8月2日，广州出台新规，明确规定，房地产项目不接受政府价格指导的，一律不予核发预售许可证或不予办理交易网签备案。

经过这一轮房价暴涨，「政府价格指导」终于又重出江湖。相比于其他城市欲遮还羞的「备案价格」，「政府价格指导」撕掉最后一层面纱，标志楼市重回“政府定价”时代。

楼市重回“政府定价”时代

之所以说「重回」，是因为在1998年住房市场化改革之前，大多数楼盘都是采取政府定价模式。

1992年印发的《商品住宅价格管理暂行办法》规定，住宅价格应以合理成本为基础，有适当利润，利润率暂由省、自治区、直辖市人民政府确定。各地所定的利润水平一般在5－10％之间。

然而，由于房地产开发周期较长，人力成本、物料成本一直都在变动，这一规定缺乏可操作性。加上我国加入WTO之后，市场化就成为主要改革方向，房价逐渐由政府控制变成市场调节。

2008年，全球遭遇金融危机，大多数城市房价下跌，部分仍在坚守“政府指导价”的城市，由于价格调整不及时，导致房价过高，企业怨声载道。

当时，南京一楼盘因为擅自降价，被当地房管部门认定属于不正当竞争，遭遇舆论反弹，最后南京“政府指导价”退出江湖。

2009年，四万亿横空出世，楼市重回上涨渠道，恢复政府指导价的声音不绝于耳。2013年，包括广州、北京在内的城市都推出了“备案价”制度，要求新房预售价格不得高于政府备案价。

结果，楼市阴阳合同盛行，楼盘多以“购房合同+装修合同”的形式规避限价政策进行售房，政府指导价名存实亡。

随着2014年中国楼市再度陷入政府，政府备案价退出江湖。直到2017年新一轮房价持续暴涨，包括广州、深圳、南京等在内的绝大多数城市，不仅重新恢复备案价制度，而且全面升级为「一房一价」，「政府定价」。

楼市重回「政府定价」时代，究竟是好是坏？

楼市重回「政府定价」时代，究竟是好是坏？

从经济原理来看，任何一种商品，都受到价格信号调解。需求多了，价格上涨，从而让供求回归平衡；需求少了，价格下跌，供需最终也会回归平衡。

然而，「政府定价」的存在，相当于人为掐断市场调节的信号，不仅房价数据失真，对政府决策和购房都失去参考意义，而且，政府定价能否压制纸面上的成交价格，却压制不住真实价格。

当真实价格与政府定价之间出现背离，最终结果无非有三种：要么是开发商通过双合同加以规避；要么是寻租、腐败和监管套利层出不穷；要么是暂时被抑制的价格，在政策放松之后，会出现报复性反弹。

历史经验也证明了这一点。

每一次楼市「政府定价」的回流，都伴随着双合同的泛滥。2013年，广州等地的双合同让人印象深刻；2016年以来，在江苏、广东等地，“双合同”几乎成了楼市公开的秘密。

所谓双合同，一份是满足政府定价要求的购房合同，一份是代表住宅实际溢价的装修合同。由于装修合同的贷款成本更高，这就导致购房者不仅不能享受到政府定价的好处，而且其首付和利息成本都比之前要高。

有人说，只要打击双合同，一切问题都会迎刃而解。事情当然没有这么简单，既然价格信号失真，新房成交价不能体现市场真实供求关系，那么开发商就会转而推迟上市时间，延缓开发力度，这只会让供给进一步缩减，反而更加刺激房价上涨。

有地方为了防止阴阳合同，转而推出摇号抽签制度。摇号抽签看起来很公平，但操纵的空间更大。而且，摇号抽签，通过人为控制让名义房价低于真实房价，这就会导致更多潜在购房者蜂拥而至，大家都试图从中获得政府主动奉送的溢价空间，只会让整个楼市更加火热。

最关键的是，行政管制的触角伸得越远，监管套利和寻租的空间就越大。当新盘预售证、住宅网签资格都被人为限制时，会出现怎样的利益勾连，其实不难想象。

官方为何还这么热衷于「政府定价」？

过去的历史经验早已证明，「政府定价」并没有让买房更加轻松，反而带来无数的隐性成本，最终成了未来房价暴涨的助推剂。

既然如此，官方为何还这么热衷于「政府定价」？

一个原因是，相比于放松土地供给、增加保障房供应这些釜底抽薪的手段，「政府定价」操作起来更加轻松，而且不会影响政府从楼市里获得的土地财政。

另一个原因是，「政府定价」虽然不能让房价真正回归稳定，但至少在统计数字上看起来更好看，从而能够在形式上完成房价调控的任务，暂时纾解社会公众的不满。

然而，正如计划时代，限制了红糖的价格，并不会真正让人人买得起红糖一样，现在限制了住宅价格，也不会让人人都轻松买得上房子。这个道理并不难理解。

居住需求升级

即便，楼市重回“政府定价”时代，但是该买房的时候还是要买房的。如果我们需要买房，那就需要关注居住需求了。

我们需要认识到，未来的消费者需求在快速更迭，到了城镇化的下半场，大城市供需会逐渐反转，我们的下一代不喜欢的房子可能就永远不涨了，甚至不值钱。

我们留给他们的房子有可能就像我们爸爸妈妈留给你的他们年轻时衣服，你永远不会穿了。

所以关注下需求升级，关注下一代喜欢的东西，例如他们可以接受面积小，但是喜欢大大的落地窗、精装修、智能化、更好的物业管理，更先进的停车系统、有充电桩等等，这可能是10年后00后普通刚需考虑购买的最基本要求。

即使你现在买房是自住，你也需要关注五年后甚至十年后它的价值。

这一次刚刚开始。 

货币政策已经转变，仍然在高负债狂奔的企业和个人会有极大的风险。

普通的、刚需的你要抓紧时间占位。

但如果你还有点钱，还想要投资房地产，你要买哪里？这是这个阶段最热的问题。

你不是炒房客，你买房子还是介于将来自住现在投资，最不济也要资产保值，你该怎么买？

货币周期一般都是十几年一个循环，今年才是刚刚开始，过几年才是渐入深冬。

而本轮周期的开始是“周小川在3月20日表态货币宽松时代结束了”开始的。

每逢货币由松变紧都是资产负债表收缩的时候，提前做好资金储备的人会在最后的冬天捡到最好的价值。

这也是万达最近一系列交易的根本原因之一。

未来你会看到中国几乎所有大而不倒的（高负债率）企业会主动或被动收缩资产负债表，所以2017年有什么好的建议的话，第一点仍然是如果还有利息不高的机会，赶快屯钱。

随着资金成本越来越高，资产变现难度越来越大，租金回报率低的物业有风险。

关于买房决策的几条建议

1、现在的楼市，以前的估值是要被推倒的。房企拿地多少钱不重要，卖多少能挣多少钱是另一回事，但最终的市场价格或是政府说了算。

2、在货币宽松周期结束之后，没有租金支持的房产请注意安全。

3、要有占位意识，占位意识，占位意识。

4、未来前景好的城市，最核心的区域，设计规划都超前的区域，同时租金回报非常好的项目，赶快上位。

未来的历史会把我们这几十年记载下来，100年后再看这几十年，这是超越历史上的贞观之治和隋唐盛世的年代。

下者看房，中者谋城，上者乘国之宏运！

来源：综合自房屋屋（its-home）  作者：凯风、米宅米宅（ID：mizhaimizhai）  作者：大白