2月13日晚间，中国基金业协会（以下简称协会）通过官方微信发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》（以下简称“4号文”），通过私募资产管理计划，以委托贷款、信托计划、受让资产收（受）益权等方式获取融资的房地产企业将受到直接影响。

五种不予备案资管产品

“4号文”明确，对于证券期货经营机构设立的私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，基金业协会宣布暂不予备案。

禁投房地产的私募资产管理计划包括五类：

• 一是委托贷款；
  
  

• 二是嵌套投资信托计划及其他金融产品；
  
  

• 三是受让信托受益权及其他资产收（受）益权；
  
  

• 四是以名股实债的方式受让房地产开发企业股权；
  
  

• 五是协会根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。

基金业协会表示，《备案管理规范第4号》自发布之日起施行，基于“新老划断，平稳过渡”的原则，存续产品不得新增与《备案管理规范第4号》不符的投资项目；存续产品已投项目存在《备案管理规范第4号》第一、二、三条禁止情形的，相关投资项目到期后不得续期。私募基金管理人开展私募投资基金业务，投资房地产开发企业、项目的，参照《备案管理规范第4号》执行。

此外，为防范监管套利行为，《备案管理规范第4号》在明确适用范围包括证券期货经营机构私募资产管理业务基础上，将私募基金管理人开展的投资房地产开发企业、项目业务一并纳入，切实避免资金违规流入房地产调控领域。

剑指16城 地区差别化明显

“4号文”明确规定，证券期货经营机构设立私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案。这些热点城市目前包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个。

“从去年Q4以来5个月，交易量萎缩是比较明显的。”我爱我家集团总裁胡景晖在接受中国经济网记者采访时说，去年930楼市调控以来，“一城一策”被明确为重要措施。非热点城市去库存压力比较大，而一线城市面临重点调控。胡景晖认为，从“4号文”剑指房价上涨过快的16城市，也能看出政策对于地区差别化的明显。

房企融资渠道再收紧

消息指出，对私募资产管理计划投资于房地产价格上涨过快的16个热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资，用于支付土地出让价款或补充流动资金等行为进行了规范。

我爱我家集团总裁胡景晖告诉中国经济网记者，他认为“4号文”主要针对房产开发企业。“在货币政策都在缩紧的大环境下，从今年整体看，未来开发商在开发融资方面将更加紧张，开发商要保证房子快速卖出，必会影响其销售价格。”

“房企更多考虑还愿不愿意拿地？”同时，胡景晖指出，融资渠道的紧缩，会导致“地王”风光不再。

从另一个方面看， 政策出台也是为了避免系统性金融风险，防止资产泡沫化。

银河证券研究所首席策略分析师孙建波表示，一些房企通过信托等形式融资合作，“4号文”出台，把过去的融资渠道收紧，房企在这些热点城市无论是在拿地、项目并购，还是公开举牌等环节都将受影响。

我们来看看，中央从去年下半年以来对于房企融资渠道收紧时间进程。

从上述历程看，中央房地产市场调控协调工作小组祭出压缩房地产融资的“紧箍咒”，一日紧过一日，丝毫没有停止的意思。从根本上市说，这轮房地产调控的本质是抑制其投资品属性，恢复其商品属性，真正落实中央经济工作会议提出,要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位。

1月房企融资同比下滑超9成

实际上，自去年10月以来，银监会、证监会、发改委、沪深交易所等部门密集出台各类政策限制资金流入房地产领域，房企融资就一直被业内视为2017房地产行业最大的担忧之一。

细数各部委新规可见，土地贷款、表外业务并入表内、严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域、加强理财资金投资管理、加强房地产信托业务……监管层对房企融资主要渠道层层加码，且开发商下游企业贷款资金流向也面临严格审查。

房企融资越来越难，中原地产研究中心数据就显示，2017年1月份，全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅133.08亿元，同比下滑达92%。这一低迷态势，自去年四季度就已逐渐显现。

中原地产研究中心分析认为，最近2个月发债难度加大，房企将明显提高资金价格，并且海外融资难度也越来越大。伴随调控趋紧，发债等渠道还有可能继续收紧，房企未来6~9个月很可能会面临越来越大的资金问题，所以也要求房企加快销售回笼资金。

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