刚刚起步却发展蓬勃的存量房市场，正在成为商业银行撬动消费信贷、理财等零售金融转型的切入点。

“当前住房租赁市场已经站在风口上，平安集团正在开展住房租赁金融服务的研发和构建。”12月9日，平安银行行长胡跃飞如此表示。而在此前，工行、建行等商业银行，已与多家一线房企合作，进军住房租赁市场。

中国银行业协会首席经济学家巴曙松认为，随着房地产行业政策的变化，无论是银行还是地产业，都必须找到新的商业模式，已有银行开始构建场景，提供消费信贷、理财、按揭等金融服务，为业务转型提供入口。

银行借住房租赁拓展场景金融

作为最近两年新出现的新业态，特色小镇受到房企、商业银行的一致追逐。除了传统地产业务，不少大型房企均已进入特色小镇开发，商业银行也提供了大量融资支持。

“特色小镇不是搞房地产开发，在产业导入、资源整合、项目开发上，以及居民生活、生产和生态的融合上，房企大有可为，为房地产行业转型升级带来新的契机。”12月9日，在平安银行第四届地产金融创新论坛上，胡跃飞表示，目前平安集团成立了房生态委员会，通过整合银行、证券、信托等子公司优势资源，构建完整的地产金融服务圈。

相对于特色小镇，住房租赁改革是房企、银行更为关注的领域。公开信息显示，碧桂园、龙湖地产、首开集团等多家房地产业企业，先后与建行、工行等金融机构签订协议，由后者为房企发展住房租赁提供资金支持。其中，建行上海分行为碧桂园上海区域提供的200亿元资金支持发展长租公寓。未来五年，工行北京分行将为北京住房租赁市场参与主体提供不少于6000亿元融资支持。

“存量经营的价值空间正在开启，有望改变未来市场的格局。过去的十多年，房企经营链相对简单，主要是把房子盖好和卖好，如今变成了生产+销售+运营，对于房产企来说，这是挑战也是机遇。”胡跃飞说，所谓挑战，是资源布局和财务模式都会发生改变，要更加善用金融手段。

胡跃飞还称，存量房经营还处于初级阶段，巨大的市场蛋糕将逐渐形成，行业格局也将由此改变，当前住房租赁市场已经站在风口上，目前，平安集团正在积极开展住房租赁金融服务的研发和构建，后期将与房企进行合作。

“增量房仍然增长，增速在减少，存量房上升势头非常猛，租赁人群会逐步上升。”巴曙松说，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”开始变成一个中长期的政策基调，无论是银行还是地产业，都必须找到新的商业模式。

“以前给房地产贷款，信息是集中的，未来存量房、二手房占越来越大比重，这种模式很难成为市场的主导力量，怎么去找到新的信息流?进入这个场景、提供金融服务?”巴曙松说，住房租赁政策发布后，一些银行已经开始探索，计划成立房地产租赁管理公司。巴曙松说，在此模式下，银行开始构建场景，提供消费信贷、理财、按揭等金融服务。

而对房企来说，政策变化之后，房产销售不再像以前那么顺畅。而在世界范围，房地产上市公司在不同的交易所被分成不同类型，有分成工业、制造业，也有分为服务业的，主要是做一些持有、运营、管理，还有分成金融业的。

“中型、大型的房地产开发商，已经把注意力转移到长租公寓上面。”建业地产董事会主席胡葆森说，和美国相比，中国的租售比还非常低，将通过兼并不断增加经营性公寓的增长量，包括商铺、文化、旅游、田园综合体、长租公寓在内，希望用三年的时间形成较大规模。

痛点待解

中国房地产业协会会长刘志峰分析，2016年我国公寓市场规模1.38万亿元，预计到2020年市场规模将接近2万亿元，提供中小户型、中低价位为主的长租公寓，在缓解大城市的住房困难有着重要的作用，租赁市场空间巨大。

不过，银行与房地产企业合作，发展二手房租赁等存量房市场，增长空间巨大的同时，也存在一些需要解决的痛点。

“银行和地产的合作解决什么痛点?在中国的城市里，保持一定的品质租赁需求很大，但供给严重不足，租不到放心的好房子，是一件很困难的事情。”巴曙松说，有关部门问卷调查中，也反映了这一痛点。

相对于房屋租赁品质，如何平衡房地产开发企业的成本与收益，是行业更为关心的问题。

“提供中小户型、中低价位为主的长租公寓，对缓解大城市的住房困难有着重要的作用。”刘志峰说，加快住房租赁，是解决目前住房问题的主要途径，但也暴露了租金收入能不能在财务上可行的问题，但住房市场稳定发展需要进行更多探索。

“目前来看，住房租赁市场租金回报率比较低。”巴曙松称，有些开展在试点银行曾表示，目前市场格局发生变化，房子没有以前好卖，还不如一次拿十年的租金回来，未来房子还在手里，可以做更多的安排。对于房企而言，“与银行合作，能得到银行信用背书，还能得到廉价资金，但房子还在手里，过几年又拿回来，这不挺好吗?”