【实务】那些和“房”有关的营改增
不动产的范围，按照《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）所附的税目注释执行，个人出租不动产项目均由地税部门代征。
来源：厦门国税
1委托地税部门代征的其他个人出租不动产范围如何界定？
答：不动产的范围，按照《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）所附的税目注释执行，个人出租不动产项目均由地税部门代征。
2一般纳税人试点前取得的土地对外出租或者出售，能否适用简易征税？
答：一般纳税人试点前取得的土地，用于出租或出售，均可适用简易计税，按照规定计算缴纳增值税。
3其他个人5 月取得属期为3-5 月租金收入，是征营业税还是增值税，如何开具发票？
答：按照纳税义务发生时间的规定，其他个人取得属期为3-4月的租金收入，应缴纳营业税；取得属期为5月的租金收入，应缴纳增值税。
《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定，纳税人在地税机关已申报营业税未开票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票。也就是说，其他个人5月取得属期为3-5月份的租金收入，可在国税部门申请代开普通发票，其中，5月租金收入也可申请代开增值税专用发票。
4《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016 年第23 号）规定：“其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3 万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。”对一次性收取过去多月的租金，能否按上述方法在对应的租赁期内平均分摊并判断是否超过3 万元？
答：对这一问题，按照一致性处理的原则，可以在对应的租赁期内平均分摊并判断是否超过3万元。
5根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）规定，一般纳税人出租其2016 年4 月30 日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。对于在4 月30 日前“租入”不动产开展转租业务的、“取得政府部门特许”开展公共道路停车业务的,是否属于“取得”，适用简易计税方法？
答：《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第16号)明确，取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。这里的取得，包含“租入”“取得政府部门特许”的各种形式取得。
6营改增后个人销售自建自用住房免征增值税优惠的执行口径如何掌握？
答：《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，个人销售自建自用住房免征增值税。个人包括个体工商户和其他个人，凡个人销售的自建自用住房，均可以免征增值税。现行政策并未设定其他享受优惠政策的条件。
7其他个人出租土地是否应向土地所在地主管地税机关申报纳税？
答：《财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）规定，纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。同时，根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号）文件第五十一条规定，则其他个人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，由地方税务局代为征收，其他个人应向土地所在地主管地税机关申报纳税。
8出售车位或储藏间，没有独立产权，是否按不动产出售处置？
答：按照实质重于形式的原则，如果购买方取得了不动产的占有、使用、收益、分配等权力，仍应按照出售不动产处理。
7一般纳税人发生超出税务登记范围业务，是自开发票还是由税务机关代开发票？
答：一般纳税人一律自开增值税发票。
10出租附着在土地或不动产上的空位、楼面、屋顶给他人安装竖立广告牌等是否属于出租不动产范围？
答：出租附着在土地或不动产上的空位、楼面、屋顶给他人安装竖立广告牌等,按照出租不动产处理。
11全面推开营改增试点，哪些业务需要缴纳房地产业增值税?
答：一是房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目;二是房地产企业出租自己开发的房地产项目(包括商铺、写字楼、公寓等)，适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目(不含不动产售后回租融资租赁)。
12全面推开营改增试点，房地产业适用税率是多少?
答：增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。纳税人年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%;小规模纳税人销售、出租不动产以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。
13全面推开营改增试点，房地产业如何计税?
答：(一)一般计税方法的应纳税额。应纳税额按以下公式计算：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额
(二)简易计税方法的应纳税额分为：
1.简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额=销售额×征收率
2.简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额=含税销售额÷(1+征收率)
14全面推开营改增试点，房地产业的缴税地点如何规定?
答：(一)固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县(市)的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税;经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。
(二)非固定业户应当向应税行为发生地主管税务机关申报纳税;未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。
(三)其他个人提供建筑服务，销售或者租赁不动产，转让自然资源使用权，应向建筑服务发生地、不动产所在地、自然资源所在地主管税务机关申报纳税。
(四)扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。
15全面推开营改增试点，房地产业有什么特殊规定和过渡政策?
答：(一)房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
纳税人按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除的向政府支付的土地价款，以省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据为合法有效凭证。
(二)房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
(三)房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。
(四)房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时应按照3%的预征率预缴增值税。
(五)房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
来源：厦门国税
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