腾讯财经独家特约作者 江瀚 苏宁金融研究院特约研究员

最近一段时间，要买房的朋友估计会非常揪心，主要原因在于贷款实在是太难贷了，不仅贷款难，而且房贷利率就像坐了过山车一样，蹭蹭蹭的向上涨，根据《北京日报》统计，首套房利率已经连续16个月上涨了，银行疯狂涨利率到底要干什么？

一、房贷利率狂涨时代来临

根据融360对于全国房贷的数据统计，我们可以看到，2018年4月全国首套房贷款平均利率为5.56%，相当于基准利率1.135倍，环比3月上升0.91%，同比去年4月首套房贷款平均利率4.52%，上升23.01%。值得关注的是，从2017年1月份至今，全国首套房平均利率已连续16个月上涨。

在全国35个城市533家银行中，有76家银行分（支）行首套房贷款利率上升，占比14.26%，有26家银行分（支）行暂停受理首套房贷业务。今年4月，银行首套房贷款平均利率最低为基准1.088倍；银行首套房贷款平均利率最高为基准1.196倍；工商银行、农业银行、中国银行、建设银行国有四大行首套房贷款平均利率均已超基准利率上浮12%水平。

首套房贷利率从原来基准利率的4.9%，上调到1.1倍的5.39%，如果按100万元贷款、25年期计算，月供从5787.8元增加至6075.4元。相比“317”楼市新政前的利率85折优惠来说，月供则增加了1202.7元。此外，在监测的全国35个城市中，首套房利率最低为上海的5.13%，最高为郑州的5.96%。

《北京日报》则报道称，从2017年1月份开始计算到今天，首套房利率已经连续上涨了16个月，对于要买房还没有买的人来说，房贷利率的疯狂上涨几乎是对于购房者的巨大压力，因为房贷利率直接影响着大家每个月的月供，为什么商业银行要这么涨房贷利率，银行究竟是为了什么？

二、商业银行为啥总对房贷利率出手？

之前，我们也对房贷利率上涨作出过专门的分析，从短期来看，商业银行对于房贷利率的一直调整有几个主客观原因：

首先，从客观原因出发，随着国家逐步规定“房子是用来住的，不是用来炒的”，从而让各地的房地产调控不断升级，升级的房地产调控让商业银行逐步明确了跟随国家政策，调整房地产市场供给的策略，所以各家商业银行对于房地产市场都是逐步加紧从严，让房地产市场从资金供给上真正失去原先的银行资金支持，从政策的层面角度，商业银行为了实现最自身去杠杆，为房地产去杠杆的目的，也会不断强化对于房贷的限制。

其次，从主观原因出发，商业银行作为企业也是以盈利为目的的，从2017年开始，商业银行就在不同程度的遭遇钱荒，银行业的资金来源变得日益紧张，反映银行业资金成本水平的银行间市场隔夜拆借利率是不断上涨，商业银行面对着钱荒自然也就难以像之前房贷这样大手大脚。正如经济学原理所描述的，利率实际上反映的是银行资金的成本，由于商业银行的资金供给不断从紧，但是市场的资金需求却是持续旺盛，两者此消彼长之下必然会导致商业银行把房贷资金不断抽出，以弥补自己的资金缺口。

第三，我们从盈利的角度来分析，商业银行对于房贷资金是非常不喜欢的，为什么这么说呢？我们看到的是四月份的平均首套房房贷利率水平是5.56%，但是商业银行给个人进行消费信贷的贷款利率却高达7个点以上，而给企业的贷款利率则更高，甚至有材料说，商业银行给企业的信贷利率可以高达10个点乃至于15个点，这样高的利率，在企业信贷需求不断攀升的情况下，商业银行从赚钱的角度出发也不会选择房贷作为自己的主要资产布局标的了，更多地会选择放给企业信贷。

从长期来看，商业银行的做法实际上也是商业银行转型的一种考量，中国的商业银行长期以来都是依托于存贷利差作为其主要的利润来源，包括今年以来各大商业银行的利润暴涨，都是银联存贷利差大涨所导致的，在这样的基础上，很多商业银行都采用了大量发展信贷业务的商业模式，这种商业模式可以在短期内让商业银行的资产规模迅速膨胀，特别是这些年来房地产市场的高速发展，更是支撑了商业银行业绩的快速增长，可以说在某种意义上，房贷成为了商业银行业务的重要支撑力量。

但是，随着中国居民家庭债务水平的不断提高，特别是房贷水平的不断提高，商业银行也逐渐发现了问题所在，这就是中国家庭的很多资产都是房产等不动产，这一方面导致了房贷业务的增长基础是在不断消失的过程中，房贷想要按照之前一样大规模增长将会变得难以为继，所以商业银行自然也就不会把业务的重心放在房地产上，而是放在业务利润更高的业务中去。

另一方面，商业银行也逐渐意识到自身的风险，如果银行的大多数资金都是被用于购买房地产的话，这对商业银行来说则是产生了较大的潜在风险，这不仅与国家所规定的金融去杠杆，严守不发生金融风险的底线不动摇相违背，更会产生商业银行的业务风险。

所以，商业银行无论是为了寻找新的利润增长点，还是降低自身风险都不会将房地产市场作为自己的主要业务方向，这也就导致了集中于房地产市场的资金份额比以前的降低，反映在银行业务上就是商业银行对于房地产市场的比重降低，从而导致了供给的减少，利率水平的上升。

既然原因我们已经分析清楚了，那么我们也就能够理解房贷利率为什么一直在涨了。