导读：我们一线大城市一直采取用挡的办法，限制人口的办法，从几百万到了一千多万，现在到了两千多万，其实这个挡不住，是节节后退。问题的实质，你是承认并顺应还是不承认抗拒，已经到了目前这个阶段城镇化发展的这么一个规律。

文章：刘世锦谈城镇化:有人来是好事

来源：新浪财经

新浪财经讯 “中国经济50人论坛2017年年会”于2017年2月15日在北京举行，主题为“深化供给侧结构性改革——产权、动力、质量”。国务院发展研究中心原副主任刘世锦出席并发言。他表示，对于人口的涌入，一线大城市一直采取用挡的办法，这是挡不住的。这是目前这个阶段城镇化发展的一个规律。有些城市人口还在大量的流失，有人愿意到你这个城市来，应该是非常幸运的，估计若干年以后，各个城市都是要争人的。

以下为演讲实录

刘世锦：最近两年的城镇化进程中，东西部地区在衰退，人也在减少，与此同时，珠三角、长三角、京津冀还有其他一些大的都市圈在加速成长，人员包括资源都比较密集。像过去一年一线城市房价的飙升和这个是有关的，对这样一个变化怎么看？

总的来讲，还是符合中国城镇化到目前这样一个阶段的规律，其实发达国家这个过程已经结束了。我们现在讲要提高全要素生产率，都是和大都市圈的要素聚集密切相关的。但是我们现在已有的城市化发展的思路、战略、政策，不少方面与这种趋势要求是相矛盾、相背离的。

比如我们一线大城市一直采取用挡的办法，限制人口的办法，从几百万到了一千多万，现在到了两千多万，其实这个挡不住，是节节后退。问题的实质，你是承认并顺应还是不承认抗拒，已经到了目前这个阶段城镇化发展的这么一个规律。

你看一下现在咱们有些城市人口在大量的流失，有人愿意到你这个城市来，应该是非常幸运的，我估计若干年以后，各个城市都是要争人的。现在确实到了反思已有城市化政策的时候了，但是现在面临的现实挑战是什么呢？北京等一线城市已经过度拥堵，城市病已经很突出了，怎么办？这里面实际涉及到一个城市结构的问题。

我想讲一个基本的观点。应该由目前各种功能集中于城市中心区域这样一个结构，转变为城市核心区加上大批的小城镇，优势产业支撑，快速轨道交通连接，高水平公共服务均衡配置的城市网络，朝这样一个城市结构转变。我稍微说具体一点，发挥一下我们的想象力，比如北京在二十到五十公里范围之内，我们建成几十个小镇，大概十几万人二十几万人，然后你把北京这些科研、教育、媒体，特别是我们的央企总部可以过去，形成一大批大学城、科研城，石油石化、电力电信、装备制造、军工等这些小镇，是有产业支撑的，央企可以去，民企可以去，有战略支撑的等等都可以聚集在这些小镇上。这样的话，到那个地方去，住房可以更宽敞，生活成本可以下降，环境可以更好一点，至少比今天的天气要好。而且各位要进城，有高铁，到钓鱼台国宾馆开会，二十分钟就来了，其实生活质量是在提升的。

这样一个城市网络，我概括为五个特点，

第一就是大的城市结构应该是核心区+大批小城镇，也就是大集中，小分散。

第二个就是有产业，这个小镇是有产业支撑的，职住结合，工作和居住基本是一体化的，减少流动。包容性发展，不能再驱散中低端人口，中低端人口走了以后，高端人口过不下去的。还有轨道交通连接，还有绿色低碳，如果我们形成这样的城市网络结构，聚集效应和要素生产率可以进一步的提高。就从人口来讲，你再增加一千万也没问题，甚至可以增加更多。现在我们讲经济增长的动力，这种动力其实有很大一块，你可以预期今后我估计几年的时间之内，大都市圈的这种网络的形成所带来的基础设施，房地产，可能会成为中国经济应该是排在前面重要的增长来源。

要做这件事，实际是城市结构这样一个转化、转变，实际是相当难的。这事一旦做起来的话，你会碰到各种各样有形无形的理念政策和体制上的束缚。要做几件事情，我们这个题目是供给侧结构性改革，第一步还是解放思想。现在这个观念的问题变起来很难，但是必须要变。特别是我们城市的决策者这个观念要变，思路、政策要变。包括城市规划的方法应该相应的调整。第二就是今天讨论的农村土地制度的改革，这个事已经讲了很长时间了，三中全会把大的方向已经定了，问题是如何落地。另外我想说一下，在这方面改革推不动，有人有一种理由，要保护农民利益。其实恰恰你是把市场放开以后，才能真正的显示出农民的利益，然后再加以保护、发展。第三就是基础设施和公共服务提供的机制应该有大力度的改革和开放，服务业首先对外开放，然后对内开放。我们搞城市化，我特别强调包容性发展，不仅是高端人士要有用武之地，作为中低端人才，更应该给他们一个比较大的发展空间。谢谢。

文章：郁亮:买不起房降低城市吸引力

来源：新浪财经

新浪财经讯 “中国经济50人论坛2017年年会”于2017年2月15日在北京举行，主题为“深化供给侧结构性改革——产权、动力、质量”。万科总裁郁亮出席并发言。他表示，必须发展租赁住宅，这能够缓解大城市里面房屋供应不足的问题。轨道和物业的发展模式，在我们国家解决大城市病的问题，应该也有很多机会。

以下为演讲实录

郁亮：我想谈一下关于供给侧结构性改革过程中的房地产两个有效抓手问题。其实房地产行业的问题现在看起来也比较突出，其实我们行业并不真正是产能过剩，因为老百姓[股评]居住问题没得到有效的解决，而且城市分化比较严重，也存在着比较严重的结构性的差异问题。

一方面特大型城市的住房供应是短缺的，房价上涨比较快，年轻人买不起房子，不但降低城市吸引力，也影响了城市的发展，对金融安全也是有影响。有六百多个城市里面是有严重库存的，要解决这个问题，有两个抓手。一方面是要发展租赁住宅，90年代当时租售并举，由于亚洲金融危机以后，变成销售为主。

从机构租赁者来说，我们国民经济统筹没这个行业，有消防标准，根据指南定，住宅有住宅标准，这方面的标准就没有。第二是税负过重，如果把不动产租赁经营，长租公寓税很重，增值税是11%。

第三，房产信托基金没有，没解决好不重复征税和非交易型过户免征税费的问题，这方面没有进展。第四是地方对发展租赁住宅方面重视不够，中央39号文没有得到落实。如果大城市房价这么高，租赁住宅是能够缓解大城市里面房屋供应不足的问题，这是一个抓手，大力发展租赁住宅。

第二个抓手是要大力发展轨道加物业的模式，全世界12个超过一千万的国家，三个发达国家，其他都在发展中国家，我们国家是两个，北京和上海，这些城市都遭遇过大城市病或者正在遭遇大城市病。

东京在80年代通过努力基本解决了大城市病的问题，它的特点，东京建成区里面有70%是住宅，而我们上海建成区里面40%多是住宅，北京更少一点，北京28%左右。东京有了轨道这个模式，通行时间是一小时以内。

它的轨道交通在整个公共交通的比重分担率达到95%，而我们北京45，上海55，这些地方应该说通过轨道加密的模式，使得东京在东京圈内成功解决了可支付住宅的数量问题，供应问题，缓解了大都市年轻人买房的压力。轨道和物业的发展模式，在我们国家解决大城市病的问题，应该有很多机会。发展租赁住宅和发展轨道加物业的模式，对我们行业来说是供给侧结构性改革的两个抓手。我就说这些，谢谢。