2003年10月,党的十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》指出:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”这指明了房地产税费体系改革的方向。此后,国内学者对我国物业税的开征始终没有达成一致的观点,致其久久不能出台。

    笔者认为,物业税的定位以及物业税开征后所要起到的作用不明确,是当前我国开征物业税最大的难点。应该将物业税定位在财产税的范畴内,归属于房地产税收类,正税、清费、明租是我国物业税最好的定位。在具体的物业税制设计中应充分考虑我国国情,给地方政府一定的操作空间,从而促使物业税税收职能的充分发挥。

    那么究竟有哪些因素和条件影响和制约物业税开征呢?    

    开征物业税的前提———产权清晰、理顺各种产权关系

    开征物业税是一种政府行为,征税要求产权清晰,政府要向业主、向产权所有者征税,而不能向租用者征。现在我国土地产权有两种形式:一是国有,二是集体所有。目前问题比较突出的是集体土地,随便占用农民的土地,随便改变土地用途的现象十分突出。农民在这个问题上没有发言权,其原因就是产权不清晰,谁是集体土地产权的法人代表处于模糊状态,因此,随便一个乡长、村长都可以说了算。

    要理顺各种产权关系。首先,国有土地和集体土地应该并轨。应把集体土地变为国有,否则,集体土地(农地)是保不住的,因为村长、乡长一结合,市、县长一下令,土地就卖了；其次,土地使用形式也应该并轨。现在的土地使用形式有出让,有划拨,这两种不同形式在房地产产品的价值量上差别很大；其三,我国的住宅建设有多种形式:商品房、经济适用房、合作建房、集资建房、房改房等等,这几种形式建房所投入的成本与土地产出价值都不一样,也应该并轨。没有这三个并轨,产权就难以理顺,就没有一个基本的平征线,公平就达不到。应该说,这是开征物业税的前提。    

    要有一个公平、公正的评估机构

    开征物业税,首先要对不动产进行评估。当前面临的最大的问题是:谁来评估?评估费谁来出?现在我国有三个政府主管部门辖有评估机构,一是建设部为主的房地产评估机构、二是国土资源部所属的以土地评估为主的评估机构、三是国资局所属的资产评估机构。这三个不同属性的评估机构,对同一个不动产的评估,可得出三个不同的价值量,有可能相差甚远。在这种情况下怎样开征物业税?其次,评估费由谁来出?由此可见,要开征物业税,首先要整顿清理现行的评估机构,使其脱离主管部门,割断部门利益关系,使评估机构真正成为讲公正、讲公平、讲诚信的中介机构。

    征收物业税时对现有商品房的制度安排———只能针对不含土地出让金的商品房征收

    开征物业税等保有环节的税,必须以“相应取消有关收费”作为前提。在相关收费不取消的情况下,直接就开征“保有税”,等于单方面增加公众的负担,与中央十六届三中全会提出的开征物业税的基本原则相背离。因为现有商品房都由开发商一次性缴纳了70年的土地出让金,这些土地出让金被纳入房价后又转嫁到了购房者身上,而物业税的作用之一就是把土地出让金由一次性交纳分摊成未来若干年分别缴纳。既然购房人已经一次性缴纳了70年的土地出让金,如果把这部分民众已经缴纳过的土地出让金再转化到物业税中,就会导致重复征税。因此,物业税只能针对不含土地出让金的商品房征收。

    把土地出让金纳入物业税是最佳选择

    对物业税构成最大阻碍的实际上是土地出让金问题。鉴于中国国情,把土地出让金纳入物业税不仅是最佳选择,也是唯一选择。其一,只有把土地出让金纳入物业税当中,才能抑制地方政府盲目建设、浪费建设用地及建设用地短期行为的冲动。由于不能通过出让土地一次性获得收入,地方政府就不得不提高资金使用效率,通过改善公共建设换取民众缴纳物业税的积极性。事实上,这也是各国开征物业税的初衷。其二,如果把土地出让金剔除,物业税税率将变得非常低,而征收成本则不变。这意味着,征收成本在某些地方有可能接近甚至超过物业税,从而使物业税的开征变得毫无意义。其三,只有把土地出让金纳入物业税当中,才能抑制地方政府的卖地冲动,才能促使调控措施见效,防止房价进一步失控,住房这一民生问题进一步恶化。