随着两会的召开，房市问题又一次成为了参政议政的聚焦点。政协委员宗庆后建议“国家尽快进行二次房改”，就 是众多声音中醒目的一种。

    无须讳言，自1998年住房体制改革以来，中国房地产市场首次衔入了市场化机制， 并取得了长足的发展。然而，十余年来的房改也给市场带来了诸多矛盾和挑战，最为突出的表现就是高房价低购买力的失配矛盾。

    导致当前房市种种乱象的原因何在？严格地说，这取决于人们对经济和市场秩序的认知 和立场。有人认为，房市乱象根源于过度市场化，即本来应该属于政府准公共产品的住房保障体系，却交给了市场，从而导致了资源的错配。由此有“二次房改”之 议。

    但是实际上，当前房市的问题表面上似乎由市场化引起，其实质，却恰恰是市场化不足 和政府越位、缺位和错位的叠加，所造成的必然结果。

    当前城市建设用地是严格的国家土地所有制，地方政府享受土地用途改变的级差地租。 因此，要求政府提供保障房、经适房的依据有其合理性。然而，从房市的属性和实际操作层面上看，扩大住房保障体系不足取。

    首先，政府提供公共产品和服务严格地说是鉴于外部性特征，市场机制暂时无法消除这 种外部性。住房并非具有严格意义上的外部性特征，把中等收入群体也纳入具有准公共系统的住房保障体系，实际上是政府干预的错位和越位问题。这部分需求完全 可以借助市场加以满足。

    而导致市场没有满足这部分需求的原因，恰恰在于房市的伪市场化。具体为：土地一级市场的政府垄断，使房市 的基本要素本身为非市场化的供给体系，土地市场无法实现完全市场化的定价和有效供给，从而扭曲了房价；地方政府独占土地市场级差地租，使得级差地租这一交 易收益无法在市场状态下配置，而是通过土地财政形式脱离了市场运作体系，使交易受益无法有效配置。其三，长期以来，相对宽松的货币政策、过度向企业和政府 倾斜的国民收入分配格局，以及投资出口导向型的经济动力机制，导致了土地等要素资源的高租金，也促使了房价相对有效需求的泡沫化趋势，而房价的泡沫化增长 加剧了经济的运营成本，在全要素生产率不发生跳跃增长的情况下，导致房价与居民收入的脱节。

    其次，从操作层面上，若把中等收入群体也纳入政府主导保障性住房供给体系，严格地 说是中国房改的一次历史性倒退。扩大政府保障性住房体系将打破现有房市的生态格局，破坏了房市已有的市场化格局，另一方面加重了政府的公共支出负担。其 二，拓宽政府公共服务空间的做法很容易为各种寻租活动提供舞台，从而导致成本高昂、效率不足的局面。而且，对于大多数地方政府而言，土地财政问题很大程度 上是中央地方政府税制资源配置不匹配导致的。显然，扩大住房保障体系是系统性工程，至少需要财税制度改革的配合。

    另一方面，对于以定地价、定建房标准、定税费率、定利润以及竞房价、竞建设方案的 中等收入公共住房供给体系，如何确定中等收入资格、如何鉴定地价、竞房价和利润等实际上都需要政府的外部性干预和管制。这种高管制的公共住房供给体系实际 上为设租寻租问题提供了明显的舞台。毕竟，不论是从中等收入资格审定，还是这种双限房(限地价和房价)的建筑供给，实际上都存在明显的自由裁量空间，而自 由裁量空间的存在恰恰是寻租设租的必要条件。同时，由于中等收入家庭群体庞大，而其对应的双限房供给则在时空上都存在序列问题，这种僧多粥少的局面也客观 上为具体操作的官员留下了自由裁量的寻租设租空间。（上海学者刘晓忠）