叫嚷了多年的REITs(房地产投资信托基金)终于进入启动倒计时阶段，但让个人投资者失望的是，有望率先试点的银监会版REITs属私募性质，只能在银行间市场进行交易，参与者也仅限机构，个人投资者依然被挡在门槛之外。

　　银监会和央行目前正在牵头11个部门拟定《房地产集合投资信托业务试点管理办法》(下称《管理办法》)，业内预计上海、北京、天津三地REITs试点有望在四季度推出。业内人士预计，由于“银”字号REITs抢先出闸，公募版的REITs短期内估计难有突破，个人投资者仍只能选择类REITs的基金型房产投资信托计划来曲线投资房地产。

　　个案

　　杨先生从事粮油批发行业，但很喜欢投资房地产。不过随着他不断买入物业，其投资比例已经达到30%，其私人银行客户经理建议杨先生要控制房产投资比例。而他也承认当市场出现调整时将房产变现困难重重。因此，杨先生一直留意国内R EITs的进展，他认为R EITs的推出意味着未来房地产投资可以有变现更容易的投资方式。

　　试点只限机构投资者

　　由于此前上海率先推出“浦东新区2009-1REITs发行募集说明书(第一稿)”，业内人士相信R E IT s首单有望落户上海，此外北京和天津都有望首批推出R E IT s试点。据知情人士透露，浦东新区的投资对象以工业地产为主，而此前在天津已经推出的产业投资基金———渤海产业投资基金，和天津滨海新区领瑞房地产信托投资基金被业界视为R EIT s落户当地的前奏。

　　用益信托工作室首席分析师李旸对记者称，“由于R EIT s一般规定要将相关房地产90%的出租收入作为股息派发，因此R E IT s一直被视为一个注重派息回报的投资产品———而这样的产品，对于填补投资者在多元化投资上的短板，意义重大。”

　　不过银监会版本的R EIT s显然要令像杨先生这样的地产投资客们失望了。根据《管理办法》草案，未来上市的R EIT s更类似于一个封闭式的房地产投资私募基金，在银行间市场发行，由机构认购，募资的主要投资方向为境内成熟物业。信托的收益分配，每年不少于一次，而机构持有期不得少于12个月。

　　“据我所知，证监会版本R EIT s与银监会版本同时推出的可能性不大。但我们正在积极地筹备。”一家此前积极参与R EIT s开发和研究的基金公司有关负责人对记者表示，监管部门还需要解决产品的流动性、信托利润和产品分红双重征税等制度方面的问题。

　　公开上市须跨法律门槛

　　简单来说，个人投资者关注的证监会版本的R EIT s就是将物业打包上市，普通投资者可以通过二级市场交易参与R EIT s投资。此前，天津滨海和上海浦东都准备了将该地区部分物业在深交所和上交所打包上市的方案。

　　据上述基金公司人士称，公募版R EIT s的发行路径是以券商、基金公司等机构作为发起人，成立专业的资产管理公司，由监管部门发放牌照。资产管理公司面向社会公众、机构投资者发行类似于封闭式基金的标准化REITs产品，所募集资金的投资对象为有稳定收益的物业，包括商业地产和住宅物业等。

　　上海易居房地产研究院高级研究员回建强在接受记者采访时表示，证监会版本的R EIT s在正式推出前还需要诸多制度和法律上的准备，短期内难以破土。“在美国等R EIT s产品比较成熟的国家，针对R E IT s的设立条件、税收政策、监管安排等有明确的法律法规规定。我们国家在这方面的制度建设还需假以时日。”

　　“如果要以证券投资基金的形式来发行R E IT s，则《证券投资基金法》中的相关条款的修订，周期漫长。”上文提及的基金公司人士也表达了类似观点。

　　类REITs持比不宜超20%

　　在真正的R EIT s上市之前，个人投资者是否就跟房地产信托投资基金无缘呢？李旸表示，信托公司推出的类R EITs产品可以作为投资者间接投资房产的替代工具。

　　“类REITs实际上是基金型的房产投资信托计划，这类产品早在2005年就已出现，不过去年以来R E IT s产品越来越被投资者所接受，因此类R EIT s产品开始受热捧。”李旸表示，去年以来，百瑞信托和北京信托分别推出的系列基金型房地产投资信托产品都较具代表性。

　　“这种产品首先募集资金，然后投向确定房地产开发机构旗下的若干项目，通常产品期限在2年以上，而它们与R EIT s的区别就是不能上市交易。”诺亚财富管理中心一位不愿具名的投资顾问表示，类R E IT s产品中以贷款类占比较大，相对直接做股权投资而言风险较小。

　　李旸表示，该类信托计划通常采取结构化分级设计，投资者认购优先级份额，并设计有房产抵押、关联企业担保等条款，相对股权投资类房产信托风险较小，适合中等风险承受能力的投资者。诺亚财富投资顾问提醒，投资者在房产方面的投资通常不宜超过30%，而类R EIT s产品的流动性较差，投资者的持有比例也不宜超过可投资金融资产的20%.本报记者王晶晶