作者：涂光泽 来源：不良资产研究院

为贯彻落实党中央、国务院关于“三去一降一补”工作的决策部署，进一步发挥好金融资产管理公司服务实体经济发展、防范和化解金融风险的重要作用，银监会与国土资源部联合下发了《中国银监会、国土资源部关于金融资产管理公司等机构业务经营中不动产抵押权登记若干问题的通知》，旨在解决资产管理公司“登记难”、“变更难”等问题，为资产管理公司消解地方不良债务、企业不良资产打开了“绿色通道”。

各地资产管理公司对不良资产进行收购重组中，其持有的债权如有抵质押物，各地抵押登记各有各地的政策。在部分地区，其政策实际上不符合国家现行法律规定或立法精神，不支持或者变相拒绝为金融资产管理公司或其分支机构办理抵押登记，严重阻碍了不良资产处置业务的开展。主要有如下四个大问题：

质疑主体资格

登记机关质疑资产管理公司抵押权登记的主体资格。很多地方地区登记机关以不懂、从没办理过以及资产管理公司不具有贷款资格等为由，拒绝为资管公司及其分支机构办理抵押权登记及相关抵押登记手续。

债权主合同登记的问题

部分地区登记机关在受理资产管理公司办理不动产抵押登记时，以主债权合同应是借款合同为由，拒绝为资管公司办理抵押登记，当然也就是不承认不良资产收购重组中签订的债务重组协议或还款协议作为抵押担保的主合同。

抵押变更登记难

各地登记机关就债权转让后办理抵押权变更登记的要求都非常严格，一般办理流程为：先解押、再新设登记。而不直接办理变更登记。或者需要先办理转移登记，将债权人变更为金融资产管理公司，再对债权金额、主债权期限等要素办理变更登记。

如河南当地登记机关，在办理变更登记时，要求重新办理抵押权登记，不仅需要费用，还需要抵押人配合；河北登记机关亦是采取先解除原先抵押登记，再办理新设登记的办法；浙江大部分登记部门也不予办理变更登记。

目前，以在建工程来办理抵押的方式融资，已经非常普遍。但是部分地区登记机关以《城市房地产抵押管理办法》的相关规定为由不为金融资产管理公司办理在建工程抵押登记。

根据《城市房地产抵押管理办法》规定，“在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”

很多地区登记机关认为，上述规定中在建工程抵押人只能为的“银行”、贷款用途只能以“在建工程继续建设”，因此拒绝为资管公司办理不动产抵押登记或者变更登记。

该文规定，“金融资产管理公司及其分支机构（以下统称金融资产管理公司）在法定经营范围内开展经营活动，需要以不动产抵押担保方式保障其债权实现的，可依法申请办理不动产抵押登记。”正式确认了资管公司具备办理不动产抵押登记的主体资格。

该文规定，“金融资产管理公司收购不良资产后重组的，与债务人等交易相关方签订的债务重组协议、还款协议或其他反应双方债权债务内容的合同，可作为申请办理不动产抵押登记的主债权合同。”

20号文规定资产管理公司收购不良资产后重组的，需要以在建建筑物、房屋、土地使用权抵押担保其债权实现的，不动产登记机构应根据当事人的申请依法予以登记。

另外，关于在建工程抵押权人的主体资格，最高人民法院《关于〈城市房地产抵押管理办法〉在建工程抵押规定与上位法是否冲突问题的答复》（[2012]行他字第8号）明确规定：“在建工程属于《担保法》规定的可以抵押的财产范围。

20号文明确指出：

不得要求金融资产管理公司、银行或抵押人提供没有法律法规依据的确认单、告知书等材料。

不得将没有法律法规依据的审核、备案等手续作为不动产登记的前置条件或纳入不动产登记流程。

20号文中，强调不动产登记机构要积极探索批量办理的途径和方法，切实做到依法规范、高效便利，为金融资产管理公司健康发展提供有力保障。

附文件