北京楼市上半场 首套房贷率普遍上浮10%

2018-07-11 16:08 6588

经历过2015年及2016年的疯狂、2017年的惨淡后,北京楼市在2018年的“前半场”喜忧参半。虽然新房、土地、房企销售等各项指标仍处于较低水平,但是作为北京楼市风向标的二手房市场,触底反弹,交易量连续四个月超过万套,让寒冷多时的北京房地产市场多了些暖色。

(原标题:北京楼市上半场:首套房贷率普遍上浮10%)


经历过2015年及2016年的疯狂、2017年的惨淡后,北京楼市在2018年的“前半场”喜忧参半。虽然新房、土地、房企销售等各项指标仍处于较低水平,但是作为北京楼市风向标的二手房市场,触底反弹,交易量连续四个月超过万套,让寒冷多时的北京房地产市场多了些暖色。


“查漏补缺”遏炒房


2018年,仍是一个调控大年,从全国范围来说,目前已经累计出台190余次调控,刷新历史纪录。纵观北京,房地产调控政策不仅没有丝毫松懈,还时常小幅加码,目前共计发布调控政策30余次。


上半年,在“限购、限贷、限价、限购、限商”的基础上,北京房地产严控依旧,新房隐形限价“红线”并未放松,房贷利率继续攀升,首套房贷率普遍上浮10%。不过分析上半年北京出台的具体调控措施,主要体现在加强市场监管、查漏补缺,打击违法违规行为等。


年初,北京市住建委联合北京银监部门开展了专项执法,严查房地产经纪机构、金融机构等参与变相加杠杆、首付贷等违法违规行为。4、5月份,北京市区两级住建部门联合执法、连续曝光违法违规房地产中介机构,其中,严厉打击随意违约、隔断群租的行为。


为了遏制“学区房”炒作现象,维护房地产市场健康平稳,北京西城区房管局对辖区内的所有房地产中介机构提出要求,严禁以“学区房”为卖点发布房源信息,不得以“学区”概念炒作二手房交易。


对于个别住宅拆分炒卖现象,北京市住建委发布政策,明确成套住宅和住宅平房,其房本不得拆分。还有严惩违规“商改住”销售、限房价项目不得捆绑精装修等。


在行政手段打击炒房的同时,北京也积极建立长效机制,诸如出台限房价项目销售办法,积极推进集体土地上租赁住房项目的建设,推出职工集体宿舍。


二手房初见回温


正是在这样严苛的调控环境中,北京楼市踽踽独行,纵观上半年的成绩单,多个数据表现不尽如人意。


中原地产研究中心统计数据显示,今年上半年北京市新建商品住宅网签不足万套,这是北京有网签记录以来半年成交的历史最低值。新房市场的不振直接影响房企,今年上半年房企的普遍完成率不高。


数据不好的还有土地市场,据中原地产研究中心统计数据显示,上半年,北京土地共成交31宗,土地成交数量减少36.73%;土地成交金额为751.34亿,环比减少过半。


在业内人士看来,新房与土地市场成交数据不佳虽然有调控政策因素,但是供给端的缺位是主要原因,比如上半年被市场寄予厚望的限房价项目并未如期大批量入市,而上半年的土地供应大头还是去年供应的剩余,新增供应并不多。


不过,从北京二手房市场的走势或许可以窥出一些不同的信号。进入3月份后,北京二手房成交量开始反弹,3、4、5月月均成交过万套,特别是5月份,大爆发,超过1.8万的交易量创下了14个月以来的新高,虽然6月份成交量有所回落,但是在中原地产首席分析师张大伟看来,剔除掉5-6月学区交易等影响,二手房市场属于平稳期。


调控目标不动摇、力度不放松


下半年的房地产市场成色如何?根据6月19日北京市住建委发布的《北京住房和城乡建设发展白皮书(2018)》,2018年,北京调控目标不动摇、力度不放松。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,在居民杠杆购房依然很高、长效机制尚未有效承接、房价依然有上涨动力的情况下,行政性调控短期内预计仍难退出。

有业内人士说,随着二手房交易回暖,以及下半年限房价项目的集中入市,购房者的心理预期将发生改变。但是连续三个月的上涨后,由于此前积压的需求释放,疲软之势呈现,量价开始回落。


另外,限房价项目的集中入市,也让购房者的预期发生变化,低于周边项目的房价,不少购房者为之心动。不过,下半年巨量限房价项目供应到来时,购房者是否会买单?仍需且看且行。


房企53.68亿


合作开发多中海居权益榜首位


北京市场一直是龙头房企们争夺的重要战场,过去几年来,万科、保利、首开股份、融创中国等房企都是Top10的常客。但今年上半年榜单出现新变化,阳光城、金茂、金隅等房企进入2018上半年北京房企销售金额Top10阵营。值得一提的是,中海地产异军突起,在房企权益销售金额Top10中,中海地产以53.68亿元夺冠。


Top10排位“换血”


根据克而瑞研究中心数据,2018上半年北京房企销售金额Top10的排名首次以流量销售和权益销售区分。按照统计口径,流量销售中涉及合作开发项目不做重复计算,以企业操盘口径为准,而在以往,合作项目多重复计算在各家房企中,注“水”较多。


众所周知,地价高企、限制诸多的北京,房企独自拿地与开发充满不确定性,为了分摊风险共享收益,从几年前开始,联合拿地、抱团取暖就成为房企拿地布局北京的主要手段。


纵观2018年上半年北京房企流量销售金额Top10榜单,万科以76.04亿元位居榜首,但中海地产却异军突起,从去年上半年位于top10开外,今年上半年以53.81亿元(企业提供67.3亿元)位列榜单第二,不过在2018年上半年北京房企权益销售金额Top10中,中海地产以53.68亿元夺冠。值得关注的是,根据中原地产统计,中海寰宇天下以38.5亿元夺得上半年北京单个项目销冠。


Top10中第二个变化是,据克而瑞分析师崔秀程分析,以流量销售榜单为例,第一、第二、第三名之间的差距非常明显,从第四名城建开始,房企依然保持着相对集中的态势,一直到第八名的金茂,彼此间的差距都不算太大。


第三个值得关注的现象是,2017年上半年排名Top10的房企分别是首开、万科、首创置业、龙湖、住总、保利、北京城建、融创中国、北科建等企业,但是2018年过半房企更替,华润置地、金隅股份、金茂、天恒置业、京投发展等上榜。


网签延迟影响业绩?


纵观2018年上半年房企在北京房地产市场的表现,有突出者,但是销售业绩普遍呈现下滑趋势。据克而瑞研究中心统计,2018年上半年,北京排名前十的房企流量销售金额共计326.64亿元,其中top3的门槛由去年的105亿元降至今年的36亿元,top10门槛由去年的48亿元降至今年的23亿元。


统计口径发生变化,使合作项目较多的部分房企流量销售额大幅下降。以2017年房企北京新增项目为例,首开所得15个项目全部为联合所得,而排名第二的保利,10个项目联合所得,紧随的龙湖、万科等房企也全部联合摘得项目。


按照“谁操盘、算谁的”的流量统计口径,万科参与的项目多为自己操盘,而首开股份多为战略投资,一个流量销售额第一,一个大幅下降,仅为29.55亿元。


不过,也有不少开发商反映,网签存在滞后性,项目的内部签约与住建委的网签数据差异较大,今年尤其严重。其中一位业内人士表示,今年北京新房项目预售审批仍然较为严格,主要体现在限价与网签限制。


据了解,上半年中国金茂在北京市场的网签数据虽然只有20多亿,但实际销售金额超130亿元,还有龙湖地产销售46.7亿元,网签数据也只有20多亿元。

今年,北京房企的日子并不好过,寄希望限房价项目的集中入市来推动业绩的上涨,但到上半年最后时刻“闸口”才微松,仅四个项目入市。而隐形的限价“红线”让以往部分高价拿地的项目迟迟难以入市。


一位开发商人士透露,“全国大型房企在北京市场的销售业绩完成非常艰难,时间过半,普遍完成率不到30%,个别完成50%,已是凤毛麟角。”


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