作者：魏颀瑶

北京大学金融法研究中心

摘要

2017年3月，一起诉讼案件再次引发公众对链家金融的关注。该案中，归属链家金融体系的理房通被指控非法吸收公众资金。其实，早在2016年2月上海链家223事件发生后，链家开展的一系列金融业务的合规性就受到大量质疑。但舆论报道中的质疑大都依据模糊、说理不清。

实际上，该诉讼案件和此前报道中对于理房通业务资质的质疑并不成立，是在未理解理房通商业逻辑的情况下，混淆法律词语与生活用语的错误。链家理财备受争议的担保问题则折射出我国P2P网贷平台异化为信用中介的普遍问题，资金问题的根本解决之道在于第三方存管，实现平台与客户资金的隔离。

链家理财的商业模式具有合理性，在稳健风险控制等核心优势下，成功对接了线上投资需求和线下房屋交易的大额资金需求。但随着《网贷监管暂行办法》发布，P2P网贷平台被定位为提供小微金融服务，单个借款人的融资额度被限制在20万元以内。链家理财运营模式难以契合监管要求，不得不调整转型。现行制度下，链家若像以往一样自身发放贷款，会存在主体资质的合规问题。同时，由于房地产行业的特殊性，监管部门在具体政策选择上，严格限制与监督涉及房产买卖的贷款资金，链家也难以通过设立小贷公司来满足二手房交易过程中的短期大额资金需求。

关键词

理房通  链家理财  P2P  商业模式  合规性

一、链家涉诉再引注目

2017年3月，一起诉讼案件又将链家金融推入公众视野。归属链家金融体系的理房通被客户指控非法吸收大量资金。[1]

2017年3月2日，王某杰一纸诉状将北京链家房地产经纪有限公司（以下简称“链家”）、北京中融信担保有限公司（以下简称“中融信”）和北京理房通支付科技有限公司（以下简称“理房通”）状告到北京市朝阳区人民法院。

2015年8月7日，王某杰因需要出售其位于北京通州的一套房屋，故与买方刘某、中介公司链家签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。2015年9月23日，王某杰又与刘某、链家、中融信签订《融信托管协议》。《融信托管协议》约定，刘某将90万元购房款存入中融信在理房通开设的“存量房交易结算资金托管账户”（以下简称“托管账户”）。此后，买方刘某使用POS机刷卡的方式，于2015年9月23日和2016年3月9日以“消费”类型分别向约定的“托管账户”汇入300,080元和60万元。

诉讼中，原告王某杰认为（1）理房通的营业范围是“互联网支付”，其通过POS机刷卡的方式收款，超出了网络支付业务范畴。（2）理房通不属于商业银行机构，不得吸收公众存款。理房通以第三方网络支付名义，非法吸收大量资金，形成巨额资金池。原告王某杰据此主张《融信托管协议》涉嫌违法而无效，进而该房屋买卖当属无效。

截至目前，通过公开渠道未能获得完整案件事实及双方当事人陈述。但根据上述报道中原告王某杰的主张、依据，其对于理房通的质疑并不成立，其最终目的即房屋买卖无效的主张也难以获得支持。

首先，就理房通的业务范畴而言。《非金融机构支付服务管理办法》第2条规定，非金融支付机构支付服务，是指非金融支付机构在收付款人之间作为中介机构提供网络支付、预付卡的发行与受理、银行卡收单等部分或全部资金转移服务。其中，银行卡收单是指通过销售点（POS）终端等为银行卡特约商户代收货币资金的行为。《银行卡收单业务管理办法》第3条规定，收单机构包括获得网络支付业务许可、为网络特约商户提供银行卡受理并完成资金结算服务的支付机构。

理房通官网显示，其于2014年7月10日就已获得《支付业务许可证》，其通过POS机刷银行卡的方式收款符合规定，并未超出其互联网支付业务范畴。

其次，按照《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法（2011修订）》（以下简称“《取缔办法》”）第4条的规定，吸收公众存款“是指未经中国人民银行批准，向社会不特定对象吸收资金，出具凭证，承诺在一定期限内还本付息的活动；所称变相吸收公众存款，是指未经中国人民银行批准，不以吸收公众存款的名义，向社会不特定对象吸收资金，但承诺履行的义务与吸收公众存款性质相同的活动。”因此，《取缔办法》以“承诺在一定期限内还本付息”作为界定“存款”的核心因素。而理房通的运作模式是冻结从买方处进入托管账户的资金，最终按照协议约定在特定条件下支付给卖方，或退回给买方。理房通并未对买卖任何一方做出过还本付息的承诺，买方存入理房通账户中的存款，属于交易结算资金，并不属于存款。原告王某杰对理房通非法吸收公众存款的质疑并不成立。

原告王某杰的上述指控，其目的是主张《融信托管协议》涉嫌违法而无效，进而否定该房屋买卖效力。背后的利益诉求也不难理解，从2015年8月7日至2017年3月2日，北京通州区的房价持续上涨，卖方毁约不愿出售的报道也屡见不鲜。

金融业务的合规性一直是引人注目的焦点，当其牵涉到同样关系大众的房屋买卖时，就更加夺人眼球。其实，早在2016年，包括理财通在内的链家金融业务就受到了诸多质疑。但当初的舆论报道和质疑其实也都依据模糊、说理不清。

二、争议爆发——上海233事件

关于链家的大规模争议开始于2016年2月23日，事情发端于上海市消保委召开的上海市房产中介消费者满意度调查发布会。在该会议上，上海市消保委责成上海链家解决两起可诉纠纷。在两起案件中，链家涉嫌隐瞒真实信息，将处于抵押贷款等无法顺利进行交易状态下的房屋挂牌出售，引诱和误导不知情的消费者购买，同时向买方提供高息贷款服务。

2016年2月24日，上海市住建委约谈链家的相关负责人。初步发现链家相关门店存在不规范的经营行为，决定展开正式调查，要求链家公司积极配合。在调查期间，上海链家下线了相关金融产品、撤销橱窗广告并停止独家代理。

此后舆论持续发酵，出现了对链家的种种质疑之声。讨论从最早的“2.23事件”本身中，先是延展到链家的交易流程、对经纪人的管理以及代理机制的合理性[2]，而后又波及链家的金融理财服务、多年来执行的资金监管制度是否合规，后来评论更多指向“链家凭借垄断性的市场份额，推高了全中国房价”。[3]

抛开各大新闻报道、自媒体评论中对经纪人管理、市场垄断性地位的纷纷热议。舆论各方对链家金融业务的质疑主要有以下几个方面：

第一，高利贷问题。认为在223事件中的两个案例中，链家向买方提供的资金成本为同为月息1.6%，也就是年化19.2%，远超4倍银行贷款利率，也高于此前规定的18%的贷款利率上限。因此存在发放高利贷的问题。[4]

第二，理房通的资质问题。认为理房通的牌照资格是互联网支付，对外宣称提供房屋资金“监管”和“财富管理”服务，同时又称自身为房屋资金“担保”支付平台，其并不具备监管、财富管理、担保这样的资格。认为理房通在业务开展与宣传上有违规嫌疑。[5]

第三，资金池问题。有的认为，在二手房买卖流程中，链家经纪要求购房者将预付的定金与购房首付款打入“理房通”账户进行“资金托管”。理房通并非银行机构，这样就会形成资金沉淀，产生资金池的问题。[6]有的则认为链家理财上的“定期宝”产品中借款人和投资人存在一定利差。“定期宝”产品容易出现期限错配，涉嫌资金池问题。[7]

第四，中融信担保合规问题。认为中融信只能对一般的经营合同提供担保，不能对链家理财平台上的融资项目提供担保。[8]

第五，首付贷高杠杆风险。[9]认为链家理财上某些项目用途是凑齐购房首付，放大了购房贷款的杠杆，放大了风险。

三、对质疑的回应——从商业逻辑和法律合规出发

首先，我们需要明确，链家金融并非一个独立的法人机构，而是指代以链家从事的二手房买卖中介服务为基础发展出的金融体系业务。舆论报道和质疑中常倾向将“链家金融”其作为一个责任主体进行笼统归责和批判，实际上并未明确责任主体，质疑的依据模糊、说理不清。我们必须明晰金融业务模式，理清在不同金融业务模式中被牵涉各主体的法律性质与地位，才能够对各主体进行法律上的责任判定。

（一）理房通

链家本身是房地产经纪公司，传统的业务是负责卖方与买方之间的二手房买卖的中介服务。传统的房屋中介对买卖双方的保障是比较低的。在房屋买卖中，卖方会担心自己将房屋转移给买方后买方没有履约能力，买方则会担心自己付款后房屋不能完成过户。因此，在二手房买卖中，风险管控的核心在于“资金安全”的保障，设法让卖方在确保权利转移至买方名下时方可获得房价款，而买方，在取得权利前需先行支付全额房款（获得贷款），以确保其履约能力。

对此，只有引入第三方资金监管平台，因资金均由第三方资金监管平台托管，买方无需担心支付的首付款在交易无法进行的情况下无法返还，而卖方亦无需担心买方房款支付能力，由此确保交易的顺利完成。

正是在此背景下，链家于2013年8月8日设立了理房通，定位其为专业的第三方支付担保交易机构，理房通之于链家的使命，就像支付宝之于淘宝所履行的使命。[10]

在此，我们可以明晰，理房通所称的“担保”功能，并非是法律意义上的担保。法律意义上的担保是指通过保证、抵押、质押等方式以保障债权人债权的实现。理房通并不是作为担保方出现在相关房屋买卖的担保合同之中，在卖方或买方不履行房屋买卖合同项下义务时，理房通并不承担“按约履行债务”的义务，也不承担双方在买卖合同项下的违约责任。

那么，报道中“理房通的牌照资格是互联网支付，对外宣称提供房屋资金‘监管’服务，同时又称自身为房屋资金‘担保’支付平台，其并不具备监管、担保的资格。理房通在业务开展与宣传上有违规嫌疑。”的质疑并不成立。属于在没能理解理房通商业逻辑的情况下，混淆法律词语与生活用语的错误。

（二）链家理财

2014年11月29日，链家理财上线。官网显示其为链家旗下的互联网金融平台，运营主体为北京链家房地产经纪有限公司。链家理财的业务模式主要为线上对接有投资理财需求的投资人，线下对接在链家房产交易中产生借款需求的客户。初期，平台上的项目主要是基于买卖双方在链家房产交易过程中所产生的短期资金周转需求。

在二手房买卖过程，买卖双方都有潜在的资金需求。链家理财初期主打的两款产品“家多宝9号”、“家多宝2号”和“家多宝3号”就分别对应线下房屋买卖中的“卖方赎楼”、“买方支付购房尾款”、“换房资金周转”的资金需求。以前，为了避免客户因为资金问题造成违约而导致交易失败，链家也曾用自我资金为有需求的客户进行垫资，以促成交易。[11]链家不通过P2P网贷平台，直接向买家发放贷款的模式，也正对应着上海链家223事件中招致的“高利贷”质疑。关于链家自身放贷的问题，本文将在下文第（五）部分进行讨论。接下来本部分将基于链家理财产品模式讨论其背后的商业逻辑，并在接下来的（三）、（四）部分讨论遭受质疑的资金存管问题、涉及中融信的担保问题。

1. 融资端：房产买卖中大量资金需求

（1）赎楼模式：家多宝9号

以“家多宝9号-151224063”项目为例，链家理财在项目信息中的“项目描述”中介绍：“该项目主要为业主付清所出售或抵押房屋的贷款本息并注销抵押登记，将房产证赎出，以便房屋进行出售过户或再次贷款。由于该借款人的房屋交易或贷款均在链家办理，因此能确保该借款人的借款用途和还款来源可控。”在“借款用途”中则显示“赎楼”，还款来源为“房屋买卖中的银行贷款”。

赎楼模式发生在交易双方现有资金不够解除房屋所设抵押的场景下。在二手房买卖过程中，如果卖方在银行的房贷还未还清，为了完成过户，需要一笔资金解除该房屋上设定的抵押权。因此一般的交易流程都是买方先付首付，卖家拿到首付款到银行偿还余下贷款后，解除抵押，然后进行下一步交易。而如果买方的首付款不足以付清房屋之前的抵押贷款，则需要有资金来推动交易的进行。

卖家在此情形下即可通过链家理财平台发起借款项目以募集所需资金。

（2）尾款垫资模式：家多宝2号

以“家多宝2号-150826093”项目为例，链家理财在项目信息中的“项目描述”中介绍：“该项目是在链家房屋买卖交易过程中，借款人已取得银行批贷函，但由于银行未按预期时间放款，因此需要借钱支付购房所需尾款。由于该借款人的房屋交易、批贷及过户手续均在链家办理，因此能确保该借款人的借款用途和还款来源可控。”在“借款用途”中则显示“购房尾款”。“还款来源”则为“房屋买卖中的银行贷款”。

尾款垫资模式发生在银行未按预期时间发放贷款，买方需按照合同约定的付款期限支付购房款项。因此买方先通过链家理财平台发起借款项目募集资金现行支付，以银行放款偿付本息。

（3）抵押借款模式：家多宝3号

以“家多宝3号-160127242”项目为例，链家理财在项目信息中的“项目描述”中介绍：“该项目是在链家房屋买卖交易过程中，将另外一套房产抵押所产生的借款。”在“借款用途”中则显示“抵押借款”。还款来源为“房屋买卖中的卖房款”。

抵押借款模式发生在购买房屋先于自有房屋卖出，购买房屋存在资金需求的情形下。房产抵押贷款其实是银行、传统民间借贷的通用模式，风险保障来源于足值的抵押房产。

但在此模式下，究竟谁为抵押权人并不明晰。链家理财也并未进一步披露抵押信息。若链家为抵押权人，那么链家基于何债权取得此项抵押权？较为合理的模式是将房屋抵押给担保方，作为反担保。

房产交易中，赎楼、支付购房尾款、购买房屋需求的金额普遍较大，链家理财2015运营报告显示，平台项目平均融资额度为124.8万元。[12]

2. 投资端：高收益+本息保证

链家理财官网历史投资项目信息显示，自2014年11月29日上线，一直到2015年8月25日，根据借款期限的不同，家多宝系列产品的年化利率分为3个档次，分别是8%、9%和10%。2015年8月25日之后，系列产品的年化利率多为6.4%、7.2%、8.4%。此外，在平台上早期的理财产品如“家多宝9号-150513017”（2015年5月13日起息）的项目界面，有红字显示“由中融信保障本息安全”。在“常见问题 3、借款人不还款怎么办”显示“链家理财正常还款是到期后1-3个工作日内还款。如果借款人没有按时还款，平台会使用风险金账户先行垫付本息到投资人的账户。”

3. 平台方：促成线下交易+风控核心优势

可以说，链家理财平台的理财产品正是发源于链家线下房屋中介服务中触及到的大量房屋买卖客户的资金需求。一方面，在促成房屋交易后，身为房屋中介的链家能获取足额的中介费用。另一方面，链家理财在风险控制上的核心优势也与线下的中介服务相契合。链家自身以中介身份介入房产交易，一方面，在获取资金需求信息方面，其线下成本较低；另一方面，对资金需求方的资质审核、资金去向和回款途径十分清楚，且对交易流程具有较强的把控力，能够有效把控风险。链家理财平台上对于家多宝产品项目介绍中也宣称“该借款人的房屋交易、批贷及过户手续均在链家办理，因此能确保该借款人的借款用途和还款来源可控。”链家理财2015年运营年报显示，由于银行放贷、过户时间的不确定，实际还款时间与预计还款时间会有所偏差，借款人可能会存在逾期还款的情形。但87.4%的逾期借款会在3个月之内归还，平台尚无坏账发生。[13]

在线下中介业务中充分挖掘买卖双方资金需求，以较高收益本息保证吸引投资方，对借款方交易流程的有力把控，使得链家理财迎来了爆发式的增长，成为2015年P2P网贷行业的黑马。[14]

上海链家223事件后，链家理财也受到一定质疑。彼时各类新闻报道、自媒体对链家理财的质疑主要集中于链家理财自担保及违规担保、涉嫌资金池两大合规问题。

（三）资金池问题

2016年3月的报道中，对于链家理财的另一个主要质疑则是资金池问题。认为“定期宝”产品容易出现期限错配，由于不是投资人与借款人的直接对接，交易信息不透明，难以判断资金流向，涉嫌资金池问题。[15]

1. 什么是“定期宝”

首先，我们需要弄清到底什么是“定期宝”产品。2015年12月22日，链家理财推出了“定期宝”系列产品。

当时链家理财官网上对于定期宝的产品介绍是“定期宝是一款链家理财推出的用于优先购买家多宝的理财工具，并由中融信提供本息保障。投资人购买定期宝后，在理财期限范围内，投资的回款本金将循环投资直到结束，充分提高资金利用效率，您出借所获得的利息收益在理财期结束后一次性返还。”其核心特征为（1）自动投资，自动购买加多宝系列产品；（2）期限内本金循环复投。定期宝系列以投资期限和利率不同，分为60天（预期年化收益率6.4%）、半年期（预期年化收益率7.2%）、一年期（预期年化收益率7.8%）三款产品。[16]

链家理财官网历史投资项目信息显示，2015年12月23日起息的产品中，开始有定期宝投资的项目。而定期宝投资的项目售罄历时都仅需1秒。

后来，定期宝招致了外界的质疑，被认为定期宝产品与家多宝产品容易出现期限错配，涉嫌资金池问题。

2. 期限错配风险与资金池

在《网贷暂行办法》正式出台前，我国的P2P网贷平台借助互联网技术野蛮生长，其中资金池问题历来都备受关注。但资金池本身并非一个法律概念，至于P2P网贷中的资金池是何含义，监管部门也并没有给出明确的定义。

商业银行理财产品的资金池是典型的金融概念。但目前的法律、法规和规范性文件并未对商业银行理财产品资金池的内涵进行明确的定义。从商业银行理财产品的运营模式来看，商业银行资金池理财产品的特点是“滚动发售、聚合运作、期限错配、分离定价”。[17]构建资金池所呈现的明显特点便是利用期限错配实现短期资金投资长期项目的目的。若发行短期理财产品投资于长期项目，那么就可以获取利差。而“发短投长”的风险在于，若短期产品滚动出售出现困难，先前发行的短期产品到期不能兑付，则会出现流动性风险。资金池的“期限错配”容易引发流动性风险的逻辑便是如此。

但就链家理财的“定期宝”产品与“家多宝”产品设计来看，定期宝产品限定时间为60天、半年期、一年期，家多宝产品为5-360天。而“定期宝”的产品中借款人和投资人可能存在一定的利差，如投资者购买定期宝60天的预期年收益为6.4%。投资用户通过定期宝投资的为期60天的“家多宝9号-160310013”项目则显示年利率为6.48%，存在利差。根据链家理财的相关人士解释，“定期宝”会自动配置多个“家多宝”标的，但“定期宝”和“家多宝”的期限不大一致，资金会存在空档，而这时定期宝会持续进行计息，息差就是来补这部分空档期的收益。[18]

由于链家理财在2016年3月份将定期宝系列产品下线。现链家理财的官网上已查询不到任何定期宝产品的信息。[19]若根据上述链家理财相关人士的解释，定期宝只会在期限内自动投标期限更短的家多宝散标，那么就不属于“发短投长”，而是相反的“发长投短”，并不会产生流动性风险。

但其实，问题的根源在于，只要平台经手资金、能够实际提取资金，就会存在客户资金被挪用、投资则资金受损的风险。对于“资金池”、资金投向不明的质疑与规范要求，其根本出发点同样在于保障投资者权利、避免投资者资金受损。保障资金安全的根本解决方法是将资金存放于第三方，采取相应措施实现平台与客户资金的隔离。对此，2016年8月正式发布的《网贷管理暂行办法》第28条就明确规定了P2P网贷平台应当选择符合条件的银行业金融机构作为出借人与借款人的资金存管机构。以防范P2P网贷平台普遍存在的资金风险。2017年2月，银监会发布《网络借贷资金存管业务指引》，进一步细化了P2P网贷平台资金存管的要求。

2017年1月3日，链家理财在其官网和APP宣布，即日起，“链链金融”将作为一个完全独立的品牌启动运营并替代“链家理财”。链家理财在其官网和APP首页出现《链家理财账户迁移通知》中说明：“为符合监管要求，‘链链金融’将于近期上线北京银行存管系统。”也正在逐步按照规定以规范运营。

（四）中融信：担保问题

以当时链家理财上发布的融资项目“家多宝9号-160310055”为例，在链家理财的官方网站上，我们还能在具体的产品项目信息中，看到当时借款人、平台方（北京链家房地产经纪有限公司）、担保方（北京中融信担保有限公司）签订的《借款及担保协议》。

报道对于担保方资质提出了质疑，主要集中以下两点：一是认为中融信只能对一般的经营合同提供担保，不能对链家理财平台上的融资项目提供担保。二是中融信与链家存在关联关系，该行为属于自我担保。[20]

1. 超范围经营

根据2010年3月8日发布实施的《融资性担保公司管理暂行办法》第18条的规定，融资性担保公司经监管部门批准，可以经营贷款担保、项目融资担保等融资性担保业务。中融信当时的公司全称为“北京中融信担保有限公司”，未出现“融资担保”字样。据报道，2016年3月时，中融信经营范围并不包含贷款担保、项目融资担保等融资性担保业务。因此，中融信对链家理财上理财产品提供的担保属于超出公司经营范围的违规行为。

2013年12月21日，银监会、发展改革委、工业和信息化部等联合发布的《关于清理规范非融资性担保公司的通知》中也强调“违规经营融资性担保业务的，要坚决依法查处”。中融信当时的担保行为违规，相关行政执法部门可以认定其违规作出相应处罚，并要求其纠正。

2. 自我担保

根据国家企业信用信息公示系统查询，中融信为北京博恒泰和广告有限公司全资子公司，中融信、北京博恒泰和广告有限公司、北京链家房地产经纪公司的法定代表人（执行董事、董事长）都为左晖。北京博恒泰和广告有限公司与北京链家房地产经纪公司的8名自然人股东重合，两家公司的主要高管人员为同一批人。

因此，中融信与北京链家房地产经纪有限公司存在关联关系。2015年12月28日出台的《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法（征求意见稿）》第三章第10条规定，网络借贷信息中介机构不得从事或接受委托从事“向出借人提供担保或者承诺保本保息”。随后2016年8月24日，《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法》（以下简称“《网贷暂行办法》”）正式颁布，用语变为网络借贷信息中介机构不得从事或接受委托从事“直接或变相向出借人提供担保或承诺保本付息”。由于征求意见稿并不具有法律效力。因此，在2016年8月24日之前，很难直接依据征求意见稿认定链家理财平台通过中融信提供担保违规。

事实上，在正式的《网贷暂行办法》颁布前，实践中我国许多P2P网贷平台都为投资者提供本金和收益担保安排。担保安排在实践中多种多样，例如平台通过风险准备金提供担保、利用自身或关联公司提供担保、引入第三方担保公司提供担保、要求小贷公司等提供担保。[21]这是在我国征信体系落后，投资者风险厌恶程度高、风险承受力低的大背景下，P2P网贷平台为了吸引足够的投资人，扩大业务而不得不采取的措施。P2P网贷平台对借款人提供增信服务乃至本息担保承诺，使得其通过担保转移了借款人的信用风险，从而演化成为信用中介，这也正是我国P2P网贷模式的特殊之处。[22]

随着《网贷暂行办法》的颁布，比较明确的规定是网贷平台不能自行提供或者通过其关联公司提供担保，因为这样网贷平台本身就承担了所有借款人的信用风险。但从银监会等部门联合发布的《<网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法>答记者问》来看，在政策安排上，仍然允许平台引入第三方机构进行担保或者与保险公司开展相关业务合作。也是基于我国的特殊现状：融资性担保机构在我国目前的金融监管体制下是一种合法的准金融机构，并且受到一定程度的监管。由其来为P2P网贷平台项目提供担保，在中国目前是合法的做法。

总的来说，链家理财采用关联方中融信为平台项目提供融资性担保事实上存在风险。这也是我国P2P网贷平台存在的普遍问题。在《网贷暂行办法》正式颁布之前，很难直接依据征求意见稿认定链家理财平台通过中融信提供担保违规。而随着《网贷暂行办法》的正式颁布，链家理财也采取相应措施按照规定加以整改，以实现合规经营的目的。

根据国家企业信用信息公示系统查询，北京中融信担保有限公司现已更名为“北京中融信融资担保有限公司”。公司现注册资金为5亿元，已取得《融资性担保机构经营许可证》（有效期至2021年9月18日）。根据《融资性担保机构经营许可证管理指引》第8条第1款，融资性担保机构经营许可证有效期限为5年。由此，我们可以合理推断中融信是于2016年9月19日取得《融资性担保机构经营许可证》并更名[23]，以此至少先实现了担保资质的合规性。

此后，2017年1月3日，链链金融取代链家理财独立运营，链链金融平台上的理财项目由“北京海大富融资担保有限公司”提供担保。以实现担保的合规性。

（五）放贷问题

正如上文第（二）部分所述，在二手房房屋买卖过程中，由于解抵押资金不足、银行未按约定时间放贷、置换房屋时买房时间先于自有房屋卖出时间的原因。买卖双方都存在潜在的短期大额资金周转需求。链家理财以往的运作模式成功对接了线上的资金提供方与线下的资金需求方，合理满足了大额的线下短期资金周转需求。链家理财2015运营报告显示，平台项目平均融资额度为124.8万元。[24]

但在2016年8月颁布的《网贷管理暂行办法》将网络借贷定位于提供小微金融服务，《网贷管理暂行办法》第17条规定，同一自然人在同一网络借贷信息中介机构平台的借款余额上限不超过人民币20万元。为了符合监管要求合规经营，链家理财不得不作出相应整改。通过链家理财官网历史投资项目信息，我们能够明显看到借贷金额的断层：2016年8月24日起息的产品中，大部分融资金额远超20万元，200万元以上的融资项目都屡见不鲜。而在2016年8月25日之后起息的产品，则一律不超过20万。

此后，2017年1月3日，链家理财下线，链链金融上线。目前，链链金融平台上发布的虽然还是家多宝系列的产品，但在资金使用性质上已经改变，以往链家理财主力军——用于赎楼、支付购房尾款、抵押借款的产品已不见身影。

正如前文所述，在房屋交易领域，买卖双方出于赎楼、支付购房尾款、置换房屋的短期融资需求金额较大。现行监管对于通过网贷平台筹集资金数额加以限制后，赎楼、尾款支付等的大额资金需求已不能通过网贷平台得到满足。那么，房屋交易环节的借贷特点与监管要求并不匹配，为符合监管要求，此类贷款产品自然也就消失了。

因此，线下房屋交易环节存在的资金需求不再能够通过网贷平台得到满足，链家也不再能够依靠通过网贷平台为此种需求提供融资服务获得收益。那么，链家现在是否可以通过他种方式以有效解决线下房屋交易环节存在的资金需求，并从中获得收益呢？

其实在链家理财上线之前，为了避免客户因为资金问题造成违约而导致交易失败，链家也曾用自我资金为有需求的客户进行垫资，以促成交易。[25]链家不通过P2P网贷平台，直接向买家发放贷款的模式，也正对应着上海链家223事件中招致的“高利贷”质疑。

1. 利率问题

有报道称，在223事件中的两个案例中，链家向买方提供的资金成本为同为月息1.6%，也就是年化19.2%，远超4倍银行贷款利率，也高于此前规定的18%的贷款利率上限。因此存在发放高利贷的问题。[26]

但其实，利率高低本身并不会导致行政违规，也不会因此导致双方之间的借款合同整体无效。只是在双方的民事法律关系中，法律不保护超出规定的部分利息。（2015年9月1日《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称《民间借贷案件规定》）施行之前为“超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）”部分的利息不予保护；在《民间借贷案件规定》施行后，为超出24%部分的利息不予保护。）

2. 主体资质问题

可能存在的问题在于放贷企业的资质问题。在我国，贷款一直是必须经过许可才能从事的金融业务。国务院1998年发布的《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》，其中第4条规定：未经有关机构批准，非法从事非法发放贷款、办理结算、票据贴现、资金拆借、金融租赁、融资担保、外汇买卖，都是非法金融业务活动。必须予以取缔。2015年8月，国务院法制办发布《非存款类放贷组织条例（征求意见稿）》（以下简称《放贷组织条例》），《放贷组织条例》主要就是为放贷组织设置了行政许可，核心第4条规定，除经过批准取得许可的放贷组织外，“任何组织和个人不得经营放贷业务”。

暂且不论我国现行规定对贷款业务采取许可制的合理性，现行监管态度是明确的，即贷款业务应当由经有关机批准可以从事放贷业务的机构组织进行。对于链家本身而言，作为房屋买卖中介，其自身并不具有放贷资质。通过自身发放贷款并从中获取利息收益，存在违规风险。

在我国现行法律规定下，明确“经有关机批准可以从事放贷业务的机构组织”的有小贷公司、消费金融公司。但2014年1月1日起施行的《消费金融公司试点管理办法》第3条明确规定消费金融公司发放的消费贷款不包括购买房屋。[27]

2007年5月4日起施行的《关于小额贷款公司试点的指导意见》虽并未明确规定小贷公司的贷款流向不包括购买房屋，对于同一借款人的贷款额限制为“不得超过小额贷款公司资本净额的5%”。理论上来说，当小贷公司的资本净额足够大时，是能够满足二手房屋买卖中赎楼、尾款支付等的大额资金需求的。

此外，放贷组织的放贷活动风险很高，对债务人的风险审查能力是放贷组织的核心竞争力。正如阿里小贷通过阿里集团掌握的网商交易数据，向在其平台上运营的网商发放小额贷款，因为完全在阿里体制内运行，风险控制非常成功一样。我们可以想象，链家旗下的小贷公司也能够通过房产交易的中介服务，获得在风险控制上的核心优势。由于链家对线下的交易流程具有较强的把控力，对资金需求方的资质审核、资金去向和回款途径十分清楚，所以能够有效把控风险。

但《关于小额贷款公司试点的指导意见》也明确规定了由中国人民银行对小贷公司的资金流向进行跟踪监测。2011年6月30日起施行的《北京市小额贷款公司试点监督管理暂行办法（试行）》也规定了主管部门在检查小贷公司业务经营的合规性时，贷款投向是检查重点。

3. “首付贷”与资金投向问题

房产这一资产本身具有特殊性，其兼具消费品和投资品的双重属性。监管部门对涉及房产买卖的贷款资金加以限制与监督，目的是抑制过度投机，实现房价稳定，防范风险。

2016年3月，链家遭受的质疑之一便是其提供的“首付贷”存在高杠杆风险。2016年3月12日，央行副行长潘功胜指出，“首付贷”加大了居民购房杠杆，削弱宏观调控有效性，增加金融风险，同时也增加了房地产市场的风险。人民银行将与有关部门一起，对其进行整顿。国务院于2016年10月出台的《互联网金融风险专项整治工作实施方案》中明确提出：“从事房地产金融业务的企业应遵守宏观调控政策和房地产金融管理相关规定。规范互联网‘众筹买房’等行为，严禁各类机构开展‘首付贷’性质的业务。”

“首付贷”的含义是，在购房者自有资金达不到向银行申请买房贷款，需要交给银行的首付数额要求时，从事房地产金融业务的机构为购房者提供该项首付资金。其实，对于房地产行业而言，金融杠杆一直存在，“首付”本身就是“杠杆”。政府对房地产市场进行宏观调控的重要手段便是对首付比例的调整。而“首付贷”将这“杠杆”推得更高，降低了购房者购房门槛，影响了银行对房贷客户资质的判断，冲击银行的风险防控体系。

首先，“首付贷”会提高购房者的负债比例，购房者的还款压力会增大。其次，银行正是以首付比例为基础，判断购房者是否具备还款能力，“首付贷”的存在也可以使不符合条件的购房者也能向银行申请贷款。更为重要的是使得投机者以“加杠杆”的方式投机房地产，推升了房地产价格，造成房地产泡沫；在房地产价格上涨的情况下，投机者通过出售房产便可以赚取大额收益，资金出借方出借首付款和银行贷款不会出现违约。但房地产价格一旦下跌，房地产泡沫破裂，高资金杠杆的投机者本身并不具有还款能力，违约必然出现。此时，首付款出借方的资金无法收回，更为重要的是风险也将传递至提供个人住房贷款的银行体系。

对涉及房产买卖的贷款资金加以限制与监督，目的是确保贷款人的还款能力，防止高杠杆，抑制过度投机，防范风险。而满足本文上述的3种房屋交易过程中的资金需求，并不会导致高杠杆的出现。第（1）种“赎楼贷”模式中，资金需求方是房屋出卖方，并不是向银行进行贷款申请的买方；在第（2）种“尾款贷”模式中，虽然资金需求方为买房者，但其“已取得银行批贷函”，银行已经对其进行了资质审查，链家旗下的小贷公司为其提供短期周转资金，并不会导致银行负担风险的提升；在第（3）种模式中，实质为房屋抵押借款。对于此部分借贷资金成为首付款的担忧，更符合监管逻辑的是从放贷的商业银行出发。要求商业银行加强贷款资质审核，将首付款作为贷款发放的一项条件，甚至可以窗口指导，要求收款不是自有资金的，一律不得发放房屋贷款。实践中，各地监管部门也纷纷下放通知，要求各商业银行在发放个人住房贷款时，加强对个人住房贷款首付资金来源的审查。[28]

虽然“赎楼贷”模式和“尾款贷”模式如上文分析，在理论上是可以进行的。但是在具体的政策选择上，监管部门可能觉得难以接受。房地产市场关系国计民生，历来是国家宏观调控和监管的重点。链家的金融业务备受关注，也是因为牵涉到了大家都关心的房产问题。实践中，各地监管部门在严禁房地产“首付贷”的同时，也多牵连至禁止“尾款贷”、“过桥贷”各类金融产品服务。[29]

因此，由于监管部门具体的政策选择，在现行监管要求下，小贷公司也难以向借款人发放贷款以满足二手房房屋交易过程中的短期大额资金需求。

[1]侯军、石省昌：《中介乱象调查：链家金融“理房通”被指设资金池》，载华夏时报网：http://www.chinatimes.cc/article/66182.html；和讯名家：《链家金融涉嫌非法资金池被告了法院庭审激辩》，载和讯网：http://iof.hexun.com/2017-03-04/188373263.html，最后访问日期：2017年6月27日。

[2]张大伟：《链家这么大，你不害怕吗》，载微信公众号大伟看楼市：http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA5NjUwODcyNA==&mid=2650881890&idx=1&sn=b7c8f0cdc6c4f2bd71386f732e4861c5&chksm=8b5a9139bc2d182fbd086511d53a22a15d4f6256d61e915bcd1d93f16613341c4999e560a00e&mpshare=1&scene=1&srcid=0612ndM7qg9hXcPkiN7SU8Pu#rd，最后访问日期：2017年6月12日。

[3]张玥：《链家：一个撬动房价的危险巨兽？》，载南方周末微信公众号：http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=Njk5MTE1&mid=404124761&idx=1&sn=132eccf00e71eb8e953dc98cb0431513&mpshare=1&scene=1&srcid=0612bng4uD4d209ytZYOhroG#rd，最后访问日期：2017年6月12日。

[4]互联网金融电讯：《链家金融帝国四宗罪危机一触即发》，载中国经济网：http://finance.ce.cn/rolling/201602/24/t20160224_9071458.shtml；无冕君：《链家北京道歉之后，四个疑问仍旧待解》，载无冕财经微信公众号：http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA5MDk5OTA4NQ==&mid=418540950&idx=1&sn=79559fc879d6b9e38d1556aa5374ba28&mpshare=1&scene=1&srcid=0612okePt5wbbWcbkS5BduDb#rd。最后访问日期：2017年6月14日。

[5]崔启斌、岳品瑜、刘双霞、程维妙：：《链家金融模式的四大悬疑》，载北京商报网：http://www.bbtnews.com.cn/2016/0229/140260.shtml；王莹：《链家理财：野蛮生长400天》，载第一财经网：http://www.yicai.com/news/4754277.html 。最后访问日期：2017年6月14日。

[6]B12：《链家的“罪”，你们个个还在犯》，载B座12楼微信公众号：http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5MzYwNTI2MQ==&mid=401483128&idx=1&sn=f2800c9c618c43f8f61d6c6918760723&mpshare=1&scene=1&srcid=0612kmIsDwhhtyjQuIIwIaqf#rd，最后访问日期：2017年6月12日。

[7]崔启斌、岳品瑜、刘双霞、程维妙：《链家金融模式的四大悬疑》，载北京商报网：http://www.bbtnews.com.cn/2016/0229/140260.shtml，最后访问日期：2017年6月14日。

[8]无冕君：《链家“祸源”大复盘：IPO、金融创新、还是监管缺陷？》，载无冕君微信公众号：http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA5MDk5OTA4NQ==&mid=418262881&idx=1&sn=10fc879bed03f42d2a5da9f8b61af42b&mpshare=1&scene=1&srcid=0612s9aGEOsON8EQMSuN9SyD#rd；王莹：《链家理财：野蛮生长400天》，载第一财经网：http://www.yicai.com/news/4754277.html，最后访问日期： 2017年6月14日。

[9]同注7。

[10]财经天下：《链家：第三种中介》，载财经天下周刊微信公众号：http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5MzMyMDE3Mw==&mid=2652195799&idx=1&sn=998914a069d5cfb58647a7885d55b8aa&mpshare=1&scene=1&srcid=0612YIKeBDqoeZTwgp6g8XES#rd，最后访问日期：2017年6月12日。

[11]刘诗洋：《链家也有P2P了“家多宝”悄悄做到15亿》，载界面网：https://www.jiemian.com/article/258254.html，最后访问日期：2017年6月16日。

[12]链家理财：《链家理财运营年报（2015.01.01-2015.12.31）》，载链家理财网：http://licai.lianjia.com/report/reportQ4#page2，最后访问日期：2017年6月13日。

[13]链家理财：《链家理财运营年报（2015.01.01-2015.12.31）》，载链家理财网：http://licai.lianjia.com/report/reportQ4#page21，最后访问日期：2017年6月13日。

[14]搜狐财经：《链家P2P来了，8个月融资超84亿！》，载搜狐财经网：http://www.sohu.com/a/31752269_128847 ；赵亚婷：《2015互金黑马榜：链家理财，根植于链家二手房生态圈的金融服务，水到渠成的‘黑马’》，载和讯网：http://iof.hexun.com/2015-11-05/180368644_2.html，最后访问日期：2017年6月14日。

[15]崔启斌、岳品瑜、刘双霞、程维妙：：《链家金融模式的四大悬疑》，载北京商报网：http://www.bbtnews.com.cn/2016/0229/140260.shtml，最后访问日期：2017年6月14日。

[16]链家理财：《链家理财运营年报（2015.01.01-2015.12.31）》，，载链家理财网：http://licai.lianjia.com/report/reportQ4#page2，最后访问日期2017年6月13日。

[17]王凯宁、崔建国：《商业银行理财资产池模式研究》，载《商业银行经营与管理》，2012年第2期。

[18]崔启斌、岳品瑜、刘双霞、程维妙：：《链家金融模式的四大悬疑》，载北京商报网：http://www.bbtnews.com.cn/2016/0229/140260.shtml，最后访问日期：2017年6月14日。

[19]链家理财官网历史投资项目信息显示，在2016年3月11日及之后起息的产品中，产品购买信息里再无“定期宝投资”的信息。

[20]见前注4、前注5。

[21]彭冰：《投资型众筹的法律逻辑》，北京大学出版社2017年版，第264页。

[22]同上书，第278页。

[23]根据天津市南开区人民法院(2016)津0104民初10025号判决书认定事实，2016年10月11日，北京中融信担保有限公司经核准，名称变更为北京中融信融资担保有限公司。

[24]链家理财：《链家理财运营年报（2015.01.01-2015.12.31）》，，载链家理财网：http://licai.lianjia.com/report/reportQ4#page2，最后访问日期：2017年6月13日。

[25]同前注11。

[26]见前注4、前注5。

[27]《消费金融公司试点管理办法》第3条：“本办法所称消费贷款是指消费金融公司向借款人发放的以消费（不包括购买房屋和汽车）为目的的贷款。”

[28]如2016年3月25日，中国人民银行上海分行、上海银监局联合发布《关于进一步做好个人住房贷款政策相关工作的通知》，要求辖内各商业银行应进一步加强个人住房贷款管理，强化个人住房贷款交易真实性调查，严格审查购房人首付款资金来源。2016年3月28日，中国人民银行南京分行、中国银监会江苏监管局公布《关于规范个人住房贷款业务促进住房金融健康发展的通知》，要求各银行业金融机构按照“了解你的客户”的原则，加强首付款真实性审查，明确“客户的首付款不能来源于借贷资金”的底线，综合运用征信、首付款流水审查等方式，确切掌握借款人首付款真实的资金来源状况，严格审查首付款证明材料。

[29]2016年3月25日，上海市政府公布的《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平衡健康发展的若干意见》，严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷等金融业务。2017年3月24日，央行营业管理部会同北京银监局等四部门联合发布《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》, 通知“各房地产中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷、尾款贷等违法违规金融产品和服务。对于经有关部门查实存在违法违规问题的中介机构，各商业银行应立即中止与其业务合作。”