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重庆炒房团全军覆灭?!

2017-01-18 11:29239

珍惜资金,远离重庆!2017年调整是大概率,房地产肯定不是2017年投资的重要选择,要注意市场和政策的两种风险。

导语 | 珍惜资金,远离重庆!2017年调整是大概率,房地产肯定不是2017年投资的重要选择,要注意市场和政策的两种风险。


来源:资产管理圈综合自凤凰房产(ID:houseifeng)、牛爷财经(youthinking)、光远看经济(guangyuanview)、新浪财经(作者:王川)、央视财经等

重庆炒房团全军覆灭


一个多月前,得知黄市长因工作调动要离开重庆,江浙一带和上海北京的炒房团闻风而动,组团“打飞的”准备去重庆捞一把。特别是听了某“网红”作家的忽悠,说重庆房价要大涨,更是像飞蛾扑火一样蜂拥而至。


元旦前一周的12月26日至今年1月1日,一周内,据统计,重庆楼市的成交量超过去年2月和7月全月的成交量。可见,确实有人想豪赌一把


草哥的一位朋友也是不听我劝告,坚决要去冒这个险,一口气买了三套。前几天还得意洋洋地跟我说,他一个多月前买的,现在每套已经涨了40-50万了,1月13日,他又刚网签了一套。


但是,昨天他却对我说欲哭无泪,为什么?因为重庆出房产税修订政策了


1月13日,重庆市政府下发市长令,修订原来的房产税征收条例。重庆财税部门说,针对近期重庆主城房地产市场出现的异常现象,遏制“炒房”牟利行为,从2017年1月14日起,将原来执行的对无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套及以上的普通住房征收房产税,调整为在重庆没有这三个条件的外地人,新购首套及以上的普通住房征收房产税




草哥这位朋友虽然抢在14日之前网签了那套房子,躲开了房产税的征收,但是可以确定的是,基本没人会接盘了。因为这次修订针对的“三无”人员,是从第一套就开始征收,这堵住了很多外地的炒作者,也会打消很多人去重庆炒房的念头,因为你不知道下一步会不会提高房产税率


而且重庆的房产税跟上海不同,重庆是跟着房子走,只要征收过一次,以后就一直要征收。接盘者不管是重庆当地人还是外地人都是如此。如果你是购房者,你是会从炒房者手中接手一套每年要缴纳不少房产税的房子,还是会从开发商那里买一套没有任何房产税的新房?重庆的这一招,可谓打中了炒房者的七寸,具有非常大的杀伤力,不仅增加了持有房产者的成本,而且还打压了二手房的炒作土壤


可见,当局控制房价的办法还是很多的,关键看跟不跟你较真


炒房团就是这样死的


浙江人很聪明,他们去重庆炒房有三个盘算:


第一,黄市长在重庆调控房价,重庆的房价确实是一个价值谷地,有炒作的空间。


第二,黄市长离职是因为年龄到点,并没有安排新更高职务,联想到重庆的历史和风波,有人会认为这是对黄施政的否定,控制房价也将被否定。


第三,黄市长走了,新市长来了,新市长要财政收入,要政绩,要GDP,房地产还是捷径,放开房地产调控就是可能。


第四,尽管有了中央经济工作会议不准炒房的说法,房地产的转变是很困难的,各方都在阻止,最起码房地产税的出台是不可能的,炒房的路子没有被完全堵死,甚至还会是越调越高,炒房还可能有一把机会。


第五,浙江人聪明,他们炒房就是打短线,把价格炒上去,他们就趁机出货,赚一把就走。他们可能认为中央出台房地产税可能还需要一到两年的时间,还能有机会炒一把。


重庆炒房团这么快就覆灭了,因为他们犯经验主义,认为中国还原来的中国,中国还是房地产的中国,连老大说了”房子是用来住的,不是用来炒的“也当成耳旁风,认为那棒房地产的兄弟能顶得住,地方政府也能顶得住。


我跟这位朋友说,你如果是自有资金,而且不等着急用,就慢慢留着吧,目前几年是很难看到大幅上涨了,你可以打持久战,先出租出去收点租金。真正欲哭无泪的是那些利用高杠杆、高成本借钱的炒房者,他们本想半年一年就翻倍,炒一把就跑路的,没想到重庆方面把接盘侠给挡在外面了,时间成本耗不起,要么忍痛割肉,要么投资失败烂尾在重庆了




除了修订房产税征收外,重庆还有其他狠招,比如加强主城区商品房预售管理,要求无合理理由不得定高价或涨价,针对个别楼盘擅自涨价现象,还公开了举报违规销售电话;还将与金融机构联动,对“三无”人员在渝“炒房”不予办理贷款。既不让涨价,又不办理贷款,这是把炒房者的预期和金融工具都给限制死了,最近这一波来炒房的,恐怕全部要被套牢了,就当为重庆人民做点贡献吧。


在目前这样的大背景下,还有人会去赌房价上涨,我批评这些朋友,作为职业炒房客,你不看草哥的文章就算了,难道你们连人民日报也不看吗?一点政治觉悟都没有。


黄市长治理下的重庆楼市,是被全国人民当作楷模,被舆论称做“业界清流”的;黄市长调控房地产的“三宝”:增供应、控价格、强保障,是被当作经验推广的如今黄市长要走了,作为接任者,会轻易让房价爆发式增长?如果真发生了这样的事情,新市长的脸面往哪里搁?在重庆市民眼里会怎么看待?这可不只是打脸的事情,而且很可能会被当作一个控制房价不力的重大事件。


所以,作为新市长,只会加强房价控制。草哥朋友叶檀博士曾经写文章评价说:黄奇帆走了就可以到重庆炒房了?别做梦了!黄奇帆先生离开重庆,绝不意味着后任会放任房价在短期内大幅上涨,透支未来发展空间。谁这么做,谁就是重庆发展的罪人,哪个官员也承担不起这样的罪责。


而且,不久前闭幕的中央经济工作会议中,促进房地产市场平稳发展是当做政治任务提出来的。会议提出,“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。老大还表态说:房子是用来住的,不是用来炒的


在这样的大背景下,新来的张市长会轻易让房价上涨吗?在张市长的第一次政府工作报告中,坚决遏制炒房是被写进重庆市政府工作报告的。张市长还表示,将加强市场执法监管,坚决遏制炒房行为,保持房地产市场平稳健康发展。


从客观因素来看,重庆的房价也不具有炒作的条件。重庆有全国最大规模的公租房,所有人只要在重庆交半年社保就能申请,5年后可按政府定价购买


而且,重庆有无限的土地供应。重庆面积8.23万平方公里,北上广深四个城市合计的总面积也只有3.22万平方公里,重庆市的面积比北上广深四大城市合起来的总面积还要大1倍以上


长期看,重庆房价享受全国平均涨幅是有可能的,但如果想短期内猛炒暴涨,基本不太现实。所以,如果你有闲钱,还是珍惜现金,远离重庆吧!!


首富王健林都要退出房地产了!


2017年,当你做出决定是否炒房之前,先来看一段万达的故事。


大家都以为房地产开发商简直就是暴发户,来钱快、来钱多,但王健林却在万达年会上大倒苦水:


我从事地产行业28年,再两年就30年了,被调控了十来次。中国地产好年景没有持续四五年的时候,基本上三年左右来一回调控。行业周期性太强,造成现金流不稳定,预期也容易经常发生变化。


为此,王健林宣布,万达商业2020年以后原则上不再搞重资产,全部为轻资产。除了万达城配套的住宅外,万达原则上也不再新增住宅开发,将逐渐退出地产开发这个行业。


告诉你为什么不要想着炒房发财


为什么大多数人喜欢靠房地产发财?


首先,我不否认大多数人是靠房地产发财的。在中国,北上广的黄金地段,过去二十年房地产大多涨了几十倍。在美国硅谷,以斯坦福大学为核心的地带,在纽约的曼哈顿,在美国首都华盛顿的周边地区,过去二十多年房产价格一般都至少上涨五六倍。


如果你环顾四周,却发现靠股票投资发大财的投资者则寥寥无几。


为什么人们喜欢房地产?为什么许多普通人依靠房地产迅速积累财富?笔者认为有这样一些原因:


1、房地产,看得见摸得着, 普通人很容易有感性认识,因而认可其价值。尤其是看到精美的装修, 和优雅的环境,人容易变得情绪化,而没有从投资的角度看问题。


2、靠房产每月收租的收入模式,很容易理解,在目前银行存款利息极低的情况下,显得是个更好的选择。


3、房子的流动性不好,出售的交易费用比较高,时间长,所以一般人有些微利时,不会像股票一样几秒钟内迅速抛售,而会选择长期持有,这反而促进了长期升值利益的积累。


4、杠杆效应。大部分购房者一般都只需要付30%的首付,一比三的杠杆率导致房屋升值时收益率被放大。


5、一线城市的最好区域,由于供给限制和刚性需求,所以长时间以来,一直有资产保值,抵御通货膨胀的功效。


房产投资的缺点


但凡事皆有两面性,房地产的一些特性,有时又是巨大的缺点:


1、当经济下行时,房地产的杠杆效应会使损失也放大,甚至超出起初投入的首付款。


2、由于房子流动性相对不好,当市场逆转时,会出现长期卖不出去,要卖就要大幅降价割肉的窘境。


3、房地产是一个非常本地化的投资。每个地方的市场行情和法律千差万别。和一线城市的黄金地带相比,大部分区域过去二十年的平均房价只是翻了两倍而已。


4、投资者思维简单化,没有区分自住房和投资房的不同特质,尤其是没有意识到,管理投资房需要做的各种耗时耗力的工作,以及一些潜在的不可控的风险。


几点关于楼市的思考

其一、房地产政策必须告别“经济目标”,回归民生和居住,围绕“房子是人住的”这一政策目标重新构建住房公共政策体系。


其二,中国房地产市场的基本面已经今非昔比,房地产当下最重大的问题绝不是库存,而是严重的资源错配,要打破大城市的边界,而不是把人赶向中小城市。


第三,不要担心房价涨跌,房价涨跌应该成为常态。


第四,中产阶级以上别炒房了,给刚需留点空间!


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