周密金融综合整编陆家嘴、深圳商报、凤凰财经、上海发布（shanghaifabu）经济学家告诉你A（economist520）  作者：徐昌生、光远看经济（guangyuanview）  作者：马光远、攸克地产（youkedichan）作者：攸克报道 财新网

回想过去的一年，房价的疯涨貌似就是为了后面能收更多的税啊，方了，满满的套路！让我想会静静！~~

上海：今天，这个缴费通知把很多人吓着了

今天，上海市税务局提醒上海的筒子们，请于12月31日前缴纳2016年度个人住房房产税税款！

征收对象为2011年1月28日起本市居民家庭在本市新购的第2套及以上住房和非本市居民家庭在本市新购住房，但“家庭人均建面不超过60平米”等6种情况可减免。

就是下面这张图说的事情，非上海住户请自行跳过长图...往下看！

看到这个消息，凤财君的朋友给我发了消息，问“传说中的房产税要来啦？房价会降吗？”

广大朋友们莫要担心，请跟着凤财君念一遍这三个字“房-产-税”

注意，这不是还在酝酿中的楼市杀伤性武器“房-地-产-税”哦~

而且，上海征收该税种也并非是什么新鲜事，早在2011年1月28日，上海和重庆两地就发布了对个人住房征收房产税试点方案，并开始施行。

房产税能否降房价？时间已经给出答案。

房产税在上海和重庆已经试点五年，然而5年中，上海的住宅成交均价从2010年底的2.1万元/平方米，上升至今年的4.5万元/平方米，涨幅超110%。考虑到近年新增交易偏重郊区和统计价格以网签价格计算等原因，实际房价涨幅还要高。

与北京、深圳等未试点房地产税的城市相比，上海房价的涨幅丝毫不逊色。而重庆作为一二线楼市中的一股清流，更没有讨论的必要，难道要将其房价的稳定归功于房产税吗？

房产税不仅对试点城市房价的影响可以忽略不计，对地方财政收入贡献更是微乎其微。

图为上海市2015年房产税税收收入统计情况表 

诸君对比下房产税收入和其他收入，自行感受下它的份量。

如今，上海和重庆施行房产税已满5年，已经很少有人关心房产税是否会全国普及了。何况就当前的楼市环境来说，一二线暴涨，三四线库存高企，房产税也不具备全国普及的条件。

总之，当今的楼市政策的新宠是“房地产税”，而不是“房产税”

为了不让一些小伙伴傻傻分不清楚，我们给大家找来一张图片回顾下房产税和房地产税的区别：

深圳：上调二手房评估价!税费惊天狂飙! 今天执行! 

从11月8日起，深圳二手房执行新的评估价。一年两调，相对于4月1日绝大部分增幅达30-50%，个别盘甚至超过100%的幅度；此次调整的幅度约10－20％。

▲10月8日上午，深圳市房地产评估发展中心在官网发布提示称，根据房地产市场变化情况，市房地产评估发展中心将于2016年11月8日起对房地产评估价格进行例行更新。这个消息让市场忐忑了整整一个月。

深圳各区典型社区评估价调整前后数据

2福田区

3南山区

4盐田区

5龙华区

6龙岗区

7宝安区

此次评估价仍执行“一房一价”，同一个片区的不同楼盘评估价不同，即便是同一个楼盘的不同户型、楼层均有略微不同，但是朝向、装修的差别并没有考虑。

此次房产评估价上调后，二手房交易中的税费会相应增加，从而推高二手房交易成本。

以益田村一套面积115平方米的家庭唯一普通住宅为例

其11月8日前评估价为419万，11月8日调整后的评估价位483万，评估价上升了15%，按照未满两年，首套家庭惟一普通住宅计算，税费增加了7.2万元。

以现有评估价300万元计算，如果交易期限未满两年的二套房，且是非普通住宅，需要缴纳的税费有营业税5.6%、契税3%、个税1%，共计9.6%，评估价上调20%，为360万，应缴的税费为34.6万元，较之前的28.8万元，上涨了5.8万元。

如果该房产交易期限已经超过五年，并且是惟一的首套普通住宅，影响的幅度最小，其征税仅有1%的契税，即便上调20%的评估标准，前后的税费分别为3万元和3.6万元，多缴纳0.6万元。

楼继伟告最后一次演讲透露房地产税最新进展！

十二届全国人大常委会7日经表决免去楼继伟的财政部部长职务，4日，他在“财政与国家治理暨财政智库60年”研讨会上的演讲也就成为了他在财政部的最后一次演讲。

据新华网转载证券日报报道，11月4日的研讨会上，楼继伟在书面讲话中透露，环境保护税、个人所得税、房地产税等改革正在积极推进。

事实上，这不是楼继伟第一次对房地产税的表态，据中新社7月23日报道，当天楼继伟在成都表示，所得税制和房地产税制改革至今未推出的一大原因是涉及大量利益调整，下一步将“义无反顾”推进改革。

在今年前三季度一线城市以及热点二三线城市房价涨幅较大的大背景下，楼继伟有关“房地产税等改革正在积极推进”的表态再度引起了大家的关注。房地产税将怎样影响房地产市场，或者说怎样影响房价？

房地产税，一直在推进

1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》涉及房产税，但该条例规定，对个人所有非营业用的房产免征房产税。因此，居民的住房一直没有房产税的约束。

直到2010年12月8日，国务院第136次常务会议同意在部分城市进行对个人住房房产税改革试点。随后，上海和重庆成为房产税试点城市，并于2011年1月28日开始试点征收。

▲图片来源：东方IC

但在重庆、上海之后，房产税试点城市一直没有扩大。

到了2013年11月份，在《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》当中，被表述为“房地产税”——即“加快房地产税立法并适时推进改革，加快资源税改革，推动环境保护费改税”。

房地产税、房产税，两者只有一字之差，但含义相差甚大。

据新华社，“房地产税其实是一个综合概念，既包括房产税，也包括土地增值税、土地使用税等相关税种。”华夏新供给经济学研究院院长贾康曾表示，未来完善房地产税，除了推进个人住房房产税试点，还应下调过高的住房用地税负，简并流转交易环节税费，重点发展保有环节房地产税，并对投机性住房实行高度超额累进税率。

房地产税的提法，也意味着改革从一个税种上升到与房地产相关的一系列税种：土地增值税、企业所得税、契税、个税、城镇土地使用税等。

税收法定有四个环节：立法、执法、司法、守法。房地产税目前还处于立法阶段，司法等环节也需要同步完善。今年3月11日，全国人大常委会预算工作委员会副主任刘修文透露，调整后的人大常委会立法规划已将房地产税法列入了第一类的立法项目，全国人大常委会今年的立法工作计划将房地产税法列为预备项目。

那么，房地产税全面开征还有多远呢？北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文曾表示，“本届人大任期是到2017年底，因此，预计房地产税法最快将在2017年底前通过，慢的话可能会在2017年底提交审议，在下一届人大任期内通过。”

不过，在新华社今年3月上旬的一篇报道中，其中的表述是：“房地产税何时推出目前尚没有明确的‘时间表’”。

房地产税的征收确实有其推进过程中的困难。据证券日报引用有关专家的说法，其中主要的障碍有二：

首先，房地产税作为一种直接税需要对自然人的不动产进行登记，但现行的不动产登记制度和系统并不完善，尚未形成实质性整合，这也是国家要求地方大力开展不动产登记制度督查工作的原因；

其次，对于房地产税的征收需要在政治、社会上达成共识，各方面的不同意见和看法也需要能够被合理整合，最终使房地产税的征收能够得到全社会的认可。

再来谈一下老百姓最关心的问题：房地产税出台后，真的能降房价吗？还是仅增加一项薅中产阶级羊毛的税种而已？

通常的解释是：有了房地产税，持有二套房的成本将大大增加，这会导致准备购买第二套房子的投机者踟蹰不前和已经拥有第二套房子的投机者仓皇抛售。一个不再疯狂抢购，一个加紧低价出逃，买房的人在减少而卖房的人在增多，这无疑相当于增加了供应减少了需求，而一项商品的供应增加需求减少将会引发商品降价，这是经济学不容置疑的常识。

从表面上来看，前面的逻辑严谨可靠，没有什么明显破绽，这也正是大众坚信房地产税能使房价下降的原因所在。

然而，一项商品价格的涨跌到底取决于什么？

从经济学的角度看，只有两个根本因素：一是供求关系；二是货币供应。

所谓供求关系，即某项商品需求多而供应少，则价格必定上涨；需求少而供应多，则价格必定下跌。

所谓货币供应，即当政府为这个社会印了过多钞票的时候，这个时候钞票就不值钱，也就是我们通常所说的通货膨胀，此时，所有的商品都会不同程度地价格上涨。

那么，开征房地产税，是影响供求关系还是影响货币供应呢？不用说，肯定不是货币供应，因为能够影响货币供应的，其实只有央行的印钞机。那房地产税真的能够象人们所期望那样，能够改变整个商品房市场的供求关系吗？换句话说，它真的能够减少人们对商品房的需求而增加对商品房的供应吗？

开征房地产税，将能够减少一手房的需求，同时增加二手房的供应，因而，能够有效地防止房价上升。然而，这个结论其实是以讹传讹，因为，这种分析方法忽视了房地产税对出租房市场的影响。商品房的市场其实是由三大块组成，即一手房、二手房和出租房，只看到房地产税对一手房和二手房的影响还不够，还应当清晰地看到房地产税对出租房市场的深刻影响。

那么征收房产税究竟为了什么呢？先从中国房地产税出台的前世今生说起。

众所周知，中国的房地产税，最早源于多年前的物业税，而当初进行房地产税改革的初衷，和抑制房价关系不大，而是为了规范繁杂的“不动产税”。

在中国房地产领域，与房地产有关的税收包括房地产税，城市房地产税，城镇土地使用税，土地增值税，耕地占用税，印花税，营业税和所得税。

基于此，为了完善国内房地产开发和交易环节税费，十六届三中全会提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”

十八届三中全会又悄然把房产税改为“房地产税”，提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，没有明确房地产税征收的目的。

但总体而言，可以认为，房产税出台的初衷，是为了规范房地产领域的税费体系而不是简单的加一种税。

对于房产税立法，从长远而言，中国房地产领域的税费改革是必须的，通过总体设计，如何对目前的税费体系进行调整，并纳入统一的房地产税，这个大方向没有错。但必须解决房产税立法中民众关注的焦点问题。比如征收目的，比如和土地出让金的关系，比如70年土地产权如何解决，等等。这些问题不解决，房地产税是无法出台的。

因而，明确房地产税的征收目的非常关键：是为了抑制房价，是为了抑制投机，还是通过向中产阶层征税，给地方政府增加稳定的收入来源。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者采访时表示，房地产税的征收能够发挥三个作用。

第一是增加相应的财税收入，后续可以成为房地产领域的一类重要税种，进而较好地支撑公共财政事业，甚至可以更好地进行资金二次分配，进而促进住房保障事业发展。

第二是积极调解收入水平，尤其是对于多套住房持有行为进行干预。换而言之，能够有效地引导购房预期和投资心理。

第三是能够对房价上涨起到一定的抑制作用，征税背后，势必会对各类需求进行管制，这样部分热点城市热点项目的炒作现象会减少，相应地房价上涨的压力也会减少。

要完善税收体制，就要在征收房产税的同时，大幅度的取消其他的税费，而要抑制高房价，就不应该针对居民个人，而应该对那些拥有三套以上住宅的，还有别墅等豪宅的征税，或者对炒房者直接征收暴利税。