来源 / 证券日报、券商中国

按揭贷违规套路深

对于银行来说，涉房贷款毫无疑问是信贷业务的重中之重，部分上市银行的涉房贷款合计占比已经超过30%。然而，由于执行中的“动作变形”，部分银行的分支机构因“涉房”以及“涉土地”的信贷审批中出现了违规行为。其中，与按揭贷款相关的违规行为可谓花样百出：在上述30张罚单中（因同一事项对机构和责任人分别处罚的，按照一张罚单进行统计），由按揭贷款环节违规引发的罚单超过20张，而且依旧是“左手零首付、右手假按揭”。

公开信息显示，某国有大行浙江省分行对首付款真实性审核不到位导致零首付，存在较为严重的风险隐患，被浙江银监局处以罚款50万元。

另一家国有大行的江阴分行则因向不具备真实购房交易的个人发放按揭贷款，被监管部门罚款30万元。事实上，因发放无真实贷款需求的住房按揭贷款被监管处罚的国有大行不仅一家。

此外，另有多家银行因向未封顶楼盘发放按揭贷款收到监管罚单，处罚理由明确为该原因的罚单至少有11张。

此外，还有几家银行福州分行被监管部门认定贷款管理未尽职，从行政处罚依据来看，违规原因肯定涉房。上述银行被处罚的依据包括《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号）第三点规定，“严格住房消费贷款管理”。具体包括商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款，商业银行在住房贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息，以及根据不同情况确定首付比例、贷款利率下限等内容。

开发贷无视“四证不全”

除了按揭贷款开发贷可能有猫腻以外，有着放贷“白名单”傍身的开发贷也并非无缝可钻，部分银行甚至罔顾信贷资金安全违规授信。

监管罚单显示，一家总部位于南方的股份制银行向‘四证不全’的房地产开发项目发放房地产开发贷款，以及向未封顶楼房发放按揭贷款。据本报记者了解，今年三季度，监管部门也曾因为银行发放项目周转贷款，投向四证不全的房地产开发项目或项目资本金不实以及比例不达标的企业而开出数张罚单。

此外，借助理财产品，个别银行对违规涉房、涉土地贷款进行包装，不过也最终被监管识破。某城商行苏州分行以自有资金嵌套通道向房地产企业提供融资，贷款资金回流支付土地出让价款。该行最终被没收违法所得144.71万元，并处罚款144.71万元。

在记者梳理的第四季度数百张罚单中，此类以自有资金嵌套通道再提供融资的违规行为确实比较少见，显示出涉房贷款违规行为越来越隐蔽，这无疑对于监管手法的全面和升级也提出了新的要求。

国有大行领取逾半数罚单

记者注意到，从上述涉房违规处罚来看，国有大行暴露出来的问题较中小银行更多。上述约30张与涉房贷款有关的罚单中，被处罚当事人为国有大行的比例超过了半数。其中，多家国有大行的分支机构被指向未封顶的楼盘发放按揭贷款，或发放虚假按揭贷款。

此外，也有国有大行对公业务中出现违规：一家国有大行陕西省分行因违规发放委托贷款用于支付土地出让金，并因此被监管部门处以罚款48万元；另一家国有大行因北京海淀支行经营性物业贷款业务严重违反审慎经营规则被罚款50万元，相关责任人被警告并处5万元罚款。

值得一提的是，某国有大行浙江省分行同时存在资金违规流入楼市和股市的违规行为，上述分行也因个人住房按揭贷款业务严重不审慎、流动资金贷款流入股市等多项违规行为合计被罚款人民币80万元。

截至12月14日，深圳逾10家银行暂停房贷！11月全国有56家银行停止房贷！近日，多家银行暂停房贷的消息很是搅动市场。是年底银行钱紧？还是房地产市场年底生变？

有报道称，截至12月14日，深圳地区已有包括平安银行、深圳农村商业银行、民生银行、南洋银行、兴业银行、浦发银行、中信银行、邮储银行、东莞银行、广州银行、华夏银行、杭州银行以及华润银行共13家银行暂时停止了受理新增个人房贷按揭业务。

记者向上述13家银行在深圳网点进行了电话咨询，上述13家银行均表示并没有暂停受理个人首套按揭房贷业务。

兴业银行深圳一网点的个贷经理向记者表示，该行未暂停受理个人首套房贷业务，现行首套房贷利率为基准上浮15%。

民生银行深圳分行的一位工作人员告诉记者，该行也未暂停个人首套房贷业务，首套房贷利率一般是在基准利率基础上上浮12%-15%，具体还要看贷款时间和金额。

另外一报道则是称11月份全国有56家银行暂停首套房贷，记者通过查看数据来源发现，这56家银行其实是各家银行的分（支）行，而这些停贷的银行是融360选取了66家银行位于全国35个重点城市的533家支行。也就是说，样本调查中仅有十分之一左右的分支行暂停了首套房贷，而并非银行业大面积暂停房贷业务。

融360监测数据显示，2017年11月共有56家银行分（支）行因额度等原因暂停受理首套房贷业务。同时，中原地产研究中心统计数据显示：目前全国并没有普遍性的购房贷款停止现象，特别是一线城市，因为成交量锐减，贷款额度虽然也明显收紧，但并未出现全面停贷现象。

此外，北京和深圳的五大国有行均向记者表示，并没有暂停受理房贷业务。中国银行深圳分行的一位工作人员称，暂时没有接到任何关于暂停受理个人房贷按揭业务的通知。

对于上述两则银行停贷的报道，中原地产首席分析师张大伟分析认为，工农建交中5大国有银行占据了九成以上房贷业务，其他股份制银行和城商行等中小银行在房贷业务上的全市场占比很小。这也意味着部分中小银行是否暂停个人房贷、执行利率如何，对于市场影响很小。“市场房贷情况应以国有大行为准。夸大中小银行的房贷变动情况，对市场来说容易造成恐慌影响。”张大伟说。

尽管报告所说的56家银行暂停房贷业务是包括分支行在内，占总的533家分支行统计样本的比重仅为十分之一左右，但从发展情况看，近两月暂停房贷业务的分支行数量有所上升，说明年底银行房贷额度确有趋紧之势。

广州一国有大行分行人士对记者表示，当前该行还在对个人房贷放款，但最近一两个月以来额度都很紧张。

“银行的房贷额度都是每月规划的，一般年底额度要比年初的少。今年本来整体额度就比较紧张，年底就更为突出。”该国有大行人士称。

至于为何年底房贷额度会紧张，综合多位受访人士的观点，主要有三方面原因：

一是今年以来受楼市调控影响，监管部门对于银行的房贷投放规模和节奏有所控制；

二是贷款投放规模与银行存款吸收能力有一定关系，最近银行吸存规模下滑，相应的也对贷款业务产生影响。融360报告称，中资大型银行以及全国性四大银行均出现存款额较上月下滑现象，最近期的下滑出现在10月份。由于自身体量以及业务构成上的差异，中小型银行吸收存款额波动较小，中资大型银行以及全国性四大银行吸收存款额波动较大，存款资金作为银行资金的重要来源，对银行的贷款业务产生较大的影响。

“当前形势下银行吸收存款的成本和难度均有所上升，在控制贷款增速的前提下需要合理有效分配贷款额度，但贷款需求依旧保持在高位水平，年底银行额度紧张依然成定局，存在大量房贷业务排队等待处理情况。”融360报告称。

三是一些银行为了冲“开门红”，会将年底的个人房贷挪到明年初发放。北京一资深房产中介人士对记者表示，12月下旬以后不少银行就开始着手做年终决算，这时一般个人房贷都不放款，只接受房贷申请和审批，待到明年1月15日以后才开始放款。

“明年1月银行将释放出新一年的贷款额度，对于已在排队等候的贷款用户来说将是利好，这部分需求将会得到解决。”上述背景房产中介人士称。

此外，受额度紧张的影响，今年以来个人房贷放款时间明显拉长。张大伟称，今年个人房贷一般都要2个月的周期才放贷，有时候甚至3个月。相比之下，去年银行房贷周期一般是1个月。

上述北京房产中介人士也对记者表示，目前各家银行普遍拉长的放款周期，就北京地区来说，中信银行、建设银行、北京银行相对来说放款快一些，但平均也要1个月左右的时间。

不过，释放出的新额度并不足以解决整个市场的需求。分析人士普遍认为，明年会继续延续今年的楼市调控政策，特别是对于一二线热点调控城市而言，明年的房贷额度依然会较为紧张。

摩根大通中国首席经济学家朱海斌对记者说，明年一二线热点城市的房价基本上就是一个字——稳。政府调控目标也很明确，房价不要暴涨也不要暴跌。政府强调要建立楼市的长效机制，言下之意就是短期的限制性政策（尤其在北京、上海这种一线城市）可能会由短期化变成长期化，一直到未来长效机制正式引入之后才有可能进行对冲性的调整。

“现在的政策逻辑，就是通过楼市调控把房价稳定在当前一个水平上，然后为未来长效机制的引入争取更多的时间。”朱海斌说。

就房贷利率趋势来看，不少市场人士认为，利率还有上涨的可能，但涨幅不会像今年这么大。张大伟称，目前大部分银行已经开始执行首套房贷款利率为基准上浮10%，除部分外资行及少数优质客户执行上浮5%外。上浮10%已经成为房地产市场刚需的主流，但明年房贷利率有可能继续上升。

融360报告认为，房贷利率保持平缓上涨，增速较之前大幅下降。一、二线城市房贷政策相继落地，多数银行已完成房贷利率调整，后期利率上浮空间较小，再度出现大幅变化的可能性低。