来源：中债资信

Q1:不良资产主要估值思路是什么？

A：不良资产回收主要取决于两个方面：回收金额和回收时间，回收金额主要来源于抵质押物回收、借款人回收、保证人回收，比较而言，抵质押物回收相对可靠；回收时间通常根据入池贷款处置方案做估计，对于大多数通过司法途径清偿贷款的，回收时间则根据受评时点入池贷款所处的诉讼处置时点推算可能收到现金的时间（特殊情况另行考虑）。

其中，抵质押物回收价值在司法诉讼情境下通过评估抵质押物自身价值，并结合资产处置过程影响变现的各种因素可能的影响程度，对评估价值进行调整实现；借款人回收价值考虑借款人违约时所处经营状态及最可能处置方案，选择适用的评估方法，分析借款人偿债资金来源可靠性，同时考虑其偿债意愿，确定借款人回收价值；保证人回收评估主要考虑担保方的性质（自然人或者法人）、担保性质（一般责任担保还是连带责任担保）、金额、期限及自然人担保方的财产情况、法人担保方经营状况、担保方与借款人的关系等，综合分析担保方的代偿能力和意愿，确定保证人回收价值。

Q2:如何评估不良资产回收时间？

A：对于回收时间的评估通常结合抵质押物、借款人、保证人可能的处置方案进行判断，大致可分为司法诉讼、持续经营、企业重组等情景。对于通过司法诉讼方式实现回收的情况，回收时间主要取决于法律诉讼进度。通常情况下，法律诉讼程序包括诉前保全、起诉、立案、文书送达、调解、判决、执行等，全部程序耗时约在2——3年左右，具体情况需结合各地区司法环境判断，但对于存在政府干预、区域司法效率低下、债务人故意拖延、跨省首封等情况的，需适当延长回收时间。对于通过持续经营方式实现回收的情况，通常回收时间主要取决于企业生产经营情况、偿债意愿及与作为债权人的银行约定的还款计划等，回收时间一般不长于3年，特殊情况可酌情调整。对于通过企业重组的方式实现回收的情况，回收时间主要取决于重组安排。

Q3:在司法诉讼情境下，如何评估不动产抵押物回收价值？

A：在司法诉讼情境下，对于不动产抵押物回收价值判定首先要判断抵押的有效性，然后定量分析具体的回收金额。

判断抵押有效性主要考虑：（1）抵押人是否具备相应的民事权利能力和民事行为能力；（2）抵押房产是否符合法律规定，且权属清晰；（3）抵押合同是否以书面形式订立，且合法有效，抵押权是否依法设立，且处于法律诉讼时效内。

定量分析回收金额首先确定抵押资产评估价值，再结合资产处置过程影响变现的各种因素可能的影响程度，对评估价值进行调整。影响处置变现的因素主要考虑区域经济景气情况、区域司法环境、处置变现中涉及税费、涉及抵押资产拖欠工程款、资产的特殊类型（如涉及变现需补交土地出让金的情况、关于唯一住房的特殊考虑、专用设备等）、民间借贷等方面的影响，由于实务中不良资产个性化差异大，需结合具体情况判断分析。

Q4:租赁对不动产抵押回收价值有何影响？

A：租赁对抵押的不动产回收价值和回收时间影响较大，主要体现在以下几方面：

如果租赁在抵押前，处置抵押物不影响租赁合同的履行，即在租赁期内法院带租拍卖，在租赁有效期内租赁合同对抵押物受让人继续有效，同时在处置抵押物时，承租人享有优先购买权；如果租赁在抵押后，抵押物处置后，租赁合同对抵押物买受人不具有法律效力，但抵押物处置时，如果租赁状态对抵押权实现产生影响，法院应在去除租赁权后执行拍卖流程。鉴于此，通常为规避抵押物处置过程中可能来自承租人的阻碍，作为债权人的银行会要求承租人和出租人签订承租人在处置抵押物时放弃租赁或放弃优先购买权的承诺书。

为维持和业主的关系，租赁方倾向于将租金交付给抵押物所有权人，银行通常难以控制租金，附属的租赁权会对抵押物回收价值产生影响。但特殊情况下，如果作为债权人的银行能够控制全部或者部分租金，且承租人有能力长期稳定的支付租金，附属的租赁权将有利于银行债权的回收。

租赁在抵押前存在，抵押物处置要考虑目前租户的利益，租金水平低于市场价格影响回收价值，租户的配合意愿影响抵押物的回收时间；另一方面，租赁于抵押后设立，即使承租人签订放弃租赁或优先购买权的承诺书，但实际执行中仍可能存在承租人不予配合的情况，影响抵押物回收价值和回收时间。

尤其以下情况会加大抵押房产处置难度：

（1）剩余租赁期长；

（2）租金远低于市场水平；

（3）租金已一次性全部支付；

（4）租赁合同解约成本高。

此外，还需关注债务人为对抗银行行使抵押权而与第三方恶意串通虚构租赁关系的情况，如租金为明显不合理的低价或伪造租金证据的，虽然法院不予支持承租人阻止移交占有的请求，但实际执行中受制于调查取证等因素影响，对回收时间会有较大程度的影响，特殊情况下可能影响回收价值。