两大国际基金完全相反的投资行为，引发了业界对于楼市发展趋势的猜想。因为许多分析机构及投资人都以国际基金的投资行为作为分析市场的风向标。

     不过，本报记者通过多方了解发现，国际基金买进和卖出，所关注的更多是基于基金存续周期内的现金流状况，而非对楼市后市判断，而中国楼市是否见底也不能简单通过资本的投资行为做出判断。

现金流决定一切

     据记者不完全统计，仅在上海，从去年初至今，国际基金超过5亿元人民币的收购交易包括英国高富诺以12亿元人民币从摩根士丹利手中购进华山夏都苑c栋；韩国未来资产集团以9.63亿元购进翠湖天地御苑18号楼；凯雷集团以19.9亿元购进济南路8号；亚太置地以44.38亿元从李嘉诚手中购进长乐路世纪商贸广场；以及上述黑石集团购进的长寿商业广场。

     卖出方面，摩根士丹利除了将手中持有的华山夏都苑卖出外，还拟将锦鳞天地雅苑、陆家嘴中央公寓项目放盘出售。凯雷集团在去年11月准备出售110套中房森林别墅，麦格理集团也欲放盘其持有的上海城市公寓酒店项目。

     基金看似矛盾的投资行为让市场分析人士众说纷纭。有分析机构将摩根士丹利放盘上海最具价值的新天地周边持有物业，看作外资对中国房地产失去信心的逃离行为。但黑石的投资行为，又被看作逆市而动，证明国内房地产已经面临底部，可以开始新一轮的投资。

     记者则从某国际基金内部人士获悉，基金的买进与卖出并不矛盾，都是由基金的现金流状况决定的。

      一般而言，有限合伙制私募股权基金的运营一般分作四个步骤。第一步是企业设立阶段。随后是资金募集阶段。资金的募集都是以在一定的时期内存续和在规定的时间解散并分红作为前提条件，这个时期一般不少于5年。

      第三步是实际投资阶段。基金管理人发现并商定投资项目之后，将会通知有限合伙人(不包括管理分红合伙人)投入资本。这些资本以贷款形式注入基金，未来优先偿还。私募股权基金的股权和债权比例相差悬殊，债权出资占绝大多数(譬如90%的负债率)。

      最后，当基金存续时期完结，基金行将解散时，基金将出售所持有的所有投资并兑现利润。此时基金所获得的现金流将优先用来偿还管理费和有限合伙人的贷款。有限合伙人的贷款有可能还会有优先收益(Preferred Return)。当有限合伙人贷款偿还完毕之后，剩余的利润将按照合伙人的财产份额比例进行分割。

     “这样的运营特点决定了基金在进行交易时所关注的视角更多基于存续的这5到10年周期内现金的快出快进，现金流决定一切，才能确保投入和偿还成功。” 一位今年年初刚离开麦格理亚洲业务的投资团队(第一中国房地产)的内部人士向记者透露。

       记者还获悉，ING去年募集了新一期基金China Property II，总体规模有7.5亿美金，所以ING从去年开始就显得比较活跃，因为需要将钱尽快投入到项目中去。类似的基金还有Pacific Alliance Real Estate，AG Asia等。

国际基金买进卖出之谜

       去年4月2日，黑石集团对外宣布，其房地产合伙人基金第六期(Blackstone Real Estate Partners VI)募集结束，共融资109亿美元，创造了有史以来数额最大的一次房地产机会基金资金募集规模。黑石一直看好中国，长寿路的商业项目就是其进入上海楼市的重要棋子。

       由于当时我国对外资投资内地房地产市场方面的政策限制，使得黑石集团可选择的房地产投资产品非常有限。对于首度进入中国楼市的黑石而言，买下长寿商业广场，买卖双方皆为外资企业，交易在境外进行，操作上也比较方便。

    “事实上，黑石的这次收购和国内房地产市场当时的发展状况并没有太大的关系。这个项目黑石已经关注很久，从2007年就开始和卓越金融积极谈判项目收购事宜，最终的成交完全是基于长期的考察和强大的财力支持。”一位知情人士说。

      据记者了解，摩根士丹利拟出售锦麟天地雅苑项目和陆家嘴中央公寓项目，也是由于旗下Crystal I Limited基金与雅居乐订立协议收购海南项目需要现金的投入，这样的交易安排是出于基金内部现金流安排的考虑，而与市场行情无直接关系。

     一位从事私募股权投资的专业人士也向记者坦言，基金投资活跃与否，并不与其对后市的判断强相关，而与基金的运营模式和盈利模式有关，且更加偏重项目的盈利和套现能力。资金募集完毕后，基金管理人迫切需要选定投资项目，并在适当的时间节点有效地把钱投资到位。而在基金行将解散的时刻，这些项目必须在第一时间以满足基金投资人要求的收益水平出售，实现现金回流。

      他强调，基金的运营特点决定基金在进行交易时更多基于存续期内的现金流。在募集完成后就会有强烈的投资冲动，投资行为会比较活跃，而在即将解散前，就必须抛出套现。