冯仑:万通集团海外布局

2015-09-30 12:371162

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冯仑:为什么走出去跟人过日子差不多,我都是比较低俗理解,就像一个人为什么要出嫁?到了一定的自然年龄,青春期以后长到一定年龄,她需要一个伴侣来繁衍后代、丰富人生、发展自己的事业等等,这是自然的过程,2岁小孩一定没有出嫁的出动,20岁一定会想这件事情。企业为什么出去?一定是成长的需要,或者是扩大规模、获取优势的市场资源或技术、人才等等的需要。如果没这个自然生长的需要,天天走出去,相当于你劝2岁小孩一定要出嫁一样,完全没必要。


至于我们这个房地产行业走出去不是主流趋势,因为房地产本土化,周期也很长,在房地产商业化400年的历史看,走出去不是主流的声音。不在发达国家,特别是美国能在全世界做房地产的公司很少,但做财务性的基金,在不动产的配置是经常有的。从中国的房地产企业来说,大概有7万多家房地产公司,走出去连70家都不到,这是一个特殊行业。不需要吆喝房地产企业走出去,这是企业特点决定的。我们自己的行业做了尝试,我们在纽约参与世贸重建,在拉登强拆的世贸中心上做了中国中心,541米有2万平米的中国中心。一个不大的项目却耗时14年,是一个很独特的位置,做一个经营性的房地产项目。


另外我们在台湾做一个既空前也绝后的项目,所谓空前两岸投资非常困难,在台湾投资难于在美国投资。我们上次竞选的时候投,这次又要选举了还没有收尾。台湾的环境非常之难做,我们在台湾阳明山上做了不多,290套度假公寓,这算是房地产走出去到台湾第一个,我相信也不会有人再做了,所以是绝后的事情。因为台湾房地产的环境和大家说起来,主持人实际上是台湾人,台湾做房地产有什么限制?第一,不许买地,开餐馆不许买菜还能开餐馆吗?台湾的政策大陆人不能买地,这是第一个限制。第二,要投资股份不能超过30%,只能29%,想赚钱不能赚太多,29%可以。第三,不能实际控制,这样的政策不可能愿意去投的。


我过去有些经历,和台湾有一点特殊的情结,所以我特别想在台湾做点事情。我读博士的时候论文是研究台湾,所以我特别想做一个事情,而且试一试在台湾能不能做一点不同于其他的房地产。而且目前这一个案子还好,我们还卖掉了90%,其中70%的客人是大陆的。


我们讲一个事情,作为房地产企业做这样的两件事,跟资本市场都没有发生什么关系,只是跟银行有点关系,银行做一点借款,当地银行也做一点借款,大陆的中国银行、招商银行也做一点融资。我要讲的,房地产走出去不是常态,也不是必须的。第二,即使走出去,目前看没有一家是跟资本市场发生关系的,这跟行业有关。在欧美成熟的房地产企业,我们这类的开发公司基本上是不上市的,因为PE都不到5倍,没必要上市,大部分开发企业都是私人企业,不上市。他上市的,比如说REITs这样一种资产管理类的公司,实际上我们要去收购它也没有什么优势,因为你去收购管理不了当地旗下的资产,反而对你没有好处。另外他们有一些房地产企业,没上市的市值都超过万科,这些公司我们又没有能力并购,200亿美金以上,国内的地产公司绝大部分没有这个能耐。房地产企业跨境并购比较多的是并购项目,土地和某一座大厦比较多,但这种还是用基金的工具,或者用一些银行的贷款,跟主流资本市场的活动有些不同,这是我从房地产角度的观察。


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