今天（7月26日）早上，一条重要的新闻瞬间刷屏——住建部有关负责人在接受新华社采访的时候，做了如下表示：

将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

这，其实就是7天前广州率先提出、并在全国引起热烈讨论的“租购同权”。只不过，这次住建部用的是“租售同权”。虽然有一字之差，但意思是一样的。

那么问题来了：第一，这对于中国城市化意味着什么？第二，能抑制房价上涨吗？第三，这对于学位房意味着什么？

1、租售同权，将加速中国的“人口大迁徙”

相信很多人都听说过安徽毛坦厂中学，那是中国“高考工厂”的典型。它告诉我们一个永恒的真理——为了孩子，中国的家长什么都可以奉献。也就是说，为了让孩子接受更好的教育，移民、换工作根本不是问题。

上图：毛坦厂中学高考的“出征仪式”，场面宏大，有多辆警车开道。

租售同权之后，不仅将刺激在大城市打拼的“非户籍家庭”把在老家上学的孩子接过来，还会创造出一大批“教育移民”。而且，既然“教育移民”了，那么不妨尽量到高级别的城市里去，那里的学校更好；最好是去北京上海，如果不行就是广州深圳，最差也要去省城。

根据统计局的官方数字，中国现在处于幼儿园到初中阶段的孩子，大概有1.88亿人，一半在农村。即便不考虑小城市向大城市的移民，仅农村的孩子如果出来三分之一，就是3000万。这些孩子如果到城市接受教育，一批家庭会带上老人方便照顾。

这样，人口的城镇化会大大提速。但注意，由于优质教育、医疗等资源在高级别城市，所以大城市对人口的“虹吸效应”会非常强烈。

如果租售同权成为国策持续下去，必然是高级别的城市人口大增，农村、小城镇的人口不断流失。中国城镇化，将更加确定无疑的变成大城市化、大城市圈化。

2、“租售同权”后，哪些城市的房价可能会跌？

由于人口加速流入大城市、大城市圈，所以楼市最危险的反而不是实施租售同权的大中城市，而是人口流失地区。在中西部，人口不断流失的中小城市最终会崩坍，最终把当地金融机构带到沟里，因为这些金融机构贷款的抵押品是当地的土地、房屋。

我们的团队近期曾对中国300多个地级市过去5年人口流动（主要根据“小学生”人数变化）做过量化分析，很多地方已经出现了人口严重流失，“租售同权”之后，这种流失会加剧。

下面给大家看一下河南、山西、四川三省的人口流动情况：

通过上述三省小学生人数过去5年的增减，我们能看到一个更为真实的城镇化图景：中国中小城市的人口流失是非常快速的，其中隐含的金融风险并没有被充分认识到。

如果全国都展开租购同权有什么深远意义？

1、从法律层面确立租赁地位。

租赁时代下，要想让租房得到人们广泛的接受，真正扭转人们在看待租房和买房之间的偏见，必须得让人们实打实的看到，租房也可以，租房真的能够过上和买房一样的日子。

想要做到让租房有家的感觉，就必须给大家以保障。从权益方面保障，从平等性方面保障，从居住实用性方面保障。

而这种保障的最佳方式是什么？显然是通过立法的形式，广而告之，且有国家意志为背书，具有强制性，普遍性。

租赁时代主导的长效机制看来越来越近了！

2、租赁时代构筑更加平等的社会

大家可能有感触，网络上，新媒体上火爆的文章、火爆的题材、火爆的观点几乎全都有房子。房子身上包含的意义是在太多了。

房子身上的财富属性或者说造福效应；房子身上的附着的大量超额权益，没有房子的人无法享受到的权益；房子产生的社会歧视，比如相亲、结婚没有房产会如何如何，年轻人去租房被拥有房产的人们歧视性的对待等等。

尽管不能说上述现象的产生都是因为租房和购房之间的不平等，但确实有部分原因是因为租房这种行为的权益远远低于购房，租房人自身的权益又常常得不到保障。

租房传统上一直是一种较为弱势的行为，租房人的利益也是相对被社会所忽视的。

那么，如果我们从立法层面给租房权益、给租房人的权益确立起来，和买房一样，其实暴哥觉得，说实话，对于现在的年轻人、未来的年轻人都将是一种极大的鼓励，也将极大的促进社会的公平。

3、房价预期实质性扭转

真正让房价上涨的其实是人们的预期，或者说是人们的观念。

曾经有一房地产领域的教授做过实证调研，结果显示，人们预期房价上涨1%，房价就会上涨0.84%。

也就是说，其实政策面的调控、银行的限贷等举措真正作用在我们每一个人身上，起到的效果是降低我们对于房价上涨的预期。而这些调控或者限贷等措施一般而言都是短期性的。

真正想要房价降下来，或者说不让房价上涨过快，那么必须长期性的扭转人们对待房子的态度。从金融领域，扩大人们的投资渠道是一个方面；从住房本身来说，让租赁房和购房在同一个舞台竞争，极大的确立租赁房的地位，同样会长期改变人们对于房价的上涨预期。

我们常常羡慕日本、德国等国家，租房方便，房价涨幅不大。都是因为，这些地方对于租房有强大的政府支撑，从立法角度明确、从观念传递强化等等。

4、租购同权是大势所趋。

由于人口增量的逐步走低，尤其2010年以后，劳动人口比例一直呈现出下跌的态势，未来对于楼市的有效需求其实一直在走弱。

而另一端，从房产的角度来说，随着城市化进程的进一步提高，房子的增量一直在增加。

根据国家统计局的最新统计，全国居民人均住房建筑面积已达４０．８平方米。

这一指标其实已经接近甚至超过了日本等发达国家的水平。从全国层面来说，从居住层面来说，其实这反应出，人们的买房的居住需求已经得到了极大的满足。

40.8这个数字也说明，投机、投资为目的的买房者正日益增多，因为建筑面积是超越人口增速，也就是实际需求的。

过剩的房子需要怎么充分利用起来呢？显然让他们进入到租赁市场是最好的选择。

大量的租赁房和大量的租赁需求，也将让租赁市场拥有广阔的市场空间：

据新华社的文章，我国规模化住房租赁企业市场份额只占２％左右，相较于发达国家成熟市场２０％－３０％的比例，差距非常大。

当然，租赁时代，并不是说就不需要购房，不需要买房。只不过今后买房这种行为将更加自主，有能力，有条件就买，而不会成为一种负担。

另外，租房体系建立起来后，将和买房体系一道构筑起不同需求的住房体系，分层次满足不同人群。真正发挥房子拿来住的目的性。

如果租购同权能够通过立法的形式，在全国范围内推广开来，那么楼市将发生真正意义上的颠覆性效果，尤其对于人们买房的观念将有实质性的冲击。

当然，对于北京、上海等一线城市和一些人口流量大的二线城市来说，人口和优质资源之间的矛盾可能会一直存在。因此除了发展租赁住房以外，让教育、医疗等稀缺资源变得不稀缺，把好的资源分散来开或许同样重要。

期待后续的配套措施。让我们为住建部的表态鼓掌！

来源：财经韬略（tttmoney8 ）、暴财经（icaijing123）