来源：和讯房产 作者：李霂轶

  上交所信息显示，5月25日到5月30日不到一个星期，就有花样年、碧桂园、富力地产、合生创展4家房企公司债项目状态陆续变更为“中止”，合计拟发行规模达341亿元。

  近两年，房企融资难成为行业里无法避开的问题，开发商资金吃紧，行业集中度提升，小企业难以为继等一系列现象和房企融资密切相关。业内传播较广的一个比喻是：喊了那么多年“狼来了”，这一次，狼真的来了！

  房地产行业真有那么糟糕吗？支柱产业的光环仍在，但是光环之下的狼狈和无力也确实存在。

  融资优势拉开差距

  数据显示，2018 年1-4 月房地产开发企业到位资金为4.82 万亿元，同比上涨2.1%，增速较1-3 月有所下降。2018 年4 月到位资金为1.14 万亿元，环比下降10.7%，同比下降1.2%。

  此外，4 月房企银行贷款额度依然趋紧，单月国内银行贷款同比减少10.7%，自筹资金同比增长3.7%，定金及预收款基本持平，按揭贷款同比减少6.4%。销售增速放缓以及银行按揭贷款的收紧对房企资金链的影响预期明显，自筹资金占比的提升或进一步推升房企平均融资成本。

  华泰证券认为，规模优势明显的一线房企和央企国企预期持续受益于融资相对优势的扩大，下半年行业并购重组活跃度预期有所提升。

  世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨对和讯房产表示，现在行业的集中度会提升，排名前十或前三十的企业在行业的占比会进一步提升，2016年，中央开始非常严格地去杠杆，2017年全年在抓监管，对（房企）打击特别大，开发商的融资渠道受到非常严监管，对领先的房地产企业来讲，他们的融资渠道其实已经建立的相对完善，所以在融资上，包括融资渠道、成本和难易程度，开发商之间的差距会越来越大。

  目前，房企的债券融资包括公司债、企业债、中票、短融、定向工具等。

  东方证券首席分析师竺劲分析，“在自筹资金方面，2014年到2017年，四年间，自筹资金总共5万亿这个数据，从来没有增长过。说明什么问题？投 资额在增长，但实际上没有新的钱投到这个行业，全是去库存带来的房款的资金流入，所以在过去四年，集中度在提升，是因为没有新的玩家进入了，没有更优秀的钱进入了。所以自筹资金在过去四年没有增长，这个现象非常糟糕。即使在2008年也有一个新增的资金，那个时候是千亿规模，非常少。”

  未来三年的攻坚战？

  不断攀升的负债已成为开发商的首要问题之一。一位上市房企的相关负责人告诉和讯房产，“今年，很多开发商的债到期，偿债压力较大，如果不还债，信用会受影响，再融资会更困难。”

  Wind数据显示，房地产行业的资产负债率不断上行，已经达到了2005年以来的最高点。截至一季度末，房企上市公司整体负债率小幅上升，达到79.42%，较2017年年报的79.08%继续上涨。房地产行业资产负债率位居申万28个一级行业中第三位，仅次于银行和非银金融。

  一季报显示，房地产开发企业中，绿地控股、泰禾集团、阳光城、信达地产等近20家公司资产负债率超过85%，有近一半的企业资产负债率超过70%。

  竺劲曾在一次公开活动中表示，资管新规比我们预想严重的多。从开发商负债率来看，2014年以来加杠杆，大型、中型企业加杠杆比小型企业加的还要猛（注：按照大型房企为前20名，中型房企为21-50名的标准划分），目前，大型和中型房企如果不采取快周转的模式还是有压力的。

  谢晨表示，如果房企失去了金融的能力，就会很难有增长。相对说，前阶段比较激进的企业，当他面临一个比他想象中更严峻的房地产市场或的金融市场的调控时，他的风险会很大。

  谢晨补充道，历史上也出现过房企资金链断裂的现象，但都是个例，整个房地产对金融太重要了，房地产出风险，就是系统性风险，他不认为整个行业会出现系统性风险。竺劲也表示，未来三年，开发商最大的攻坚战就是融资。大型、中性当中谁融资强谁就是大哥，净资产负债率低且周转快一定能够躲过寒冬。