李宇嘉

银行又上浮利率了。自2月1日起，工农中建四大国有银行对广州首套房贷款利率上浮10%，二套房贷款利率则上浮15%。由于四大国有银行占房贷份额的80%，而中小银行一般都跟随四大行调整，这意味着广州房贷市场再度紧缩。

上浮首套房贷利率，这是2017年全国房贷政策的主旋律，四大银行在广州集体上浮房贷利率，2017年4月份也曾发生过。当时，广州新房价格环比已连续6个月领涨一线城市。国家统计局数据显示，广州房价同比涨幅从2015年底的9.2%快速拉升至2016年底的24.3%。于是，就有了2017年4月份四大行在广州集体上浮。

作为一线城市的广州，楼市调控政策贯穿2017年，房价居然没有被控制住。这就不难理解，为何国家屡屡强调，“调控目标不动摇、力度不放松”。

如果房价下跌了，销售量一定上不来。但在2017年，尽管五次出台调控政策，“五限”政策（限购、限贷、限证、限价、限商）一波接着一波，但也未能挡住广州楼市火热的态势，全年新房和二手住房共销售22.1万套，这是当地楼市历史上第二好成绩，仅稍逊于创历史纪录且处在政策“空窗期”的2016年，首次在一线城市中排第一。

楼市量价齐涨，金融杠杆也低不了。特别是“双合同”下，消费贷成为买房标配，这也创造了银行和各种融资平台赚钱的大好机会。

相比一线城市的其他成员，金融业历来是广州的弱项，不但各项指标的总量偏低，增量增速也往往“敬陪末座”。但是，这一状况在2017年被打破了。

2017年最后一天，广州市统计局发布当年广州经济运行情况，2017年广州存款和贷款余额分别增长8.1%和15.1%，贷款余额增速位居北上广深四大城市首位，而且居然是存款余额增速的2倍。

新年伊始，贯彻中央经济工作会议提出的“管住货币供给总阀门，保持货币信贷和社会融资规模合理增长”，防范金融风险成为经济工作“攻坚战”的重中之重，楼市资金环境也由此承受巨大压力。

首先，不仅按揭贷款未像往常一样在新年伊始释放出大量新额度，反而是按揭投放继续紧缩；其次，开发贷款、并购贷款全面紧缩，开发商意图通过土地或项目并购贷款缓解融资紧张也行不通了；最后，原来还可以游离在表外的资金，试图通过银信、银保合作、自营和资管计划等通道变相接济开发商，现在也被全部禁止了。

对于广州这样贷款快速增长的城市，首当其冲成为被抑制的区域，银行额度普遍受到控制。在这种情况下，银行自然有提高利率的冲动。确需贷款的，价高者得。

2017年12月份，全国首套房贷平均利率为5.38%，相当于基准利率的1.1倍，连续12个月上升，比2016年12月的水平（4.45%）上升20.89%。但是，由于基准利率（4.90）在历史最低水平，甚至低于2009年扩大内需时期的水平，不仅造成了居民过度加杠杆的倾向，也造成银行更愿意发放利率水平相对高的消费贷款。同时，国家明显支持龙头做大做强，开发商销售规模“排位赛”竞争激烈，融资需求强烈激励银行资金借助各种渠道接济开发商，甚至参与拿地和并购等。

因此，尽管楼市调控政策从2016年10月份以来的全面紧缩转向“分类调控”，加上非热点楼市降温以后，2016~2017年为抑制过于狂热的需求而发布的“一刀切”的调控政策开始适度修正和调整，“一城一策”转向“一城多策”。但笔者认为，房地产资金面紧缩已全面开启，特别是热点楼市定向加息，这将是2018年楼市调控政策的最大看点，也是决定全年楼市走向的最大决定因素。

2017年，很多热点城市出现新房和二手房价“倒挂”的情况，或者是开发商惜售导致供应降幅超过销售降幅的情况，这意味着，房价上涨的预期和逻辑仍未完全改观。因此，基准利率较低的背景下，延续一年多的房贷收紧局面恐将继续保持。特别是，像广州这样具有引导市场预期走向的标杆性热点城市，房贷利率上浮幅度更大，这也彰显了差别化的房贷政策会针对不同城市而更加精细。

另外，“双合同”规避限价及引致消费贷泛滥，折射出地方调控的主体责任仍需夯实。因此，2018年开发商资金面将全面紧缩，银行资金违规流向地产项目的各种通道也将全面封堵，若市场主体胆敢顶风违规，相信一定会被严厉惩处。

（作者为深圳市房地产研究中心研究员）