来源：卡车之家

据戴德梁行发布的《中国高端物流市场2015年回顾》报告显示：以普洛斯（GLP）为标杆的国际性物流地产商在市场中依然占据了大部分市场份额，但他们的位置正在被追赶。以平安不动产为代表的本土物流品牌正在迅速地发展壮大。中国本土背景的公司正在大举进入高端物流地产市场，其中不乏万科、平安等等房地产的“跨界”企业；宇培、宝湾这样的国内背景的物流地产公司，近两年发展势头正盛，目前已经挤入物流领域的前十名。

2015年末主要物流地产商在中国所占的市场份额

在中国产业地产领域，只有物流地产能够被外资所占领大半壁江山。主要原因有两点：

第一是国外商业消费更发达，外资从海外而来，能够前瞻性地提前布局物流仓储，有了很好的先发优势；

第二是物流地产风险低，收益稳定，为中国资本所不屑，而且这种产品更适合对接国际金融市场，外资相对而言更有用武之地。最具代表性的4家企业就是普洛斯、嘉民、AMB安博和盖世里了。

“多租户物流设施开发+定制开发+收购与回租+融资租赁”

普洛斯中国成立于2003年，总部设于上海，在中国的38个城市拥有并管理着229个综合性园区，总建筑面积2,670万平方米，形成了一个覆盖主要物流枢纽、工业园区和城市配送中心等战略接点的高效物流网络。

2003年普洛斯进军中国并大举负债扩张，但是2009美国次贷危机的爆发，普洛斯“断腕求生”出售了涉及中国的全部资产，紧接着3月份，日本的新熙地集团又将其在中国的工业物业出售给了ING集团，退出了中国市场。原来的普洛斯则与安博集团合并，从此世界范围内物流地产的老大成为AMB安博——或者准确点说，是安博与美国普洛斯的合并体。然后才是在新加坡上市的，主要资产布局在中国、日本与巴西的“新”普洛斯。

死而复生的普洛斯开始激进扩张：入股中国第二大现代物流设施提供商宝湾的母公司；收购宇培集团49%股份；收购中国航港发展有限公司约53%的股份；与传化物流、德邦物流、国开金融、中粮集团、中外运、中国银行、广东粤海控股有限公司、金杯汽车战略结盟，大肆圈地。

“工程专长+租赁管理+物业管理”

安博作为美国纽约证券交易所上市公司，工业物流设施行业的全球领袖企业，企业总部位于美国加州的旧金山市，运营总部则位于美国科罗拉多州的丹佛市，所持工业和物流设施覆盖南北美洲、欧洲和亚洲。

与普洛斯的死而复生不同，安博置业(AMB)在中国的发展有条不紊，提供通用型物流设施建造和定制建造等解决方案，截止2015 年3 月，总面积达到5,520万平米，成为全球最大的物流基础设施提供商和运营商。

在安博服务4500家全球企业客户中，包括制造商、零售商、运输公司、第三方物流企业和其它具有大型物流配送需求的企业。

“开发项目+物业出租+物业管理+投资基金”

嘉民是澳大利亚证券交易所内最大的工业地产上市企业，也是全球最大的工业地产集团之一。嘉民集团在全球持有、开发和管理工业和商业地产。迄今为止，嘉民集团已在全球共拥有32个办事处、管理432项总面积达1,780 万平方米的物业。

与普洛斯中国类似，2005年进入中国的嘉民原本是澳大利亚麦格理集团旗下的仓储物流业务平台，原来更为人熟知的名字是“麦格理佳文集团”。2007年，麦格理与嘉民分手，嘉民在中国的扩张遇到了很大的问题。随后在2009年，来自中国的中投集团成为嘉民的第一大股东，不过前者仅仅是财务投资的角色，正常的经营发展仍掌握在嘉民团队的手中。

但无论如何，更换股东以及受到外界因素影响的嘉民的确遭遇过发展的低谷，一定程度上影响了其正常发展的节奏。2012年，嘉民又找到了一个新的金主加拿大养老金计划投资委员会，从而在中国物流地产领域更加活跃，也大有追赶普洛斯的强劲势头。目前的嘉民与敦豪速递、全球货运、日本通运、拓领物流、德迅和林孚克斯、亚马逊、Zalando、Net-A-Porter和、GraysOnline、沃尔沃斯、Metcash、乐购、高品集团、西农集团（高斯和邦宁斯）、马自达、宝马、戴姆勒和大众汽车等都有深入合作。

虽然追赶势头强劲，但是面对是普洛斯，嘉民集团大中华区董事总经理彭菲力曾表示：“GLP在中国是做物流地产最大的，已经搭建起全国的网络，其他一些国内公司可能是在区域内做的比较好。我们也希望和普洛斯一样，在中国建立类似的全国性网络，但不会和它比规模。我们想有别于其他竞争者，主要是建立高品质的物业，对客户进行精心的管理，对物业经常维护。”

“业务小而精，度身定制的物流地产方案”

总部位于英国的盖世理，是欧洲领先的可持续配送空间开发商，主要为跨国公司、第三方物流服务提供商、制造商以及外包物流服务或租赁仓储服务的零售商提供低成本、环保型与零风险的仓储租赁服务。这种运作模式与美国著名的物流地产开发商普洛斯如出一辙。在过去的18年里，盖世理已经为欧洲各大企业开发了超过500万平方米的高质量物流空间。

尽管物流地产商盖世理（Gazeley）很早就进入中国，但却并未取得普洛斯和嘉民这样的影响力。某种程度上，连续的股东变动对此难辞其咎。在两个前股东沃尔玛和迪拜世界集团麾下效力之后，盖世理又在2013年又被全球最大的地产巨头之一Brookfield从迪拜世界集团手中收购了约30%的权益，再次更换新东家。就这样，连续易主的折腾，让盖世理也始终不能进入加速的正常轨道中，其在中国的发展不能算顺利。

普洛斯在2015年的份额虽然仍然占据超过半成，但其地位正在受到后来者的强劲挑战，除了外资4强，这里面的宇培、易商和平安的迅猛发展都将在未来三年对市场份额形成实质性的影响。

“物流地产+电子商务+冷链物流”

上海宇培（集团）有限公司是经上海市外经委批准成立、由上海宇硕投资控股有限公司和美国Equity International 公司共同投资设立的中美合资企业。是国内最大的物流设施开发商及运营商之一。公司注册资本为人民币4.36亿元，投资总额人民币12.5亿元。

部分合作企业

目前，宇培在中国28个城市已开发并管理运营着40个物流园区，物流资产组合超过3,000,000 平方米，初步形成一个覆盖中国主要物流枢纽城市的高效物流网络。未来3年业务将拓展至中国45 座城市，物流资产组合超过5,000,000平方米。

运作模式：标准化实施开发+订制开发+收购与回租。

覆盖范围

通过提供标准化物流仓库+项目施工、租赁咨询、物业管理等增值服务。目前与台湾顶新国际集团、德国西门子电器集团、日本伊藤忠商社等企业达成深度合作。

“标准开发+定制开发+物业服务+售后回租”

作为量大民营企业巨头之一的易商，于2011年由国际私募股权投资巨头美国华平投资集团和两名资深地产企业家联合创建，是一家为电子商务、零售业以及冷链行业提供仓储设施开发及服务，为企业客户提供物流、生产及办公设施的开发、运营和管理服务的专业公司。目前已拥有200多万平方米的持有和在建现代化的物流仓储设施，为第三方物流服务商、零售企业和电商企业服务。易商是目前中国最大的第三方电商仓储业主，也是最大的冷链物业业主。

部分合作企业

红木集团于2006年由Stuart Gibson和Charles de Portes联合创建，专注于物流地产开发、租赁和资产管理，在业界享有盛誉。公司目前在中国和日本持有和在建物业面积达120万平方米，并在日本和中国的黄金位置拥有大量物流地产储备。红木中国，作为开发商、投资商以及物流配送和轻工业物业管理者。自从1998年来，红木已经在亚洲开发物流地产设施超过了300万平方米，主要分布在日本和中国。

覆盖范围

在2016年1月，易商宣布正式与红木合并，成立易商红木集团。易商红木集团目前在大陆已经运营和正在开发的物业达到250万平方米。在未来的18个月中，将计划投入30亿人民币为电子商务、零售业以及冷链行业建成约200万平方米的专业运营及仓储中心。

“房地产开发+资金配置”

平安不动产有限公司作为《财富》世界100强企业——中国平安保险（集团）股份有限公司（以下简称“中国平安”）下属一级子公司，为中国平安旗下专业不动产投资开发平台。是覆盖开发投资、工业物流、商业地产、住宅投资、策略及海外投资、养生度假等领域的专业不动产投资管理公司。

相比其他企业来说，可以说平安不动产是一个刚进入的新兵。实际上，平安银行确实有进一步控制供应链的资金流、信息流和现金流的要求。原来只是浮在表面，就是给这些供应链的生产企业借款、融资，这种传统的业务以后会越来越难做。要想真正深入，就要为客户的每一分钱提供服务，并与客户打成一片。而通过物流领域、物流园这样一个硬件平台，综合金融产品可以很自然地深入供应链的下游。

“园区功能+定制服务+增值服务+物流核心业务”

宝湾物流控股有限公司，是深圳赤湾石油基地股份有限公司与中国南山开发（集团）股份有限公司共同投资成立的高端物流设施投资平台。成立于2011年7月，注册资本5亿元人民币，发展至今，已在中国32个经济热点城市实施战略性布局，构筑起物流设施服务网络。

部分合作企业

其服务涉及物流运营管理、标准设施开发与运营、定制仓储设施、运输与配送、电子商务仓储服务、供应链金融服务、冷链物流、医药物流等是一家拥有核心仓储资产的全程物流服务商。在全国范围的物流园区为澳大利亚TOLL、瑞士德迅、智傲物流、香港利丰、法国SDV、顺丰、DHL、中远、宝供等多家国际、国内大型的第三方物流提供商提供运营服务平台。

以宝湾仓储物流园区为中心的干线运输与城市配送覆盖范围

资产管理+房地产开发

丰树集团是一家以亚洲为发展腹地的领先的房地产开发、投资和资本管理公司，其总部位于新加坡。目前自有及托管总资产超过300亿新元（约1390亿人民币）, 涵盖零售、办公、物流、工业、住宅、企业住宿/酒店式公寓和综合用途物业。目前，其已在新加坡、中国、香港特别行政区、印度、日本、马来西亚、南韩、越南、澳大利亚及英国设有办公处。

而中国是丰树最大的海外市场之一。截至2015年3月31日, 中国包括香港特别行政区占丰树自有及托管资产总额的37.2%，约106亿新元（约490亿人民币）。丰树于2005年首次进入中国市场，投资物流物业。之后进一步扩大投资范围，目前已在中国多个城市，包括上海、北京、广州、佛山、天津、无锡、长沙、济南、南通、重庆、西安、杭州、宁波、郑州及香港特别行政区，投资于物流、工业、办公楼、零售及综合用途等房地产项目。

仓储服务+

百利威(BOXWAY)现代仓储物流作为霍氏集团旗下核心产业之一，公司成立于1997年，经过十余年的快速发展，现已成为业内知名的储物流综合服务商。目前已在北京，正在沈阳、武汉、廊坊、马鞍山等地建立现代物流仓储基地。

部分合作企业

与纯粹做物流地产的宇培、易商还稍有不同百利威致力于为电子商务企业和传统企业提供一体化供应链解决方案，和专业、集成、高效的第三方现代仓储物流服务。目前，百利威拥有40万平方米的仓储中心，分别位于北京南四环、京南物流园区内，为华北地区最大的仓储物流中心，在2011年全国规模以上通用仓储企业排名位列第七位。

覆盖范围

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