今年国庆节前后，各地不断出台的楼市调控限贷限购政策，让刚需一族和投资客都哭晕在厕所。而这波楼市大杀器出台后，效果可谓立竿见影，深圳买家弃数万元定金、杭州售楼部不再热闹……

但近日公布的一组数据，可能让更多人，特别是房奴们都泪流满面。

大家想想今年前9个月，房地产市场最高频的关键词都是什么呢？

高房价，抢房，假离婚。层出不穷的地王。

不过，你是否知道，哪里涨得最厉害，疯涨又到底与什么有关？近日中国指数研究院公布的一组数据，揭示了答案。

2万亿“卖地”收入，近8成来自住宅用地

据《每日经济新闻》报道，中国指数研究院数据显示，2016年1-9月，全国300个城市共成交土地15585宗，同比减少7%；成交面积57508万平方米，同比减少2%。其中，住宅用地4262宗，同比减少2%；成交面积18309万平方米，同比基本持平。

与土地成交数量同比略减或持平相对应的是，土地出让金在快速增加，这意味着，土地价格出现了大幅上涨。

1-9月全国300个城市土地出让金总额为19262亿元，同比增加40%。其中，住宅用地出让金总额15021亿元，同比增加56%，占到了前者的77%。1-9月，全国40个大中城市出让金以同比上涨为主，无锡等长三角热点城市涨幅居前。

对此，中指院报告认为，2016年1-9月，全国300城市土地供需总量较去年同期小幅回落，地价呈普遍上涨态势，尤以二线城市表现突出，带动出让金同比增加四成。

2016年1-9月，二线城市共推出土地6436宗，推出土地面积27067万平方米，同比增加0.2%；成交方面，共成交土地5543宗，成交土地面积23042万平方米，同比增加0.3%；土地出让金为11798亿元，同比增加80%；土地成交楼面均价为2727元/平方米。同比上涨81%；土地平均溢价率为57%，较去年同期上升42个百分点。

中指院数据显示，9月，10个重点城市中除北京、广州、深圳外均有住宅用地成交，南京以125万平方米的成交量排在首位。1-9月，10重点城市中深圳、天津、杭州、南京、武汉5城市住宅用地累计成交量超过去年同期。

易居研究院智库中心研究总监严跃进介绍， 一定程度上和地方政府土地财政的导向有关系，对于部分地方政府来说，土地出让的完成并不单纯看土地成交面积，而是看土地成交出让金。

严跃进称，从土地出让金的同比上涨角度看，受价格上涨的影响，土地背后的资金流动更为活跃，对地方政府来说自然是好事，当然也要提防部分地价过高的风险。

“地王”频现，这些城市亮了

2016年1-9月，全国住宅用地成交总价排行前十的地块包括深圳2个、上海2个、南京2个、杭州1个、天津1个、苏州1个、合肥1个。上榜地块全部为城市或区域地王，可谓“含金量”十足，杭州、苏州、合肥均刷新历史总价纪录，天津、南京则创造年内地王。

1-9月，全国土地出让金排名前二十城市成交总额为12268.6亿元，同比增加58%，上榜门槛达186亿元，同比上涨约52亿元。其中，在土地出让金排名中南京以1405.4亿元稳居第一，上海、苏州、杭州、天津等分获2-5名，出让金分别为1360.4亿元、1269.9亿元、1130.5亿元、919.6亿元。

不得不提的是，在“地王”成交总价排行前十这些城市中，除了上海的土地出让金同比涨幅仅为27%外，南京、苏州、杭州、天津、合肥、深圳等同比涨幅都远超100%，其中，深圳甚至达到了238%。同比下滑城市中，北京、广州降幅仍超五成，长沙、成都降幅较小。

更令人惊叹的是，无锡市的土地出让金收入，在今年前三个季度以令人难以置信的速度扶摇直上，收入总额虽然未达千亿水平，涨幅却达到了惊人的470%。

中国房地产估价师与经纪人学会副会长兼秘书长柴强认为，出让金涨幅较大主要取决于土地供应量和土地价格，今年来土地价格上涨较为普遍，“地王”数量增多，高地价直接导致了房价上涨，因为高地价会推高老百姓对周边房价上涨的预期。

中指院数据显示，2016年9月，中国100个城市(新建)住宅平均价格为每平方米12617元，环比上涨2.83%，涨幅较上月扩大0.66个百分点。这也是百城房价连续第17个月环比上涨。

大城市土地出让金同比上涨幅度大，尤其是部分二线城市更是如此，这和土地价格在短期内快速上升有关系，严跃进认为，此类城市房价上涨比较快，去库存效果比较好，一定程度上说明了此类土地市场积极供地和交易是有市场认可度的，所以房企会积极拿地和补库存，这也会使得此类城市地价和房价双双上涨现象的加剧。

“高烧”的土地能否降温？

土地出让金总额大幅上涨，高溢价成为了一二线城市土拍常态。

数据显示，1-9月全国300个城市土地平均溢价率49%，较去年同期上升35个百分点；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率63%，较去年同期上升45个百分点。

新浪财经意见领袖专栏作家陈恩挚认为，除了货币多发的宏观因素外，其根源是：卖地是地方政府的一门重要生意，是地方财政的重要经济来源。同时，在相当长时间里，房地产经济又扮演着经济火车头的角色，与金融、建筑、钢铁、水泥、家电等一大批产业息息相关。可以说，房价不断上涨是各级政府希望的结果。

众所周知，房价的大头不是房子本身，而是地价，所以房产市场的核心是土地市场。你会发现，买卖土地是地方政府的独门生意，开发商其实不容易，老百姓更是弱势。一方面，在这门生意上，农民是不能把地直接卖给开发商的，地方政府完全垄断“货源”，从而实现经济学上说的“要素低价”。这相当于，很多茶农手里有茶叶，但收茶的茶商只有一个。要买茶和卖茶，只能找这个茶商。

另一方面，其实中国面积这么大，土地多得是。但是，为了尽量卖高地价，政府往往会不自觉地人为限制土地用途，制造稀缺和土地紧张，并挤牙膏一样，一点一点卖地。同时，还通过学区、交通等配套建设来增加卖点，进行包装，增加稀缺性。

这种人为制造稀缺模式在当前经济社会中是比较常见的，只是形式各异。比如，汽车多得是，但政府限定了出租车牌照数量，人为制造稀缺。如果没有专车，出租车和出租车牌照自然抢手。

“在土地出让低迷的时候，有的地方政府还会叫我们先高价拍地，交易完成后再私下给我们补贴，以制造假象。”一个地产商表示，为了做好土地这门生意，很多事你根本想不到。

由此分析，可以看到，基于土地市场的楼市其实是一个高度垄断、伪市场化的市场。在这样的市场中，楼市泡沫不断放大，什么限购、提高首付等调控措施都是“纸老虎”，没有效用。一旦楼市降温，地方政府比谁都着急。

说到这里，很多人会问，难道房子就会这么一直涨下去？泡沫一直吹下去？当然不可能。

我们知道，相比西方国家，国内各级政府的权力往往很大，边界更模糊，有很大的配置和动员资源的能力，所以，其合力下的泡沫也自然会更持久。但是，任何泡沫始终要破裂的，只是时间问题。而且泡沫越大，后果越严重。

目前的楼市中，我们看到很多人已开始恐慌性买房，让人们很自然的想起去年的股市。这次以“去库存”和“稳增长”引发的楼市热潮，和去年的股市有点相似。笔者不知道现在的楼市相当于“去年股市”的4500点，还是4800点。或许，房价会继续涨，但会在大家对楼市一致看多和合理时，开始掉头向下。

至于具体的拐点，是不可能预测的，只能靠猜。所以，不管是什么投资品，希望卖在高处拐点的想法是幼稚的。在上涨的路上和泡沫吹大的过程中卖出，当时可能感觉卖亏了。但从大的周期来看，应该不会亏。

笔者觉得，目前这个阶段，应该是时候开始考虑避险或楼市风险的对冲预案了。

本文综合自：每日经济新闻、新浪财经、意见领袖（作者：陈恩挚）