腾讯财经特约作者/邹琳华 中国社会科学院财经战略研究院、住房大数据联合实验室

据悉，近日中国工商银行将个人住房贷款借款人年龄上限从65周岁提高到70周岁，借款人年龄与贷款期限之和延长到不超过75年。同时，个人住房贷款的最长期限没有改变仍然是30年。理论上，此次放宽最高年龄后，70周岁的首套房购房人如满足相关条件，亦可申请5年期住房贷款。中国工商银行是中国资产规模最大的银行，2017年实现净利润2875亿元人民币，净利润总量为全球银行业之最。据称，此举是为适应中国人口发展趋势，满足不同年龄阶段尤其是中年以上居民的住房改善性需求，减轻他们的经济压力。

近日与之相关联的另一则市场消息是，央行存款准备金率下调了1个百分点。根据中国人民银行公告，为加大对小微企业的支持力度，从2018年4月25日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。同日，上述银行将各自按照“先借先还”的顺序，使用降准释放的资金偿还其所借央行的中期借贷便利（MLF）。据测算此次降准将释放1.3万亿元的流动性，其中9000亿元用来替代尚未到期的中期借贷便利（MLF），增量资金约为4000亿元。

这两个政策变动表面看都有一定的金融宽松属性。但这是否就意味着政策的方向性转变，则要结合当前的内外形势作具体分析。当前国内外经济形势较为复杂多变，避免发生房地产系统性风险是宏观政策的重要目标。具体到房地产市场来说，稳定房价、避免市场短期大起大落是市场调控总体方略。也就是说，既不充许对房地产加杠杆继续吹泡沫，也不宜突然大幅紧缩以主动剌破泡沫。为应对复杂多变的经济环境，同时还有必要根据内外部条件的变化，对已有的政策作一定的微调整以适应新形势。

1980年代后期至1990年代前期日本房地产泡沫破灭前后金融政策，对当前的住房信贷政策取向具有较强的类比与借鉴意义。1985年9月22日，美国、日本、联邦德国、英国和法国（即G5集团）财长以及中央银行行长，在美国纽约广场饭店举行会议，达成一揽子协议，史称“广场协议”。 内容包括抑制通货膨胀、扩大内需、减少贸易干预、协作干预外汇市场，使美元对主要货币有序地下调。广场协议自开始实施，日元汇率一路上扬，到1986年5 月，美元对日元汇率突破160日元大关，到1987年达120日元，美元贬值约50％。为对冲日元升值压力，日本政府错误地采取了宽松的货币政策。在宽松的信贷环境下，大银行大量投资于房地产业, 大量发放抵押贷款, 鼓励土地持有者进行投机, 并以他们持有或购买的土地为担保再次向其提供贷款进行投机。资金加速流入房市，造就了史上著名的房地产大泡沫。有一个描述当时日本地价之高的形象说法是，1989年作为东京地标之一的东京帝国广场下面1平方英里土地的价格高于整个美国加州的土地总值，而一个东京都的土地总值相当于美国全国的土地总值。1989年至1990年，面对房地产泡沫与愈演愈烈的投机之风，日本政府被迫收缩银根，采取一系列紧缩性宏观政策，控制不稳定的经济膨胀，最终使房地产泡沫全面崩溃。东京区部、横滨、名古屋、京都、大阪和神户6大都市住宅地价格指数从1991年223.4点的高点到2005年77.6点的低点，共跌去了65.26％。伴随着房地产市场泡沫的破灭，日本经济陷入衰退，整个1990年代被称之为“失去的十年”。这个惨重的历史教训，告诉我们房地产金融政策失误的危险性。从日本经验看，当前条件下中国允许继续吹大房地产泡沫或主动紧缩剌破泡沫都是较危险的政策行为，不会为政府所接受。

2018年中央政府工作报告，也再次强调要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展”。这也表明，抑制住房投资投机、保持房价基本稳定的调控政策导向不会发生变化。中国工商银行住房贷款年龄上限提高到70周岁，属于商业银行基于自身对住房和金融市场形势的判断，并出于应对自身经营业绩压力的自主行为。各商业银行目前并没有统一的贷款年龄上限标准。提高贷款年龄显然并不意味着宏观调控政策向鼓励购房的转变。

对于商业银行而言，住房金融属性消退和来自互联网金融的激烈竞争对其业绩增长形成夹击。作为全球最挣钱的商业银行的工商银行也不例外。一方面，在严格的限购、限贷政策下，很多人不再有购房资格（同时也就没有了按揭贷款资格），剩下有购房资格的也不一定有按揭贷款资格，商业银行住房按揭贷款潜在客户数量增长严重受限；另一方面，房贷仍被视为是商业银行优质资产。出于提升经营业绩的压力，商业银行有一定动力扩张住房按揭贷款规模。

中国工商银行将住房贷款年龄上限提高到70周岁，不仅可以拓展新的客户群体，还能轻微突破限购限贷政策对房贷潜在客户总量的限制。与西方文化不同，中国文化中有很强的家族血缘观念。在高房价时代，家族内上下三代合资购房或供房的行为也极为常见。从狭义或法理上讲，父母与成年子女是两个经济独立的家庭。但中国人实际的购房决策与行为，又往往是以广义家庭为单位的。这个广义家庭不仅包括中青年夫妇及其子女，还包含双方年迈的父母。工商银行提高住房贷款年龄上限政策虽然最直接作用于45岁以上特别是55岁以上的中年或老年人，但是也能显著增加一个广义家庭的的融资能力。也就是说，这对于青年夫妇购买多套住房也可以是有帮助的。因为在很多家庭，购房资格与按揭贷款资格都已经是稀缺资源。

提高住房贷款年龄上限也体现了商业银行业绩增长对房贷增长的深度依赖。据人民银行报告最新数据显示，2018年一季度房地产贷款总体增速回落，但仍处于高速增长区间。2018年一季度末个人住房贷款余额22.86万亿元，同比增长20%，增速比上年末低2.2个百分点，一季度增加9949亿元，同比少增1750亿元。

当然，中老年人虽然不是市场购房主力，但同样有改善住房条件的迫切需求。随着人均寿命的延长，人口老龄化和退休年龄的延长不可避免。在人口老龄化和退休年龄的延长的大背景下，如何采取有效措施支持中老年人改善住房条件，也是一项有积极意义的探索议题。