2018年以来，主要城市房租上涨速度加快，引起了市场和监管层的高度关注。数据显示，过去一年，全国13个城市房租涨幅超过20％，是近几年以来最高涨幅。在近几年房价收入比持续处于高位的情况下，房租收入比作为传统衡量居民居住支出负担的指标一直保持稳定。房租上涨带动房租收入比的增长，从几年前的不到40%迅速增长到今年上半年接近60%，甚至高于香港、纽约、东京等世界主要城市水平。随着部分资金从房地产开发环节转向住房租赁市场，机构资金被媒体指责为近期房租上涨的最大推手。

从各国经验来看，机构化管理有利于住房租赁市场向规范化方向转变，也符合十九大和中央经济工作会议关于加快租赁住房市场发展的精神，是符合当前社会发展阶段的大发展方向。但同时也应该看到，长期以来我国处于经济结构转型时期，房地产开发及住宅交易市场在经济发展、居民居住和金融投资等多个方面扮演了重要角色，受政府和市场关注较多，而住宅租赁市场发展缓慢，导致各城市住宅市场的租售结构明显不合理，租赁市场法制化建设滞后，这使得多年来住宅租赁市场未受到市场机构资金重视。随着房地产开发回报降低、增速放缓，在近期金融严监管强力推进的背景下，市场资产谱的风险-收益特征调整较大，部分机构资金转向低收益、低波动的住宅租赁市场。在住宅租赁市场机制尚未完善的情况下，机构资金入市对处于上涨态势的房租起了推波助澜的作用。

因此，为了更好地落实十九大关于“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”的精神，政府需要在肯定以租赁住房证券化为代表的机构资金的同时，通过短期调控和长效机制建设抑制弊端，引导追求长期回报的资金入市，尊重租赁住房市场的低风险、低收益的客观规律。

丨近期房租价格上涨增速较大的主要原因

一是供需严重失衡，市场基本面脆弱，某些城市容易触发疯涨行情。2017年初以来，房地产调控和整治造成住房租赁市场出现暂时性供需失衡，市场房租出现上涨。前两年全国房地产价格快速上涨后，监管机构出手打击首付贷等高杠杆购房融资行为，主要城市出台限购、限售举措应对，有效遏制房价上涨，但同时部分刚需群体被迫延迟购房，其租房需求有增无减；部分城市清理防空洞、地下室、高危住房等非法住房，导致中低端租赁住宅房源供给大量减少；此外，部分城市抢人大战带来较大租房需求，叠加每年毕业生在二季度的传统租房需求，综合因素导致住宅租赁市场出现短暂性供需失衡，客观上要求房租上涨以达到市场均衡。今年7月，北京、上海、深圳房租环比上涨约2.4％，2.1％和3.1％。

二是房地产市场具有极强地域性和异质性，同时以颗粒化散租为主要特征租赁住房市场存在严重的信息不对称，这使得机构控制了区域内的少量可租房源便可实现某种程度的市场垄断。房价上涨的因素较多，如人口流入、收入增加和信贷宽松等，对家庭组建、子女生育等影响较大，受影响家庭的户主年龄多接近或高于30岁。由于我国目前并未有强制规定公共服务（特别是义务教育）与租赁住房挂钩，国内房租与房价的相关性弱于美欧等发达国家。在这种情况下，我国住房租赁市场的主要特征包括：租赁住房供给以颗粒散式为主，缺乏品牌化机构供给；租房群体主要是收入较低的大学毕业生及服务业人员，对租金上涨承受力较低；物业管理水平不高、租约保护乏力、配套公共服务缺位，导致市场房租水平仅反映市场居住需求，租户社区融入度较低。随着我国经济转型升级、居民消费升级，住宅租赁市场日益成为我国市场经济的短板，需要从低端化、颗粒化向专业化、机构化转变。

三是不可忽视的金融和资本方面的影响。所有的金融创新都是为了加杠杆，所有的监管规则都是为了控杠杆，危机之前、之时和之后这一点的核心逻辑并没有变化。去年金融去杠杆以来，部分资金转入这样的市场创新：影子银行、以P2P为首的互联网贷款、资产证券化，进入了被政策鼓励的住房租赁市场，对应互联网租房贷、信用卡租金分期、租金收益权资产证券化、租房小额贷款的消费金融证券化，作为该领域的债务和杠杆新形式，在资本“赌房租一定会上涨”的作用下，就可能会迅速积聚风险。但如果配套好与之对应的监管规则和约束，资产证券化和REITs等金融工具的影响也是可以控制的。

丨机构化资金协助住宅租赁市场升级

我国住宅租赁市场制度和机制建设较为落后以及产生的问题，只能在发展中解决，而鼓励机构化资金进入住宅租赁市场是世界主要国家证明可行的道路。过去较长时间内，我国租赁住宅市场住房租赁市场建设较为落后，整体房租水平较低。在租售比较低、住宅开发回报较高、机构持有住宅受限等因素影响的影响下，直接投资住宅租赁物业利润率较低，市场机构资金进入这一市场的金额有限。

从投资的角度看，机构资金通过购入大量物业（包括办公、住宅、商业、工业和另类等），其资产管理团队往往将物业管理外包给专业机构，通过“修复-卖出”的市值管理方式获得资本升值收益，典型案例是黑石集团对希尔顿酒店集团的交易案。其中，对稳定租金收益更为看重的长期资金，往往持有物业期限较长，以规避短期估值波动带来的资产管理挑战。进入住宅市场的机构资金主要包括两类，一类是以主权财富基金、保险资金和养老金等为主的长期资金，另一类是以股权私募基金管理人为主的房地产基金。房地产投资回报包括租金回报和资本回报两部分，租金回报是资本回报估值的基础，其稳定性要高于资本回报，对于长期资金来说其重要性更高。

我国的住房租赁市场经过较长时期的发展，目前已经到了需要转型升级阶段，以满足人民群众对高品质生活的需求。高品质既包含可观测的良好物理空间和设施等，也包含难以观测的物业管理和公共服务。由于我国房地产市场的特殊结构，以持有股权为主的房地产信托基金（REITs）面临制度性限制，目前仅有几单权益型产品面世，多数属于非权益型的类REITs：或是将自持物业的租金进行证券化的产品（如碧桂园租赁住房资产支持专项计划），或是将承租物业的租金进行证券化（如自如1号房租信托受益权资产支持转向计划）。

丨如何正确发挥机构资金在住房租赁市场的作用

引入机构化资金进入住房租赁市场已经是客观发展的必然要求。在十九大和中央工作会议精神的指引下，部委层面已经多次出台文件，支持住房租赁企业扩展包括公司信用类债券和资产支持证券的直接融资渠道，顺应了以租赁住房证券化为主的机构化资金改进并升级住宅租赁市场的大趋势。

但依然需要引起注意的是，部分租赁住房中介出现的灰色乃至不法行为，比如以租户贷款换取租赁资金流、住房健康安全指标不达标等，进一步激起各方面的讨论与关注。这些行为既有行业监管不到位的原因，也反映了住房租赁机构面临极大的融资压力。

在正确看待机构资金进入租赁住房市场的前提下，政府部门应通过两方面工作推动市场健康发展。具体来说：

一是住建部等管理部门要完善对住房租赁市场主体行为的监管。住房租赁市场在满足中低收入群体的居住方面起着十分重要的作用，租房需求较高的城市既是经济活力较高的城市，也是房租收入比较高的城市，特别是居住需求较大的一线城市，其房租占租客收入比甚至能高达40%，房租上涨对外部冲击的敏感性极高。发达国家往往规定了一定时期内的房租上涨比例（如美国很多城市规定年度房租涨幅不得超过CPI增速），同时严格保护租客的合同执行、优先续约、教育配套、隐私安全等权利权益，使得租售同权落到实处。

当前，市场管理部门应结合我国颗粒式租赁住房结构的实际情况，对房租涨幅、合同保护、公共服务等提出量化监管指标，并通过分级制度划分租赁管理中介机构。此外，未来保障房和公租房建设应考虑机构化管理的方向，通过示范行为引导行业管理规范化，比如对于有毒装修问题应该明确强制检测标准，维护租户权益，进而能够保障租金稳定和保护证券投资者利益。

二是银保监会、证监会等管理部门要强化对住房租赁融资行为的监管。首先，应明确租赁管理中介机构的融资资格。租赁住房管理利润空间低，对成本管理要求高，缺乏管理经验的住房租赁机构滥发融资产品会带来较大社会隐患，如杭州长租公寓中介跑路事件。其次，应审慎对待租客的“房租贷”行为。应该说，当前部分银行发行的长租公寓租金贷，是对国内租约保护缺失的补充行为，也缓解了部分租客面临的年度奖金发放与房租支付的期限错配，具有很大合理性。但是，少数租赁中介通过使租客签署租金贷款，一次性回笼年度租金以换取新增流动性，具有较大危害性：这种行为将房租违约风险转移出资产负债表，同时将部分偿付能力低下的租客引入租赁市场，是一种变相的“杠杆经营”。这种经营模式有极强动机垄断区域房源并推升房租上涨，将未来房租涨幅提前变现，改变了住房租赁市场的稳定收益性特征，实质上是对促进住房租赁市场健康发展精神的一种违背。

在我国当前住房租赁市场的经营深度和广度尚不足够的情况下，这些擦边球行为容易打着合法租赁的旗帜扰乱住房租赁市场的长期发展。最后，证券监督管理部门应以信息披露和信息透明为抓手，把底层资产要求到位。比如，明确基础资产的合法性，如底层资产是租金，需要房租资金稳定；如果底层资产是租赁消费贷款合同，需要考察合同是否为租户明确知晓，以及是否获得了银保监会的许可。同时，管理部门还要明确市场中介机构职责，加强所涉租金和融资资金的账户监管和管理，防止挪用风险。

总之，在当前住房租赁市场刚刚开启发展新阶段的情况下，要正确看待以证券化行为为代表的机构资金所起的作用。一、二线城市往往面临租房供不应求，房租违约概率和违约损失均小于中小城市，其天然的风险-收益特征满足了长期资金对低风险资产的配置需求。放任追求短期超额收益的资金进入住房租赁市场，既是一种资源错配，也是一种不可持续的行为。因此，政府部门除了做好租赁制度建设外，还需要有步骤、分层次地推进以住房租赁证券化为代表的机构资金入市，防止少数非法租赁中介活动负面影响机构资金的积极作用，实现住房租赁市场健康、稳定的发展。