，意思是，从现在到那个时候，会再加上3.5亿新的城市人口。这就等于每一年，再需要至少500—600万套新的住房。

　　此外，好多人虽然算住在城市里，但他们的生活条件还是跟不上，比如他们在工厂上班，住在工厂提供的宿舍里，如果他们要结婚、要生孩子，就需要拥有自己的房子。还有一些所谓的“蚁族”，这些年轻人刚毕业，收入不足，虽然住在城市里，生活条件却还是农村的。

　　所以，加上即将新涌入城市的人口，以及期待提高生活水平的、已经生活在城市的人口——我们可以判断，从现在到2030年，每一年大概需要800—1000万套新的房子。所以这是与日本80年代的情况不一样的。

　　保障房是一个“资本转移”机会

　　《财经网》：在您看来，中国未来房地产走向是怎样的？包括房价走势方面，您有怎样的看法？

　　葛艺豪：要回答这个问题，先要回顾中国房地产市场的历史，要了解它现在的特点从哪儿来的。中国房地产市场最基本的源头起自1998年，当时所有国企和政府单位把自己所持的那些房子以低于市场价的价格卖掉。由于这个价格和市场价差别很大，这个差别就等同于一个“资本转移”。这个资本的转移有多大？占2003年GDP的三分之一，这是很大的补贴。

　　所以，这就意味着，拥有了这样的房子之后，还想买新房，那么过了三五年，可以把老房子卖掉，原来买的时候花了10块钱，却可以卖100块钱，那么拿着90块钱的利润，可以买贵一点的房子。这与本人的收入没关系，因为政府给了他很大的资本。这个“资本转移”就叫大规模地从国有企业到家庭的资本转移，这是最近七八年中国的房地产的基础。

　　所以问题出在哪里？如果我没有这个运气，没有在1998年至2003年期间被政府分得一套房子，我就没办法。因为我没有这个资本，收入也跟不上，而市场价格不仅是依据人均收入，也是基于这项庞大的“资本转移”的。所以这是个最大的问题。

　　现在政府所作的正是用保障房来给另一批人一个“资本转移”的机会，给他们补贴，或者补贴包括好多其他内容，比如，可控的价格，把保障房的价格控制在比市场价还低一点。所以现在买得起这样的房子，然后过段时间，如果有些保障房可以卖掉，那么我也可以得到一个新的“资本转移”，将来去参与商品房交易。这样一个“第二次大规模的资本转移”针对的是城市中产阶级，并非最贫穷的人。给予新的中产阶级一个“资本转移”的机会，让他们也参与到商品房市场，再用另外的办法，比如，租房、公租房，或产权比较有限的经济适用房去给予另外一部分人，这部分人不会拥有“资本转移”的机会。

　　我的预测是，从2000年至今，大概有70%都是商品房，30%是非市场的单位、政府机关提供的补贴性质住房。现在70%是市场，30%是非市场。将来大概是，非市场住房会上升至50%，其中保障房占据较大部分，传统的非市场政府机关等给予的住房比例会缩小一点儿，就是会朝着市场与非市场区别开来。

　　《财经网》：您的意思其实就是在各种类型的房子中做一个平衡，让没有房子的人实现居住的愿望。

　　葛艺豪：是的，但在这个过程中，有很多风险。虽然我强调基本上不是一个“泡沫”的情况，但并不是说都是很好的。问题是，现在城市人口中，大概有不到40%的人可以参加那个市场，所以这种不平衡的情况是非常可怕的。这对于社会稳定、社会公平而言，是很差的现象。

　　所以说，中国房地产市场问题还是很大，但不是一个“泡沫”的问题，是一个关乎结构性调整、关乎公平的问题。所以我不是说问题很小，问题是很大的。而且，我们看，将来做的那个调整，是不容易做的。为什么？我觉得，主要是谁会来盖这些保障房？是民营的开发商？他们不太愿意参与，因为利润不够。他们清楚，盖商品房利润高，可是盖保障房利润不大。因此，政府如何鼓励他们参加这个项目？现在政府的办法是，督促国有的开发商。但我觉得，国有企业的开发商也不愿意。因为他们也愿意去追逐利润，利润还是在商品房当中高一些。

　　另外就是地方政府，保障房的价格如何控制在合理的水平。一个办法就是开发商减少利润；另外就是，地方政府减少土地的收入。但他们也不愿意，因为土地的收入，土地的价格刨除拆迁成本，地方政府整个预算大概在25%左右，这是很大的一部分。而且地方政府都想利用土地的收入来拉动经济，如果控制他们的土地收入，就等于控制他们将来的发展。这个从地方政府的角度讲，他们也不愿意参加这个项目。

　　所以，我觉得政策的理念是对的，可是采取怎样的措施以及最后达成目标，是很不容易的。

　　《财经网》：盖保障房利润不及商品房，开放商、地方政府盖保房积极性低，如何解决？

　　葛艺豪：现在中国基本上是市场利益经济，所以，所有的公司、企业，注重自己利益的做法是很自然的。要让公司、企业不符合市场经济的需求，是很不容易做到的。政府严格控制商品房市场，就会导致商品房利润越来越低，那么保障房和商品房之间的利润差别就会缩小，我觉得，目前的政策只有这样一个看法了。但问题是，你越控制商品房市场，这个市场越缺乏基本的价格导向，最后还是涨价。所以，控制商品房的市场有点儿矛盾，短期可以控制，可以令价格下降，但还是会上升。2008年房价从最高到最低下降了21%，然后政府把政策放松一点，两年之内还上升了50%以上。所以，现在的政策可能是不够的，这个事很难解决。

　　我的意思是，如果政府真正地、较长期地控制商品房市场，控制时间不只是6个月、1年、2年地让它下降，而是控制的非常严格，那么这件事会成功。然而，这对政府而言是成本问题，如果商品房市场出现这么大的问题，会影响到建材、钢铁、水泥等好多重工业公司，如果控制商品房市场如此严格，那么GDP增长率就会调低点。如果政府可以接受这个，那么没问题。

　　但矛盾的是，中国政府一边要控制商品房市场，一边不想GDP降低，怕影响GDP的增长，认为GDP增长在8%之下就是不可接受的。我觉得这是没道理的。一个快速发展的国家，肯定会出现一点波动，这是很自然的。不可以一直保持一样的增长率，这是不可能的。

　　所以，最大的问题不是房地产的政策，而在于房地产政策和宏观经济政策之间的矛盾。

　　咬丽蔷：政府为何在保障房方面下大决心，也是为了解决这个问题。如果GDP增长率调低一点，商品房利润也低一点，开发商就可以选择做商品房亏损，还是参与保障房的建设，因为虽然参与保障房建设利润不那么高，至少不会赔。

　　调控得当 中国房市就不会坍塌

　　《财经网》：您曾经表示，“中国经济高速发展意味着居民收入也会较快增长，只要调控得当，房地产市场就不会坍塌”，这里有几个细节请教您，首先，您认为，中国经济高速发展的动力是什么？其次，国家经济高速发展与居民收入较快增长，这之间的必然性是否强劲？也即，收入是否果真会伴随经济高速发展而速涨？收入的增长又是否能够得着未来的房价？最后，您是否认为，中国房地产政策方面需要有新的补充？

　　葛艺豪：首先，中国经济快速发展的动力有两个来源，一是城市化进程，其实，中国有两大经济，第一是低端的传统农村生产力；第二是城市工业现代化，这个生产力很大，是效率很高的经济。所以，一个住在农村的农民，其生产力很低，但让他进入城市，在工厂和现代服务业里工作，他的生产力将自动提高。所以，可以把很多农民的生产力搬到现代化的经济里，这是一个快速提高生产力的办法。

　　如果你看历史上，日本、韩国、新加坡等国，包括中国的台湾、香港地区，它们发达的根本就是城市化、工业化。它们一直把大多数农民转到现代工业化的经济里，因此经济持续快速增长，这个方式很有潜力。我刚才说到，中国城市化还不到50%，当中国城市人口占全国的比例达到70%左右，城市化最快的那个阶段就结束了。可是，抵达这一最快的阶段，尚需10年、20年的时间。

　　中国经济快速发展的动力之第二来源，就是科技。中国仍会进口很多科技，比如从美国、日本等国进口高科技。那个价格很低，因为它们发明，所以成本都是它们的，然后效果你就可以享受了，这也是经济得以快速发展的很大来源。过了10年、20年，中国的技术水平跟最先进的国家的技术水平之间的差别就会缩小。那个时候，中国会自己承担起发明新技术的成本，让经济发展的速度稍微慢一点，但目前来讲，与发达国家技术发明的差别是蛮大的。所以，经济学里有个说法叫“科技追赶”，我的成本很低，你的成本很高，那么当我们之间差距越来越小，我的经济发展速度也会相应减速。

　　总而言之，中国还有很长时间的快速城市化，第二就是“科技追赶”。我们估计，从现在到2020年，大概中国会保持每年8%的GDP增长率，然后2020—2030年大概GDP增长率会在6%。

　　现在回答第二个问题。前20年，中国经济的基本情况是，劳动力过剩，其实那个时候劳动的供应是没有限制的，公司生产力的上升速度总是比工人的工资上涨速度快一点。最近10年GDP每年增长10%，那么平均的工资实际增长率大概是8%。如此一来，家庭收入占GDP的比例一直在下降，而且因为工人实在太多，企业别无他法。

　　但现在情况不同，从15岁到24岁这些新进入劳动市场的人，也即新的劳动供应，从1990年一直到现在，这批人的供应人数差不多是2—2.25亿人，可现在开始下降了。我们估计，按最新的人口统计数据，再过12年，这一人数将减至不到1.5亿，将会减少三分之一。也就是说，在12年之内，中国劳动力的供应量会锐减。这肯定会影响到劳动的成本。

　　我们估计，如果前10年的GDP增长是10%，实际平均工资增长8%，那么未来10年的情况大概是相反的，即，GDP增长率大概是8%，可实际工资平均增长率会超过9%，甚至达到10%。可不是那些企业愿意多给工资，是他没办法，因为不出高工资就招不到工人，这个跟人口结构有关，不是企业可以选择的情况。

　　与此同时，政府在社会保险方面的支出也比较多，原来是没有社保的，人们挣一块钱就放银行，这是自己的存款，为了孩子教育成本、为了自己生病要自己负担，无论是教育、医疗、退休的成本都是自己付，所以怕花一分钱。现在政府愿意付更多成本，人们收入增长很快，不再担心这些问题。

　　对于最后一个问题，我个人认为，对中国房地产市场而言，问题不是在于政策，而在于落实。政策现在差不多了，就差落实。

　　地方政府负债问题可以克服

　　《财经网》：中国地方政府负债问题严重吗？有人形容，欧洲有欧债，美国有次债，中国有地方债。

　　葛艺豪：中国地方政府的负债情况虽然是很大的问题，但我们认为可以克服。首先，地方债在中国政府总体负债水平当中是少数，不是最大的，而且地方债的用途在哪里也需要考量。用途都是基础建设，基础建设是为了将来的经济发展。将来肯定会有收入，可能这个收入并不完全充足，但好过没有。

　　但如果看欧债和美国债务，它们的债务用途在哪里？在社会保障，这种支出在经济上是没有产出的，或者说产出很小，这是不行的，这是很糟糕的问题。

　　所以中国地方政府的确有很大的债务负担，但其用途是一个生产型的资产，所以可能资产的收入比例低一点，有点缺乏，但这是用债务支付很多社会保险的一个成本，所以与欧洲、美国的情况是完全不一样的。总之，中国债务问题很大，但比欧洲、美国的问题没那么严重。

　　《财经网》：保障房土地供给情况是怎样的？

　　咬丽蔷：去年和前年的两年的土地供给，相比前五年，也就是2003—2008年要高出很多，不到一倍，也差不多。所以，总量是提高了很大的水平，看到对商品房的攻击还是影响没那么大，或说基本上没影响。

　　前两年，原先是5.6亿平方米，现在是11平方米，增长很快。中央政府在这方面是有很大转变。但11亿平方米供地，到地方是多少，那是另外的问题。有这样的动机要减少土地供应把房价推上来，但中央这个转变，已经发生了，而且决心很大。但我想说，你说的保障房，今年大概是1000万套，大概有一半左右也是商品房，只是叫“保障性住房”，不是纯粹意义保障房，是两头结合，也商品房也是保障房，所以政府不是完全限制在争那个商品房的地，还是没有想象中1000万套这么大，实际上影响不是很大。

　　另外，地方政府，如果价格上不去的话，加上地方债务的，还是愿意把土地多卖一点，所以价格走不上去就走量。只不过能达到调控房价、保障房的目标呢？就规定哪些地用什么样的用途，比如盖中小户型的商品房，一样拿出让收益，但是规定中小户型商品房，那么总价不会太高。所以通过这些渠道，所以刚才说的，供地不是特别影响大。

　　应该说，短期来看，最近10年，住宅用地是不缺的，如果你看过去10年建设用地的攻击的结构，你会发现，住宅用地占的比重非常小很小，大部分都是工业用地、仓储和工矿，但住宅用地是挺小的，完全可以工业园区容积率提高，然后拿出来一些地给住宅用地，他可以这么做，但现实中不这么做。未来20年，那么多人要进城，可能会有土地稀缺，但目前不是这样的。

　　《财经网》：西方发达国家房地产市场方面有哪些可供中国借鉴的经验？

　　葛艺豪：第二次世界大战后，美国及欧洲许多国家面临住房缺乏的情况，因此，它们都用保障房手段来解决，短期之内取得了成功。一般来讲，市场是一个来解决经济问题的有效办法，可是，住房是很大的问题。对于每个人而言，就算是最市场化的国家，包括美国。它们必须用保障房补贴来解决住房问题，所以不能完全靠市场，在住房的领域，这是不对的。

　　历史告诉我们，住房是一个国家可以演绎大角色的领域。然而，美国和英国发现，最大的问题是，如果保障房大多数是公租房，短期之内是个好办法，可长期看来很差劲。因为，居住这样的房子，不是个人资产，无须个人负担，房子的保养都是政府成本。尤其是盖了很多公租房的地方政府，地方政府就不愿意做，导致这些房子质量越来越差，所以美国、英国都放弃了这样的办法。

　　对于中国来说，我有一点怕，太依靠公租房，我觉得将来会出问题。因为成本负担很大。对于租房子的一些人，他们的房子，如果按美国和英国的经验讲，他们的房租只能满足那些建设的长期成本的50%。这里讲的建设，不是指盖房子，是以后的房屋维护成本，是将来20、30、40年的成本。那么，另外的50%从哪里来？从地方政府来的话，他们不愿意。如果是修一条马路、盖一座桥、建一个发电厂，那么将来，我会拿到一些好处，因为这可以带来ＧＤＰ增长，如果是公租房的话，就意味着成本是一直花钱。

　　而且，在美国和英国等国家，不能提高房租，因为这个是很明显的政治问题，在美国和英国，都发现这个问题。公租房意味着补贴，虽然将来会稍微提高房租，但还是一个补贴，不是商品房，是保障房，这是长期的一个成本，对地方政府的预算来讲，是很负面的影响。

　　所以，现在在中国买房的人太多了，租房的人太少了，这个平衡还要调整，多盖一些公租房和市场租房，我不反对。可是那个公租房应该是整个的保障房的项目的一小部分，不会超过20%。80%的保障房应该是卖的，不是公租的，如果是公租房，长期看，问题很大。

　　金融改革可帮助中国房市健康发展 但金融改革很困难

　　《财经网》：您认为要解决中国房地产市场的问题，还应该注重哪些方面的改革？

　　葛艺豪：虽然我觉得中国房地产市场最主要的问题不是泡沫，是供应的缺乏，但还有一个重要问题需要注意，那就是——中国的金融体制很不发达，有些想投资的家庭，没其他投资渠道，只有房地产。但在美国，可买基金等，会有许多选择可投资。而且好多选择比房地产有利，因为房地产是不动产，想卖肯定不容易，属于非流动性资产。不是每个人把所有钱放在房地产市场。

　　中国房地产市场现状不是个案。在整个东亚国家的金融市场里，唯一可靠的投资机会就是房地产。看房价跟平均收入的比例，在美国、欧洲，正常的比例是3—4倍，平均的房价比平均的家庭收入多3—4倍，在全亚洲，则是5—7倍。而在中国将是10倍，这是非常不正常的。

　　在中国，最可靠的产权是房子，即使对企业来说也是如此。在这种情况下，肯定有好多投资进入房地产。如果说有什么其他政策可以帮助中国房地产市场合理健康地发展的话，就是建设比较现代化的金融市场，给予家庭更多的投资方式，不要盲目地一直投资房地产。

　　我觉得金融体制的改革不太乐观，因为政府完全保持着对金融的控制，改革金融体制，会影响政治稳定，这相当敏感。虽然从经济效益角度来讲，他们都知道应该往金融方向发展，可因为有政治因素，所以这个改革比较难一点。

　　葛艺豪（Arthur Kroeber）先生是龙洲经讯咨询机构董事长

　　咬丽蔷（Rosealea Yao）女士是龙洲经讯咨询机构首席分析师

　　龙洲经讯（ Dragonomics Research.）是一家独立的研究与咨询公司，致力于对中国经济的研究，在亚洲和世界享誉盛名。该机构的旗舰刊物――《中国经济季刊（China Economic Quarterly）创办于1997年，为众多企业家、外交家、学者、观察家们理解和分析中国经济提供了前沿的信息，被广泛认为是中国经济和商务环境中最具权威性杂志。