“首付贷”如何真正被堵住?针对性金融产品或可解决

马梅若 | 2017-11-13 13:30 959

近日,住建部会同人民银行、银监会联合部署规范购房融资行为,明确严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资;严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务;严禁房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供房地产场外配资;严禁个人综合消费贷款等资金挪用于购房。

  近日,住建部会同人民银行、银监会联合部署规范购房融资行为,明确严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资;严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务;严禁房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供房地产场外配资;严禁个人综合消费贷款等资金挪用于购房。

  应当说,严查“首付贷”等资金违规进入楼市,是本轮打击楼市投机、防范地产泡沫的重要举措,同时也是强化金融监管布下的关键一子。严查之下,资金违规入楼市的势头有所放缓,但深入调查发现,仍有不少机构的产品披上“马甲”,违规流向楼市。

  那么,“首付贷”屡禁不止的背后究竟反映出哪些问题?

  首先,部分消费贷等金融产品为何会被滥用为”首付贷“?

  其实,这并非消费贷首次被滥用。据业内人士反映,2014年股市行情火热之时,部分消费贷、信用贷也流向了股市。而随着楼市投资回报率走高,消费贷类产品又转移至楼市。

  不可否认的是,消费贷类产品在一定程度上满足了部分消费者在大额消费方面的资金需求,也适应了消费升级的趋势,但是,该类产品屡屡被滥用也透露出一些问题:一是这类产品是否能够真正满足消费升级的实际需要;二是这类产品可能存在监管漏洞。

  从需求端来看,实践中消费贷的客户往往是收入、职位稳定的公务员或者大企业员工。这部分群体大多有还款能力且信誉良好。但是,从另一个角度来讲,这部分群体在日常生活中往往并不缺钱,消费贷要么停滞在账户上,要么用于买“大件”(通常是房子)或者“投资”。

  从供给端来看,金融机构选择客户时延续了“低风险”的思路,而往往没有选择最有需要的客户。更重要的是,消费贷类产品监管较难,贷款使用的流向很难预测和控制。虽然有优质客户,但缺乏合理、有效的风控机制,也在一定程度上埋下了风险隐患。

  其次,为何消费者会选择使用“首付贷”?

  “首付贷”的主要使用群体究竟是刚需购房者、换房者还是投机者?笔者了解到,一线城市申请“首付贷”的消费者部分为换房者。由于前套房交易流程未完,而下一套房又“抢时入市”,往往不得不借用“首付贷”类产品先行垫资;此外,还有部分尚未开发成熟的地区房地产开发商会主动提出无息垫资部分“首付”,以较低门槛先吸引消费者购房。

  尽管具体比例尚不得而知,但可以看到,的确存在部分刚需购房者会主动或被动选择“首付贷”类产品,这部分人多属于“抢跑入市”者。同时,也不乏部分纯粹的投资性甚至投机性购房者出于对房价会涨甚至会大涨的预期而借用“首付贷”购房。

  再次,变花样的“首付贷”如何被真正堵住?

  “首付贷”风险毋庸赘述,从监管层近期一系列的表态和实际行动不难看到,监管层已经雷霆出击,严监严管严控措施开始陆续出台、落地。

  毫无疑问,加强监管并提高违规成本将在很大程度上整治乱象。但是,严管之外,如何更大限度地防止“首付贷”披着“马甲”重回市场呢?

  “首付贷”的根源在于此前楼市长达数年的稳定高回报,而金融产品设计的简单化则未能有效遏制“首付贷”进入市场。因此,问题可以从这两个方面着手进行解决。

  一是疏解楼市压力,特别是“抢跑入市”的压力。这方面的政策已经出台很多:包括增加热点城市土地供应,加大公租房、保障房检核力度,鼓励租售并举、租购同权等举措,通过建立“多主体供给、多渠道保障和租购并举的住房制度”来满足更多人“居者有其屋”的刚需。也正是在上述政策以及毫不含糊的限购、限贷、限售政策的综合发力下,楼市发展预期已出现分化。有市场人士预计,楼市普遍性的小幅降价将开启。

  二是提供更有针对性的金融产品,来满足住房刚需者。与购房使用杠杆相比,租房使用杠杆可谓难上加难,不仅银行贷款渠道不畅,公积金提取也较为不便。尽管目前租房也可使用公积金,但限制较多且需要出具纳税证明,令很多租户知难而退。这种情况也在一定程度上刺激了部分犹豫购房者加速购房计划。这类群体的财务能力多较为普通,也是“首付贷”的潜在使用者。

  总之,对于“首付贷”,在严打严防之外,关注其产生的根源,厘清其背后的问题,并对症下药,推出更优质的金融产品,才是当务之急。


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标签: 金融产品 首付 针对性 
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