来源：华尔街见闻 票友—票据圈儿那些事

10月金秋，是购房者们大把花钱的季节，也是开发商们收获利润和财富的季节。

无论是隔壁的老王，对门的小李，还是楼下的周婶，他们正蓄势待发。银行卡的现金已经准备好，早前几天看好的楼盘行车路线已了然于胸，可折叠小板凳和大容量水瓶也早早地放到了车上。

开发商们早已摩拳擦掌，严阵以待。他们需要确保样板间富丽堂皇，售楼小姐们容光焕发，当然还要POS机运行良好。

但这个国庆，无论是买方还是卖方，可能都要失望了，起码在北京、天津这两大直辖市以及太湖之畔的苏州是这样的。

北京：买首套房也变难了

昨夜调控信息最早出台的是北京。

9月30日晚间，北京市政府网站挂出了北京市人民政府办公厅转发市住房城乡建设委等部门《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知，措施自印发之日起执行。

北京市新的房地产调控措施分为8项，涉及土地供应、房产供应、差别化信贷等8个方面。其中核心的调控措施包括：

1，加大中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70%；

2，在严控地价的同时，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，有效控制房地产价格快速上涨；

3，购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%，购买第二套普通自住房的首付款比例均不低于50%，购买非普通自住房的首付款比例不低于70%。

另据新华社北京9月30日电，北京市30日召开了房地产市场执法检查情况通报会。会议提出，对房地产开发企业及其销售行为的管理，要求取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源。房地产开发企业在销售商品房项目时，要严格执行明码标价、一房一价规定，实际销售价格不得高于申报价格。

21世纪经济报道援引中原地产分析师张大伟的观点称，“从信贷政策看，北京是目前全国执行最严格限贷政策的城市。首次收紧首套房首付比例到35%，非普通自住房比例上涨到40%。另外二套房比例提高到50%，开始了全国第一个购房全面降投资型杠杆的举措。相比其他城市口号式、挤牙膏式的政策，北京的调控政策效果将更加明显。”

张大伟认为，从房价涨幅看，北京作为一二线城市涨幅处于居中位置的城市，出台的调控力度最大，代表了后续其他房价涨幅超过北京的城市加码调控的可能性。他预计北京房价将快速降温，四季度涨幅将明显放缓，在自住房大量供应后，部分区域的价格很可能出现调整。

天津：严控外地人购房

也是在昨晚，天津发布《天津市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，其中规定：

1，在天津市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在市内六区和武清区范围内再次购买住房；

2，对在市内六区和武清区范围内购买首套住房的非本市户籍居民家庭，申请商业贷款首付比例不低于40%；

3，开发商在申请办理新建商品房销售许可时，应当在商品房销售方案中申报每幢房屋单位建安造价、销售单价上限和每套房屋销售价格上限。

苏州：物价局直接出手

在北京、天津两大直辖市出台楼市调控政策之时，苏州也补了一刀。

苏州此前已经出台了房地产调控措施，昨夜继续加码。昨夜，苏州市物价局发布了《关于进一步加强商品住房价格监管的通知》，其中规定：

申报价格明显高于开发建设成本及行业合理利润或周边同类型楼盘价格；

完成价格申报后超过规定期限未向住建部门申请录入商品房销售网上管理系统；

社会集中反映的价格问题的。

若出现上述行为当中的一种，各主管部门应当对房地产开发企业进行提醒、约谈、告诫，必要时暂停其价格申报，并建议由住建部门暂缓核发预售许可证。

陶冬：房地产，我错在哪里，政府错在哪里？

中国许多城市的房地产市场，近来出现了井喷式价格上涨，资金爆出恐慌式抢购。一个号称上海浦东的新盘，其实距离陆家嘴尚有70公里，但是四百多套住房开盘后在两分钟内被抢光。为了规避限购政策，市民涌向离婚中心申请离婚，不堪人潮的离婚中心不得不关闭现场服务，离婚居然需要领筹排日子才获办理。

作为经济学家，笔者曾经提过小阳春，但是根本没有预见到这轮房价的飙升。我错在哪里？错在将房地产按居住属性进行分析，看房屋库存、土地供应，看收入增长、人口结构。其实此时此刻的中国房市，那些因素都不重要。今天中国房地产，分析的切入点应该是金融属性，而非居住属性。

中国经济增长缺乏内在动力，于是政府大力实施货币扩张政策，今年第一季度的货币发行量堪比2010年“四万亿刺激“的阵仗。但是由于经济下行、产能过剩、风险增高，好的企业不愿举债，银行也不愿意借贷。实体经济无法吸收骤升的流动性，资金唯有滞留在金融经济中，股市又不旺畅，资金便爆炒房地产。房价初升的时候，很多场合明显地可以看到地方政府与开发商在拍卖土地上做手脚，诱导资金入市。一旦房价上涨形成势头，则房价地价交互刺激，房地产成为自我形成、自我推动的牛市。资产收益低本来就是居民的隐痛，房价飙升之下，银行储蓄迅速被转化为买房购买力。银行本身面临着优质项目越来越少的难题，政府又催着借贷，房贷成为他们交功课的主要手段，近月银行新增贷款几乎全部发生在按揭领域。金融创新，又打造出新的借贷途径，让资金不足的买房者拉高借贷比率上车。

造成房价地价暴涨的另一个原因，是资金成本的下挫。中国政府的房地产调整，一贯将重点放在卡住开发商的资金源头和资金成本，开发商出事也多是因为资金链断裂。本届政府数度努力之后，资金成本得到大幅下降，融资渠道也变得多元化、便利化了。但是这一切对于实体企业来讲来得太迟了，得益者多是发展商和地方政府。当资金这个紧箍咒从发展商头上摘下，发展商“财务自由”了，房地产市场的博弈就变得精彩了，买方卖方的势力天枰就彻底倾斜了。同时，企业的资金在实体经济中找不到定位，也流向房地产市场－－炒作比经营实业更容易赚钱。

房地产金融化，是今天房地产市场的现实情况。房地产资产金融化，买方资金金融化，发展商资金链金融化，于是房价照其金融属性狂奔着，人性的弱点将其进一步放大，恐慌制造出新的抢购。

今天的中国房地产市场，乱象丛生，炒作遍地，杠杆突起，人心浮躁。错，不在买房人的疯狂，而在流动性制造者的疯狂。

笔者暂时看不到北京房地产政策全面收缩的理由。首先，中国经济了无起色，自生增长动力不足，政策刺激效果日衰，作为支柱产业的房地产对于经济稳定至关重要。其次，地方财政面临空前的挑战，不少县连按时支付公务员工资都有困难，土地财政的大门没有人敢关上。再者，房地产去库存，是中央政府的既定方针，也是拆解金融隐患的必需，大家都等着炒作资金冲向三线城市解放住宅库存。笔者看来，北京会通过地方政府限制房价过热，但是应该会引导资金流向三四线城市去库存，而不是终结这轮牛市。

那么，中国房地产市场有没有泡沫？且看数据：在1990年，日本房地产总值相当于本国GDP的200%；在2006年，美国房地产总值相当于本国GDP的170％；今天中国的房地产总值相当于本国GDP的250%。今天北京、上海、深圳三个城市的房地产总值，已经相当于美国整个国家房地产总值的七成。

在过去的100年中，全世界大的房地产泡沫大约出现过四十个左右。每个泡沫形成时该国国民都说，自己的房价上涨和其他的泡沫不同，有本国国情。当泡沫破灭后，才发现泡沫的共性远大过个性，泡沫就是泡沫。笔者也不知道泡沫何时破灭，只是知道当信贷周期转势的时候，房地产周期往往转势。中国的信贷GDP比率预计今年底超过250%，独占世界鳌头，远远超过第二名。经济周期，是经济学的基本概念，而经济周期的起落一般取决于信贷周期。或政策主导，或政策失误，或资金流向逆转，或银行坏账大升，触发信贷收缩，最终导致房地产市场的调整。现代资本主义的历史，基本上就在这信贷周期中周而复始，盖莫例外。房价升得越疯狂，调整就越痛苦。上帝欲其灭亡，必先令其疯狂。

中国经济最弱的一环，是发展商和地方财政；最强的一环，是超高的居民储蓄。当房地产市场出现危机时，人们突然发现最强的一环和最弱的一环被联在了一起。有一天，历史学家会说，那是政府的错，千不该万不该的大错。亡羊补牢，犹为未晚。

人民日报、新华社向高房价喊话

在北京、天津出台调控措施后，目前几乎所有的房价热点城市都出台了房地产调控政策，具体名单包括深圳、上海、杭州、南京、厦门、武汉等等。

对于各地频频出台的房地产调控政策，易居智库中心研究总监严跃进告诉每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者，出台此类政策实际上是为了打击资产泡沫，规范市场交易行为，降低房地产市场背后的金融风险。

“或者说就是为了抑制过热的房价上涨态势。”严跃进指出，此类政策的具体条文就体现出了这一点，这对于改变市场预期和调整市场行为都有积极的作用。

新城控股高级副总裁欧阳捷接受采访时表示，在各地调控政策挤泡沫后，投资客回潮已成普遍趋势。据了解，目前限购城市购房者中投资客的比例少则20%，多则高达50%。各城市政策的出发点还是不想大幅增加供应，因为如果不能抑制投资客入市，再多的供应也无济于事，因此政策的着力点还是抑制需求，政策力度大同小异，差别不大。

由于各地政策不尽相同，加上出台政策的时间还不长，这些调控措施对于房价到底有多大的抑制作用目前尚难判断，但房价快速大幅上涨的负面效应已经被高度关注。

早在今年7月，针对全国地王频出的异常现象，新华社先后两次发文警示楼市风险。其中提到：

加杠杆无疑有助于消化房地产库存，但如果杠杆过高，房地产就不再像必需品，而是越来越像金融品，势必催生房地产投机行为和房地产价格泡沫。如果继续加杠杆，将导致旧的泡沫还没挤出，新的泡沫又会积聚，最终可能会在政策收紧时破裂，导致房地产市场、金融体系甚至整个经济出现风险。

在当前相对宽松政策下，部分开发商通过融资举债、加杠杆等方式造“地王”，企图以房价上涨自我解套；在积极扩张战略下，部分企业上半年债务融资规模较大，后续偿债压力如何舒解？击鼓传花的风险如何防范？

在9月27日，人民日报的评论文章《失去奋斗房产再多我们也将无家可归》更为直接，其中提到：

房价涨跌有其自身规律，房地产市场的发展也有自身路径。但无论怎样，都不应该让房价消解奋斗的价值。否则，没房的人为房子日夜奔波，成为物质上的房奴；炒房的人则梦想着躺着把钱挣了，成为精神上的房奴。其结果，则可能是房价在高歌猛进中，消解了社会的活力与创造力。当每个人都相信依靠奋斗能够改变命运，当每个企业都相信坚持主业才是人间正道，我们这个社会才能释放更强发展动力、开拓更好发展前景。

一波又一波的调控政策，能否遏制住房价暴涨的势头？能否挽救物质上的房奴和精神上的房奴？